Ministerul Finanţelor a prezentat spre consultare publică conceptul programului “Prima Casă”, prin care familiile tinere să poată accesa credite imobiliare în condiţii facilitate de până la 900 000 de lei.
Prin lansarea programului, Guvernul încearcă să ajute tinerii să contracteze credite ipotecare prin creşterea termenului de scadenţă a acestor împrumuturi, garantarea parţială a creditului de către stat şi micşorarea participaţiei proprii iniţiale a beneficiarului la achiziţia locuinţei. “În următorii doi ani, cel puţin două mii de tineri vor putea cumpăra locuinţe în cadrul noului proiect guvernamental “Prima Casă”, anunţă Ministerul Finanţelor. Cererea sau, mai bine zis, necesitatea este cu mult mai mare. Mii de familii tinere care în prezent migrează de la o gazdă la alta, ar obţine şansa de a avea propria locuinţă.
Pe cât de reale sunt aceste planuri? Istoria unor programe similare, lansate anterior fie de Guvern, fie de Primăria Chişinău, arată că, în condiţiile în care băncile nu prea au aşa-zişii “bani lungi” şi nu pot oferi credite pe o perioadă de până la 20-25 de ani, bunăoară, iar atunci când e vorba de rate mici la împrumuturi nu vor să cedeze “din preţ”, iar Fondul de garantare şi puterea de susţinere financiară a acestor proiecte de către autorităţi este slabă, şansa acestor programe de a fi realizate este compromisă din start. Şi atunci rămân doar banii părinţilor câştigaţi prin străinătăţi sau emigrarea. Salariile mizere şi absenţa unei locuinţe este cauza principală pentru care tinerii moldoveni decid să migreze.
Se prevede că “statul va garanta 50 la sută din soldul creditului” şi va asigura restricţionarea mărimii ratei dobânzii aplicată la creditele ipotecare prin programul “Prima Casă”. Potrivit proiectului, plafonul maxim de achiziţie a locuinţei este de 1 milion de lei, dintre care participaţia beneficiarului este de 5 la sută din suma totală. Termenul creditului va fi de până la 25 de ani.
Beneficiarul programului, concomitent cu achitarea plăţii lunare pentru credit, va plăti, lunar, băncii finanţatoare un comision de garantare în sumă de 0,5 la sută anual din soldul garanţiei de stat. Comisionul de garantare va fi revizuit cel puţin o dată la 2 ani de către Ministerul Finanţelor. Documentul stipulează condiţiile de gajare, onorare a angajamentelor de către familiile tinere, ce va urma în cazul în care nu le vor onora ş.a.
În aceste condiţii, un tânăr care îşi doreşte să cumpere un apartament de 25 de mii de euro, va trebui să achite o rată lunară de patru mii de lei, timp de 25 de ani.
Ministerul Finanţelor notează că băncile pot să impună şi unele condiţii mai rigide în conformitate cu politicile proprii de gestionare a riscurilor. După efectuarea verificării corespunderii beneficiarului tuturor criteriilor de eligibilitate, banca va expedia în mod electronic Organizaţiei pentru Dezvoltarea Întreprinderilor Mici şi Mijlocii informaţii cu privire la eligibilitatea beneficiarului şi locuinţa care va fi ipotecată. După recepţionarea solicitării de credit din partea băncii, ODIMM în termen de 5 zile lucrătoare va informa banca dacă solicitarea a fost aprobată sau nu.
După lungi şi dificile discuţii cu băncile, Primăria Chişinău a lansat cu mare tam-tam în anul 2011 programul “Prima Casă”.
Cum capitala este locul de reşedinţă a tinerilor, proiectul părea un vis frumos, dar care, într-un final, pentru mulţi a fost o iluzie pierdută. Fie din cauza că unele construcţii au fost tărăgănate până la infinit, fie că totuşi condiţiile de creditare nu erau dintre cele mai bune, chiar dacă Primăria s-a angajat să garanteze sută la sută creditele imobiliare în cadrul programului municipal. Însă ipoteca a fost creată în proporţie de 100 procente în favoarea băncii.
Suprafaţa imobilului eligibil în program se determina pornind de la 12 metri pătraţi pentru fiecare membru al familiei. În final, însă, în anii 2011–2012 au fost acordate circa 250 de credite imobiliare. O “picătură” în marea de cereri care aşa şi nu au ajuns să fie depuse. Programul s-a încheiat în 2015.
Până la proiectul “Prima Casă” au mai existat şi alte acţiuni de susţinere a tinerilor care visau la un acoperiş deasupra capului.
În anul 1992 a fost lansat programul de susţinere a tinerilor în vederea finisării lucrărilor de construcţie a caselor cooperatiste de locuit. Creditele pe termen lung au fost acordate de bănci din resursele BNM în perioada 1992–2000, în baza unei hotărâri a Guvernului şi Parlamentului.
