Experţii imobiliari afirmă că anul 2018 ar putea marca o nouă fază în istoria pieţei imobiliare din R. Moldova. Potrivit acestora, în prezent piaţa imobiliară manifestă semne de stabilitate.
Alexandru Lifanov, expert imobiliar, membru al Uniunii Agenţiilor Imobiliare, menţionează că anul 2017 a devenit unul de cotitură în care piaţa imobiliară a început să manifeste un caracter previzibil. Astfel, s-a conturat un declin în dinamica preţurilor, pe fundalul ratelor reduse a inflaţiei (3,5-6,5%) şi a cursului aproape constant a leului moldovenesc faţă de moneda europeană.
Potrivit datelor Biroului Naţional de Statistică, în anul 2017 au fost date în exploatare 7236 locuinţe (apartamente şi case individuale de locuit) cu suprafaţa totală de 571,8 mii m² sau cu 10,9% mai mult faţă de anul 2016. Distribuţia după mediul de rezidenţă arată că în mediul urban au fost date în exploatare 6841 locuinţe cu suprafaţa totală de 521,0 mii m² sau cu 19,9% mai mult faţă de nivelul înregistrat în anul 2016, iar în mediul rural – 395 locuinţe cu suprafaţa totală de 50,8 mii m².
La rândul său, expertul IDIS Vitorul, Veaceslav Ioniţă, susţine că industria construcţiilor a înregistrat un record în anul 2017. Numărul de apartamente date în exploatare anul trecut este cel mai mare de la obţinerea independenţei Republicii Moldova.
„Pe scurt, anul 2017 poate fi caracterizat ca un an care a continuat să pună totul la locul său pe piaţa imobiliară primară. Unii dintre experţi atestă o creştere a cererii pentru locuinţele noi, alţii nu sunt de acord cu această estimare, dar toţi susţin într-un glas că piaţa primară practic nu prezintă temeri investiţionale. Pe acest segment au rămas dezvoltatori cu experienţă şi cu o bună reputaţie, care se pot mândri de finalizarea cu succes a multor proiecte. Aşadar, astăzi extrem de rar putem auzi despre falimentul unei firme de construcţii”, afirmă Alexandru Lifanov.
Potrivit acestuia, piaţa secundară deţine întâietatea după numărul de cereri pe piaţă. Depăşirea evidentă a ofertei comparativ cu cererea, alimentată de construcţia noilor complexe rezidenţiale, în corespundere cu standardele moderne şi cerinţele pentru îmbunătăţirea calităţii vieţii, în mod inevitabil, au influenţat preţurile locuinţelor pe piaţa secundară.
De menţionat că în anul 2017 diferenţa de preţuri la locuinţele de pe piaţa secundară între sectoarele municipiului a devenit mai puţin evidentă. Cu infrastructură decentă au fost dotate mai multe zone, nesolicitate până acum, mai ales datorită construcţiei unor ansambluri rezidenţiale noi, asigurate cu spaţii comerciale şi obiective de deservire socială. Aici au apărut magazine noi, supermarketuri, centre comerciale, cafenele, restaurante, săli de fitness şi săli de sport, farmacii, saloane de frumuseţe şi chiar săli pentru educaţia şi dezvoltarea copiilor.
Pe de altă parte, Alexandru Lifanov afirmă că cea mai mare activitate are loc pe piaţa imobiliară primară. “Actualmente, piaţa primară a locuinţelor răspunde cu promptitudine tuturor nevoilor cumpărătorului sau investitorului. Toate cele mai recente tendinţe în edificarea locuinţelor sunt asociate cu adaptarea la nevoile cumpărătorului”, susţine expertul.
Potrivit lui, actualmente un dezvoltator cu experienţă, care începe un nou proiect, ştie exact ce presupune cererea, care sunt standardele de calitate pentru construcţia profitabilă, cine se va ocupa de vânzări, care sunt previziunile pentru dezvoltarea pieţei.
Reducerea suprafeţei apartamentelor în blocurile noi, îmbunătăţirea calităţii construcţiei pentru mai puţini bani, promovarea activă a plăţilor în rate, acordarea creditelor ipotecare cu gajarea locuinţelor achiziţionate, uneori chiar şi în condiţii mai acceptabile decât cele oferite de băncile comerciale – acestea sunt doar câteva dintre noile propuneri pe piaţa imobiliară.
