Процедура принудительного исполнения права залога была упрощена путем внесения изменений в Закон об ипотеке и в Закон о нотариате. Начиная с марта будущего года, организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, могут начать эту процедуру без обращения в суд против клиентов, не соблюдающих договорные обязательства. Внедрение новых положений покажет, получили ли кредиторы и дебиторы равные преимущества.
Авторы закона считают, что предложенные изменения крайне необходимы для лучшей работы рынка ипотечного кредитования, который находится на начальном этапе своего развития, а также для гармонизации с законодательством Европейского Союза. Согласно новым положениям об оптимизации правовой базы и создании внесудебного механизма принудительного исполнения ипотечного права, была упрощена процедура исполнения без обращения в суд. То есть, если дебитор неисправно исполняет свои обязательства, кредитор имеет возможность напрямую начать процедуру принудительного исполнения на имущество, взятое в ипотеку, без обращения в судебные инстанции. Новый Исполнительный кодекс предусматривает наличие нотариального договора между сторонами, эта процедура бесплатная. В то же время, не исключен и судебный путь исполнения ипотечного права.
„Наделение нотариального договора исполнительной формулой может быть осуществлено по выбору клиента. Когда дебитор должен выполнить свои обязательства, документ наделяется обязательной формулой. Де-юре, он начинает действовать с момента, когда заверен ипотечный договор, а собственно сама мера начинается с момента неоплаты процентов”, – говорит Роман Талмач, председатель Национального союза судебных исполнителей. По его словам, новые положения могут применяться и для действующих договоров, если стороны согласны заключить дополнительное соглашение.
Кредитные организации будут располагать большим выбором при исполнении права ипотеки, например, договором, заключенным с ипотечным дебитором о добровольной передаче объекта ипотеки, судебным решением, распоряжением суда и ипотечным договором, наделенным исполнительной формулой, позволяющей принудительно передать объект ипотеки.
В настоящее время в Республике Молдова действует Закон об ипотеке, но его внедрение сопряжено с рядом проблем. Одной из причин такой ситуации является тот факт, что большинство финансовых организаций не могут взять кредиты на дом, построенный на 30-40%, так как есть риск потерять средства. Вторая причина заключается в различном толковании закона, из-за чего судебные распоряжения откладываются несколько лет подряд. К тому же, есть и фактор недоверия населения к компаниям, работающим в сфере недвижимости, которые часто не сдают в эксплуатацию жилье в установленные договором сроки.
Генеральный директор компании по микрофинансированию ÎCS Prime Capital SRL Кармина Викол считает, что „Закон должен регулировать все отношения между кредитором и дебитором при заключении договора об ипотечном займе. К тому же, есть возможность исполнения залога в случае, если дебитор не оплачивает проценты. В реальности это в большей степени теоретический механизм, так как на практике его применять сложно, особенно когда закон предусматривает наличие распоряжения суда, на основе которого организация вправе исполнить свое право. Отсюда начинается множество разночтений в суде и торможение возбужденных дел. Любой клиент с недобрыми намерениями может застопорить процесс. И тратятся огромные финансовые средства, много времени, все, что можно было потратить на хороших клиентов, чтобы предложить им более выгодные кредитные условия”.
Внедрение поправок в законодательство, связанных с наделением нотариального акта исполнительной силой, преследует, также, цель снизить расходы на процедуру передачи во владение недвижимости, обремененной залогом. В настоящее время государственная пошлина на заявление об исполнении права залога судебным путем составляет 0,5% от оценочной стоимости, установленной сторонами, для заложенного имущества или от стоимости залога. Потолок суммы, который может быть выплачен в качестве государственной пошлины, ограничен 25 тыс. лей физическими лицами и 50 тыс. лей – юридическими лицами. Р. Талмач считает, что лица могут опротестовать в суде акт принудительного исполнения, и если суд признает недействительным меру принудительного исполнения, кредитная организация возвращает имущество и возмещает причиненный ущерб. Он уточнил, что согласно новым положениям, меняется процедура приобретения имущества, получение во владение состоится через публичный аукцион. Сегодня это производится тремя способами: путем аукциона, тендера и прямых переговоров.
Поправки упростят и сделают быстрее процедуры исполнения ипотечного права и, соответственно, погашения долгов перед банком, а также сократят как для ипотечного кредитора, так и для ипотечного дебитора расходы, связанные с кредитом, за счет экономии на судебных издержках. Отметим, что Молдова находится в числе стран с самыми дорогими ипотечными кредитами – средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 11,19% при ежемесячных выплатах примерно в размере 1200 евро.
“Сложно оценить сейчас насколько снизится процентная ставка по ипотечным кредитам, так как неизвестно насколько успешным будет внедрение новых поправок. Мы, кредиторы, ждем положительных результатов, чтобы затем использовать их на пользу нашим клиентам. Я уверена, что ни один банк и ни одна кредитная компания не будет злоупотреблять новыми положениями”, – утверждает К. Викол.
Экономические эксперты считают, что и в таком случае серьёзное снижение процентной ставки по ипотечным кредитам невозможно из-за высокой стоимости денег, привлеченных через депозиты и внешнее финансирование, что включает в себя высокие проценты по рискам страны и относительно высокой инфляции.
Ион Прока, менеджер по маркетингу BasConsLux SRL, считает, что приобретение жилья при помощи ипотеки сильно упало в последнее время – с начала года компания осуществила всего 3 сделки с залогом. „Клиенты предпочитают пользоваться ипотекой, которую мы предлагаем, то есть платить по частям с первоначальным взносом в размере 30% от стоимости квартиры. Для многих клиентов именно эта процедура удобна, удобнее, чем ипотечный кредит в банке с плавающей ставкой. Тем более что процент иногда составляет около 70-80% стоимости квартиры всего через пять лет”, – говорит И. Прока.
По информации IS Cadastru, в сентябре этого года в ипотеку было продано 1599 квартир, что составляет на 12% больше, по сравнению с 2011 годом. На долю муниципия Кишинева приходится 44% сделок от общего объёма сделок по стране.
Недавно министерство регионального развития и строительства предложило создать Фонд гарантирования рисков ипотечных кредитов, чтобы обеспечить населению доступ к системе кредитования и улучшить ее качество путем увеличения суммы кредита, снижения процентной ставки, уменьшения суммы аванса и создания механизма гарантирования ипотечных кредитов. Агенты по недвижимости считают, что государство может многое сделать в этой сфере, например, процентная ставка по кредитам может частично компенсироваться правительством, чтобы рынок недвижимости вышел из ступора. Создание льгот при получении ипотечных кредитов приведет к росту спроса на рынке, росту объёма продаж и инвестиций в этот сектор.
Николай Остафейчук, эксперт Биржи Lara, считает: “Идея создания Фонда гарантирования рисков ипотечных кредитов заслуживает внимания и может быть внедрена в Молдове, но единственная проблема заключается в том, кто будет платить возмещения из Фонда. Если это за счет граждан, то понятно, что банк застрахован от невозврата денег, ведь платит клиент. Думаю, что решением может стать в этом случае поддержка государства из бюджетных фондов”.
Лилия Платон