Pentru deservirea acestor credite, BNM a stabilit o rată de bază a dobânzii pentru creditele pe termen lung (mai mare de 5 ani), care se determină periodic de către banca centrală. În prezent, rata e de 6 la sută anual.
La sfârşitul anului 2008, iarăşi prin hotărâre de Guvern a fost lansat programul de asigurare cu locuinţă gratuită a tinerilor specialişti cu studii superioare, repartizaţi şi angajaţi în câmpul muncii în instituţiile bugetare din sate (comune). Dar puţini au fost din acei care să dorească să plece la sate, pe un salariu mizer şi fără perspective. În anii care s-au scurs după lansarea proiectului, din contul bugetului de stat au fost procurate doar 25 de case de locuit în diferite raioane ale ţării. 25 de case pentru 32 de raioane.
Peste 200 mii de împrumuturi au fost acordate de la începutul programului “Prima Casă”, în 2009, şi până în luna ianuarie 2017. În luna februarie a acestui an, media de dosare depuse zilnic era de 42, în jumătate faţă de aceeaşi perioadă a anului 2016.
Aşadar, 200 mii de împrumuturi de la începutul programului şi doar în cazul a 546 băncile au făcut cereri pentru a obţine garanţiile de la stat – este vorba despre acoperirea sumelor acordate unor clienţi care nu şi-au mai putut plăti ratele.
În anul 2017 din nou s-a dat startul pentru programul “Prima Casă”. Fondul de Garantare a creditelor este de 122 milioane de euro pentru anul acesta. 16 bănci au început creditarea pentru programul “Prima Casă” 2017. Aproximativ 30 de mii de împrumuturi vor fi acordate în acest an. Unele bănci au preluat dosare înainte de primirea banilor de la Fondul de Garantare. Brokerii de credite spun că pot exista situaţii, cum s-a întâmplat în toamna anului trecut, când numărul dosarelor a depăşit cu mult fondurile, iar unii oameni au rămas fără casă.
Suma alocată de Guvernul român anul acesta este de 2 miliarde şi jumătate de lei, la care se adaugă cele 175 de milioane rămase de anul trecut. Cei care intră în programul “Prima Casă” pot lua împrumuturi de cel mult 57 mii de euro pentru locuinţe vechi şi 66 mii de euro pentru cele noi. Garanţia oferită de stat pentru bănci este de 40 la sută din preţul unei locuinţe vechi şi 60 la sută din cele noi. Dobânda efectivă anuală la împrumuturile pentru “Prima Casă” este de 3,5 la sută.
Prima întrebare care apare când citeşti proiectul este cum Guvernul “va asigura restricţionarea mărimii ratei dobânzii aplicată la creditele ipotecare prin programul “Prima Casă”? Va obliga băncile să ofere finanţări mai ieftine? Cum vor reacţiona băncile private la o intervenţie a statului în politica lor de creditare?
Ministerul Finanţelor spune că statul va garanta 50 la sută din soldul creditului. În cazul acesta Guvernul ar trebui să formeze un Fond de garantare la care s-ar putea apela în cazul unei situaţii de forţă majoră.
În al treilea rând, în Republica Moldova creditarea ipotecară este foarte slab dezvoltată. Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare acoperă doar o cotă de 3-4 la sută pe piaţă internă. Potrivit Ministerului Finanţelor, care face referinţă la datele oficiale ale Băncii Mondiale, în economiile dezvoltate ponderea creditelor ipotecare în PIB înregistrează valori în limitele şi peste 100%: media în UE – 138%; Olanda – 220%; Suedia – 132%, Danemarca – 180%, Austria – 118%, Islanda – 99%. În ţările în curs de dezvoltare, ponderea acestor credite în PIB variază între 60–100%, spre exemplu Bulgaria – 60%, Croaţia – 70%, Rusia – 60%, Turcia – 70%, Ucraina – 61%.
Totuşi, datele Băncii Naţionale a Moldovei arată că, odată cu scăderea ratei ponderate a dobânzii la creditele pentru imobil, de la 15,33 la sută anual în februarie 2016 la 8,46 la sută în aprilie 2017, volumul creditelor contractate de persoanele fizice mai mult decât s-a dublat şi a crescut sensibil odată cu ieftinirea împrumuturilor, iar marea majoritate a creditelor a fost luată pe un termen de peste 5 ani.
O altă problemă la care face referire şi Ministerul Finanţelor este dacă tinerii care vor dori să-şi construiască o locuinţă prin acest program vor avea gaj sau garanţie suficientă solicitată de bancă pentru obţinerea creditelor imobiliare. Bunul imobil procurat este acceptat în garanţie, în medie, de 65-70 la sută din valoarea acestuia, solicitanţii fiind nevoiţi fie să participe cu o contribuţie proprie foarte mare (de circa 30 la sută) sau să constituie gaj suplimentar. Tinerii, mai ales cei care abia s-au angajat după absolvire, au venituri mult prea modeste pentru a solicita un credit bancar.
Vlad Bercu