Expertul Veaceslav Ioniţă explică ieftinirea apartamentelor prin criza enormă de lichidităţi. „Companiile de construcţii trec printr-o perioadă foarte dificilă. Pentru ei lipsa de lichidităţi este problema nr. 1. În dorinţa lor de a obţine bani, companiile de construcţii sunt gata să vândă apartamente la un preţ mai mic. Astfel, presiunea de a obţine bani, de a achita creditele la bancă şi de a aduce lichidităţi este atât de mare, încât dezvoltatorii nu-şi pot permite luxul de a majora preţul apartamentelor, chiar dacă cererea a crescut în 2017”.
Preţul unui metru pătrat într-un bloc nou construit în mun. Chişinăul începe de la 400 de euro la etapa iniţială de construcţie şi poate ajunge la 1500 de euro pentru “varianta albă” în complexele rezidenţiale date în exploatare, afirmă Alexandru Lifanov.
Reprezentantul Uniunii Agenţiilor Imobiliare susţine că istoria modernă a proprietăţii imobiliare din R. Moldova a parcurs un drum lung de la primul, cel mai rapid stadiu al dezvoltării, la începutul anilor 90, marcat de apariţia proprietăţii private ca urmare a privatizării. A urmat a doua etapă, principalele trăsături ale căreia au fost aprobarea actelor normative privind impozitarea, înregistrarea drepturilor de proprietate şi activitatea de evaluare.
A treia etapă a fost caracterizată de excesul de cerere faţă de ofertă. Piaţa imobiliară a atins punctul de vârf, iar către anul 2008 preţurile au înregistrat nivelul maxim în valută străină.
Este de notat că rata medie a BNM pentru anul 2008 a fost de doar 10,3895 lei pentru 1 USD şi de 15,2916 lei pentru 1 EUR, astfel echivalentul în lei moldoveneşti a preţului unui apartament cu o cameră de 30 000 EUR era de 459 000 lei, iar la preţurile din anul 2017 echivalentul a 20 000 EUR constituia 416 000 MDL.
Aşadar, în ultimii nouă ani, preţul locuinţelor pe piaţa secundară a scăzut în medie cu 50% în valută şi cu doar 10% în monedă naţională.
Plecarea moldovenilor peste hotare şi declinul demografic, deocamdată, sunt compensate de migraţia internă. Însă, situaţia financiară a cetăţenilor continuă să fie influenţată de remitenţele din străinătate care sunt în creştere, mai spune expertul imobiliar Alexandru Lifanov.
Conform datelor Băncii Naţionale a Moldovei, valoarea remiterilor efectuate în favoarea persoanelor fizice a avut în 2017 un avans de 11,2 la sută, faţă de anul precedent când acestea coborâse la cel mai jos nivel din ultimii zece ani, după o scădere cu 30 la sută în 2015 şi 4,5 la sută în 2016.
Persoanele fizice (rezidente şi nerezidente) au primit anul trecut prin băncile din Republica Moldova mijloace băneşti în sumă netă echivalentă cu 1 miliard 199,9 milioane de dolari SUA.
Experţii prognozează pentru acest an stabilizarea pieţei imobiliare, iar printre principalii factori este creşterea transferurilor băneşti în valută de peste hotare.
“Probabil, deja în 2018 vom vedea începutul unei noi etape în istoria pieţei imobiliare din R. Moldova. Adevărul este că această piaţă deja manifestă semne de însănătoşire”, consideră Alexandru Lifanov.
Potrivit lui, aceasta a devenit posibil, inclusiv datorită împrumuturilor convenabile şi achitării în rate a plăţilor, construcţiei calitative a apartamentelor, dar şi profesionalismului în creştere al agenţilor imobiliari.
Şi Veaceslav Ioniţă este de părere că preţurile la apartamente nu vor creşte în anul 2018. “Companiile de construcţii se confruntă cu o criză enormă de lichidităţi, peste 35% din creditele luate de companiile de construcţii nu pot fi întoarse. Din acest motiv pentru toţi este extrem de important de a menţine vânzările, iar asta nu va permite majorarea preţurilor. Dacă cineva intenţionează să-şi rezolve problema locuinţei, anul 2018 este anul perfect. Anul când locuinţele se vor vinde multe şi la preţul minim din ultimii 3-4 ani”, susţine expertul IDIS Vitorul.
Lilia Alcază
