Procedura de executare silită a gajului a fost simplificată prin modificarea Legii despre ipotecă şi a celei despre notariat. Din martie 2013, instituţiile de creditare ipotecară vor putea iniţia această procedură fără a apela la instanţa de judecată, în cazul clienţilor care nu-şi onorează obligaţiunile contractuale. Au creditorii sau debitorii facilităţi egale? Rămâne de văzut odată cu implementarea noilor prevederi.
Autorii legii susţin că modificările propuse au fost extrem de necesare pentru o mai bună funcţionare a pieţei de creditare ipotecară care se află la etapa iniţială de dezvoltare, dar şi pentru armonizarea cu legislaţia Uniunii Europene. Conform noilor prevederi legale privind optimizarea cadrului juridic şi crearea unui mecanism extrajudiciar de executare silită a dreptului de ipotecă, a fost simplificată procedura de executare silită a gajului, astfel încât aceasta să fie posibilă fără citarea părţilor implicare şi fără dezbateri judiciare. Adică, dacă debitorul este rău-platnic, creditorul are posibilitatea să iniţieze direct executarea silită a bunului imobil ipotecat fără a fi obligat să se adreseze în instanţa de judecată. Noul Cod de executare prevede învestirea unui contract notarial între părţi, procedura fiind gratuită. În acelaşi timp, nu este exclusă şi calea judiciară de executare a dreptului de ipotecă.
„Învestirea contractului notarial cu formulă executorie este opţională pentru client. La scadenţă, când debitorul trebuie să onoreze obligaţiunile, actul se învesteşte cu formulă obligatorie. De jure, el începe a funcţiona din momentul când e autentificat contractul de ipotecă, iar acţiunea propriu-zisă începe din momentul neachitării dobânzii”, explică Roman Talmaci, preşedintele Uniunii Naţionale a Executorilor Judecătoreşti. El a menţionat că prevederile noii legi vor putea fi aplicate şi pentru contractele în curs de derulare, printr-un acord adiţional între părţi. Instituţiile de creditare vor avea mai multe opţiuni cu privire la exercitarea dreptului de ipotecă, cum ar fi acordul încheiat cu debitorul ipotecar privind transmiterea benevolă a obiectului ipotecii, hotărârea judecătorească, ordonanţa judecătorească şi contractul de ipotecă învestit cu formulă executorie, ce va permite transmiterea silită a obiectului ipotecii. Actualmente, în Republica Moldova există o lege cu privire la ipotecă, dar este implementată cu greu. Unul din motive ar fi că majoritatea instituţiilor financiare nu pot acorda credite pentru un bloc construit în proporţie de 30-40%, din cauza că există riscul să-şi piardă investiţiile. Un al doilea motiv ar fi interpretarea diferită a legii, din care cauză ordonanţa judecătorească este tergiversată ani la rândul. În plus, există şi neîncrederea populaţiei în companiile imobiliare care, adesea, nu dau în exploatare locuinţele în termenii prevăzuţi în contract.
Directorul general al companiei de microfinanţare ÎCS Prime Capital SRL, Carmina Vicol spune că „Legea anterioară trebuia să reglementeze toate relaţiile dintre creditor şi debitor la luarea unui împrumut ipotecar. În plus, îşi propunea să faciliteze procedura de executare a gajului în cazul în care debitorul nu achită dobânda. În realitate, e un mecanism mai mult teoretic, căci în practică funcţionează foarte anevoios, în special din cauza că legea prevede o ordonanţă care se emite de judecători şi în baza căreia instituţia poate să-şi execute dreptul. De aici s-au început şi multiplele interpretări în justiţie şi tergiversarea proceselor intentate. Orice client cu intenţii rele poate tergiversa procesul. Şi se cheltuiesc multe resurse financiare şi timp, care pot fi utilizate pentru clienţii buni pentru a le oferi condiţii de creditare mult mai avantajoase”.
