Эксперты в сфере недвижимости считают, что в 2018 году может начаться новый этап в истории рынка недвижимости Республики Молдова. По их мнению, в настоящее время рынок демонстрирует признаки стабильности.
Эксперт в сфере недвижимости, член Союза агентств по недвижимости Александру Лифанов отметил, что 2017 год стал поворотным для рынка – он стал более предсказуемым. Стало заметно снижение цен на фоне низкой инфляции (3,5-6,5%) и практически постоянного курса молдавского лея по отношению к европейской валюте.
Национальное бюро статистики сообщает, что в январе – декабре 2017 были введены в эксплуатацию 7236 жилых помещений (квартиры и индивидуальные жилые дома) общей площадью 571,8 кв. м, или на 10,9% больше, чем за аналогичный период 2016 года. В 2017 году завершили строительство более чем 6200 квартир и почти тысячи частных домов. Больше всего нового жилья построили в городах – рост составил почти 20% по сравнению с 2016-м.
Примерно 6200 квартир и частных домов общей площадью 460 квадратных метров были сданы в эксплуатацию в Кишиневе. На севере в новое жилье въехали более 270 семей, свыше 500 – в центре, и почти 240 – на юге.
Эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ считает, что строительная отрасль достигла рекордных показателей в прошлом году. Число квартир, сданных в эксплуатацию, достигло наивысшего показателя с момента провозглашения независимости Республики Молдова.
«Если коротко, то в 2017 году все становилось на свои места на первичном рынке. Некоторые эксперты отмечали рост спроса на новое жилье, некоторые с этим не согласны, но все утверждают в один голос, что первичный рынок практически не представляет инвестиционных угроз. Здесь остались опытные застройщики с хорошей репутацией, которые могут по праву гордиться успешным завершением многих проектов. Сегодня редко когда можно услышать о банкротстве строительной фирмы», – говорит А. Лифанов.
По его мнению, вторичный рынок держит пальму первенства по объёму рыночного спроса. Очевидное превышение предложения над спросом, подпитываемое строительством новых жилых комплексов по современным стандартам и согласно требованиям повышения качества жизни, неотвратимо отразилось на ценах на вторичном рынке жилья.
Надо отметить, что в 2017 году разница в ценах на жилье на вторичном рынке между разными секторами столицы стала менее заметной. Появилась новая инфраструктура во многих зонах благодаря строительству новых жилых комплексов, коммерческих помещений и объектов социального обслуживания. Появляются новые магазины, супермаркеты, торговые центры, кафе, рестораны, фитнес-клубы, спортзалы, салоны красоты, аптеки и даже центры детского развития и обучения.
С другой стороны, А. Лифанов говорит, что больше всего движения происходит на первичном рынке жилья. «В настоящее время первичный рынок оперативно отвечает на все потребности покупателей или инвесторов. Все современные тенденции в строительстве жилья сопровождаются адаптацией к нуждам клиентов», – говорит эксперт.
По словам эксперта, сейчас опытный застройщик, начиная новый проект, уже знает особенности спроса, стандарты качества для выгодного строительства, кто займется продажами, каковы прогнозы развития рынка.
Сокращение площади квартир в новых домах, улучшение качества строительства за меньшие деньги, активное продвижение выплат по частям, выдача ипотечных кредитов с залогом приобретенных квартир, иногда на более выгодных, чем у коммерческих банков, условиях – вот несколько новых предложений рынка недвижимости.
В. Ионицэ объясняет падение цен на квартиры серьезным кризисом ликвидности. «Сейчас у строительных компаний сложный период. Главная проблема для них – это отсутствие ликвидности. Желая заработать деньги, компании готовы продавать квартиры по заниженным ценам. Именно это, а также необходимость платить кредиты банкам и получать ликвидность не позволяет застройщикам повышать цены на квартиры, хотя спрос в 2017 году и вырос.
По словам А. Лифанова, цена одного квадратного метра в столичной новостройке начинается от 400 евро на начальном этапе строительства и достигает 1500 евро для «белого варианта» в сданных в эксплуатацию комплексах.
Представитель Союза агентств по недвижимости считает, что современная история собственности на недвижимость в Молдове прошла длинный путь. Первый, самый быстрый этап развития прошел в начале 90-х, когда появились частные владельцы в результате приватизации. Второй этап характеризовался утверждением нормативных актов в сфере налогообложения, регистрации прав собственности и оценочной деятельности.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением. Высшей точки рынок недвижимости достиг в 2008 году, когда цены в иностранной валюте достигли максимума.
Надо отметить, что в 2008 году курс НБМ составил 10,3895 лея за 1 доллар США и 15,2916 лея за 1 евро, то есть в леевом эквиваленте цена однокомнатной квартиры составляла 30 000 евро или 459 000 леев, а в ценах прошлого года – 20 000 евро или 416 000 леев.
Таким образом, за последние девять лет цена на жилье на вторичном рынке упала в среднем на 50% в валюте и только на 10% в национальной валюте.
Миграция молдаван за рубеж и демографический кризис пока компенсируются внутренней миграцией. Но финансовое положение граждан находится под влиянием денежных переводов из-за границы, а они, по словам А. Лифанова, растут.
По информации Национального банка Молдовы, объем денежных переводов физическим лицам из-за рубежа через молдавскую банковскую систему достиг самого высокого уровня за последние пять лет – 94,34 млн долларов США, после рекордного роста на 26% в январе.
Объем денежных переводов в пользу физических лиц увеличился на 11,2% в 2017 году по сравнению с предыдущим годом, когда денежные переводы снизились до самого низкого уровня за последние десять лет. Физические лица (резиденты и нерезиденты) получили в прошлом году через национальную банковскую систему денежные средства в чистой сумме с учетом сезонных колебаний, что эквивалентно 1 млрд 199,9 млн долларов США.
На этот год эксперты прогнозируют стабилизацию рынка недвижимости, а среди основных факторов отмечают рост денежных переводов в иностранной валюте из-за рубежа.
По словам А. Лифанова, стабильность стала возможной благодаря приемлемым займам и постепенной выплате всей суммы, качественному строительству квартир, растущему профессионализму агентств по недвижимости.
В. Ионицэ убежден, что цены на квартиры в этом году расти не будут. «Если кто-то хочет решить жилищные проблемы, то 2018 год – самое подходящее время. Сейчас будет продаваться много квартир по минимальным ценам за последние три-четыре года», – говорит эксперт IDIS Vitorul.
Лилия Алказэ
