Banca Naţională a Moldovei a redus rata de bază aplicată principalelor operaţiuni de politică monetară pe termen scurt cu 3 puncte procentuale – de la 20% la 17% anual. Unul dintre motivele acestei decizii a fost dorinţa de a stimula cererea, inclusiv de a face costul creditării mai accesibil. În acest sens, redactorul ziarului Capital Market a solicitat opinia directorului Societăţii Evaluatorilor Independenţi, Dumitru Taraburca, cu privire la modul în care această decizie va influenţa piaţa imobiliară.
– Cât de justificată este părerea, precum că decizia de reducere a ratei de bază a devenit un colac de salvare pentru piaţa imobiliară, care a suferit semnificativ din cauza saltului puternic al ratelor dobânzii la creditele imobiliare, şi poate permite redresarea situaţiei în această ramură?
– Haideţi să limităm din start ipotezele despre piaţa imobiliară autohtonă, a cărei caracteristică principală este neconcordanţa informaţiilor disponibile. Chiar şi instituţiile de stat în care ar trebui să avem încredere, cum ar fi cele responsabile de relaţiile funciare şi cadastru, nu deţin date complete privind situaţia reală în domeniul imobiliar. Sunt de părere că în segmentul bancar trebuie ajustate toate informaţiile care nu se încadrează în raportarea primară. În continuare mă voi referi la datele statistice de piaţă, analizate după opinia mea subiectivă.
Tot ce se întâmplă acum, a avut loc deja undeva, iar fluctuaţiile pieţei imobiliare nu vor surprinde specialiştii experimentaţi. Adevărul e că piaţa imobiliară, ca oricare altă piaţă, este afectată de situaţia geopolitică, politică şi economică, deoarece evenimentele mondiale au un impact psihologic asupra oamenilor. În asemenea perioade de turbulenţe geopolitice, piaţa parcurge trei etape. Primei etape îi sunt caracteristice panica şi acţiunile imprevizibile. Oamenii sunt alarmaţi, îşi retrag banii sau fac investiţii grăbite. Cei care s-au panicat mai mult – îşi dau imobilele în chirie şi pleacă din ţară. În această perioadă are loc o explozie a cumpărăturilor şi o creştere naturală a preţurilor. Cea de-a doua etapă se manifestă prin creşterea ratei de bază, introducerea unor reglementări la fluxurile financiare, scăderea volumelor tranzacţionate pe piaţa imobiliară şi lansarea de către dezvoltatori a unor oferte şi condiţii speciale cu scopul de a facilita tranzacţiile de vânzare a bunurilor imobile. În această perioadă piaţa devine practic inactivă. În cea de-a treia etapă, lipsa tranzacţiilor imobiliare determină ajustarea ratelor de dobândă şi ca urmare încep mişcările pe piaţă.
Piaţa imobiliară este într-adevăr strâns legată de piaţa financiară. În astfel de economii ca a Republicii Moldova, când diferenţa dintre dezvoltarea pieţei imobiliare şi a celei financiare este extrem de mare, această influenţă se poate transforma într-o catastrofă globală, ale cărei rădăcini depăşesc cu mult limitele accesibilităţii şi nu este vorba despre consecinţe geopolitice. Prin urmare, formularea Dvs. este foarte exactă din punct de vedere filosofic – acesta este într-adevăr “unul dintre motive”, dar opinia că această “decizie de reducere a ratei de bază a devenit un colac de salvare pentru piaţa imobiliară.... şi face posibilă redresarea situaţiei în această ramură”, este foarte nesemnificativă. Motivul constă în reglementare, inclusiv reglementarea sectorului financiar. Piaţa imobiliară din Moldova este pe cont propriu de 30 de ani şi este foarte intoxicată. Este mai uşor să distrugi, să neglijezi, să identifici erorile şi să o iei de la capăt.
– Asistăm la o publicitate destul de agresivă din partea unor dezvoltatori. Care este motivul acestei activităţi: le este frică că, din cauza creşterii tarifului la energia electrică, va spori numărul ofertelor pe piaţa imobiliară secundară sau este vorba despre o concurenţă între dezvoltatori?