Prin implementarea modificărilor în legislaţie privind învestirea actului notarial cu formulă executorie, se urmăreşte şi micşorarea costului procedurii de transmitere în posesie a bunurilor imobile grevate cu gaj. În prezent, taxa de stat achitată pentru cererile privind exercitarea dreptului de gaj pe cale judecătorească constituie 0,5% din valoarea estimativă stabilită de părţi pentru bunul gajat sau din valoarea creanţei garantate. Iar plafonul maxim ce poate fi achitat în calitate de taxă de stat este limitat la suma de 25 mii lei de la persoanele fizice şi de 50 mii lei de la persoanele juridice. Roman Talmaci susţine că persoanele vor putea contesta în judecată actul de executare silită şi, în cazul în care instanţa declară nulă acţiunea de executare silită, instituţuia de creditare va restitui bunul şi va repara prejudiciul cauzat. El a precizat că, conform noilor prevederi, se schimbă procedura de vânzare a bunurilor, primirea în posesie va avea loc prin licitaţie publică. Pe moment, aceasta se face prin trei modalităţi: licitaţie, tender şi negocieri directe.
Modificările vor facilita realizarea mai rapidă a procedurilor de executare a dreptului de ipotecă şi, respectiv, de stingere a creanţelor băncii, precum şi minimizarea atât pentru creditorul ipotecar, cât şi pentru debitorul ipotecar, a costurilor aferente creditului din contul economisirii cheltuielilor de judecată. Menţionăm că R. Moldova se plasează în lista ţărilor cu cele mai scumpe credite ipotecare, rata medie la creditele ipotecare fiind de 11,19% la o plată lunară de aproximativ 1200 euro.
“Este greu de estimat acum cu cât se va reduce rata dobânzii la creditele ipotecare, fiindcă nu ştim cât de reuşit vor fi implementate noile modificări. Noi, creditorii, suntem în aşteptarea unor efecte benefice, ca să le utilizăm apoi în beneficiul clienţilor noştri. Sunt sigură că nici o bancă sau companie de creditare nu va face abuz de noile prevederi”, spune Carmina Vicol.
Experţii economici susţin că, chiar şi aşa, o reducere esenţială a dobânzii creditului ipotecar nu este posibilă din cauza costurilor mari ale banilor atraşi prin depozite şi a finanţărilor externe care includ dobânzi înalte privind riscurile de ţară şi a inflaţiei relativ înalte.
Ion Proca, manager marketing BasConsLux SRL susţine că achiziţionarea locuinţelor prin intermediul ipotecii a scăzut considerabil în ultimul timp. De la începutul anului curent, compania a înregistrat doar 3 tranzacţii cu gaj. „Clienţii optează mai mult pentru ipoteca pe care le-o oferim noi, adică achitarea pe părţi cu aportul iniţial de 30% din costul apartamentului. Pentru mulţi clienţi anume această procedură e mult mai convenabilă decât un credit ipotecar la bancă, cu o rată flotantă. Mai ales că dobânda ajunge să constituie în jur de 70-80% din contravaloarea apartamentului în doar 5 ani”, argumentează Proca.
Conform datelor IS Cadastru, în luna septembrie curent au fost vândute 1599 apartamente în ipotecă, ceea ce este cu 12% mai mult decât în septembrie 2011. Municipiului Chişinău îi revin 44% din tranzacţii din totalul înregistrat pe teritoriul ţării.
Recent, Ministerul Dezvoltării Regionale şi al Construcţiilor a propus crearea unui Fond de garantare a riscurilor creditelor ipotecare, pentru a asigura accesul populaţiei la sistemul de creditare şi a îmbunătăţi calitatea acestuia prin majorarea sumei creditelor, scăderea ratei la dobândă, micşorarea sumei avansului şi crearea sistemului de garantare a creditelor ipotecare. Agenţii imobiliari sunt de părere că statul ar putea face mai multe în acest sens. Spre exemplu, dobânda la creditele ipotecare ar putea fi parţial compensată de Guvern, astfel se va dezmorţi şi piaţa imobiliară, iar crearea facilităţilor pentru obţinerea creditelor ipotecare va duce la creşterea cererii pe piaţă, a volumului vânzărilor şi a investiţiilor în acest domeniu.
Nicolae Ostafeiciuc, expert la Bursa Lara, susţine că “ideea creării unui Fond de garantare a riscurilor creditelor ipotecare este viabilă şi poate fi implementată în Moldova, dar singura problemă este cine va plăti asigurarea din acest Fond. Dacă e din contul cetăţeanului, bineînţeles că banca va fi asigurată în caz de nerambursare a banilor, dar plăteşte clientul. Cred că o soluţie, în acest caz, ar fi susţinerea statului din fonduri bugetare”.
Lilia Platon