– Este o încercare de a supravieţui. O reacţie naturală la reducerea cererii pe piaţa imobiliară. Nu are nici un sens să căutăm ceva pragmatic aici. Experienţa Republicii Moldova sugerează că instituţia dezvoltatorilor nu este capabilă să se formeze pe o piaţă nereglementată. Temelia dezvoltării teritoriale o constituie proiectarea investiţională realizată în baza unor analize de piaţă. Sectorul construcţiilor în Moldova reprezintă o resursă administrativă, iar atunci când ai un avantaj construit pe un astfel de model, nu ai timp să institui un management cu drepturi depline. De altfel, în locul tău vine un alt dezvoltator. Chiar şi companiile cu o istorie bogată (organizaţii sovietice care s-au reorganizat în dezvoltatori) preferă pieţele imobiliare din ţările vecine, în care dezvoltarea construcţiilor se bazează pe o ofertă stabilă şi condiţii egale de activitate. În aceste condiţii, tehnologiile de producţie reprezintă un avantaj semnificativ şi permit companiei să se dezvolte amplu.
O problemă foarte mare este faptul că piaţa imobiliară din Moldova se concentrează la Chişinău şi puţin la Bălţi şi Cahul. În principal, starea pieţei este determinată de municipiul Chişinău şi aceasta este una foarte proastă din cauza lipsei de eficienţă în planificarea urbană şi, respectiv, managementul oraşului. Un teren de pământ, odată ajuns la dezvoltator, creşte imediat în preţ. Pe acesta apare o construcţie cu propria durată de viaţă. În plus, cea mai apropiată zonă urbană începe să deservească acest obiect din contul oraşului. Toţi banii merg la dezvoltator, iar întreţinerea acestuia se face din contul oraşului. Acest fapt a determinat creşterea capacităţilor de construcţie şi a contribuit la sporirea cheltuielilor administrative. Aşadar, nu avem o instituţie a dezvoltatorilor, managementul municipiului este ineficient, atractivitatea sectorului imobiliar este scăzută din cauza infrastructurii nedezvoltate, iar apariţia unei crize este o chestiune de timp. Mai mult ca atât, în oraş există cheltuieli nejustificate de capital (multe construcţii abandonate, care trebuie demolate), preţuri exagerate pentru pământ şi persistă tendinţa de supraplată pentru terenuri, toate acestea contribuind la creşterea preţului de cost în lipsa vânzărilor.
– Creşterea ratei dobânzii la creditele imobiliare a fost resimţită nu numai de participanţii la proiectul “Prima Casă”. Spuneţi-ne, vă rog, există date din perioada pandemiei şi a situaţiei de urgenţă cu privire la numărul de cazuri în care persoanele fizice sau juridice au renunţat la participarea ulterioară şi au refuzat la locuinţă sau creditorul a preluat obiectul imobiliar în contul rambursării creditului? În acest sens, puteţi să explicaţi cât de actuală este în Moldova problema privind evaluarea imobilului pus în gaj sau procurat în ipotecă?
– Nu vă pot oferi un răspuns la această întrebare. Probabil, ar trebui să o adresaţi băncilor care participă la acest program, deoarece nimeni nu ţine o astfel de evidenţă. Personal, nu mă interesează acest proiect şi nu îl consider unul social. Cetăţeanul rămâne la fel de sărac cum a fost şi până a participa la un astfel de proiect. El nu are bani pentru achitarea împrumutului contractat, în afară de care trebuie să facă şi alte cheltuieli de întreţinere. Programele de acest fel sunt destinate cetăţenilor înstăriţi, care ştiu cum să investească şi să obţină profit. Oricare program social este necesar să fie susţinut de stat şi nu doar sub forma unor compensaţii parţiale a dobânzii. Garanţia ar trebui să presupună condiţii sociale stabile sau locuinţe sociale, dar şi aceste acţiuni întreprinse vor fi temporare. La întrebarea dvs. voi răspunde parţial: nu cunosc dacă a fost stabilit un mecanism de preluare a locuinţelor, în caz de incapacitate financiară din partea beneficiarului.
– Moldova implementează tot mai activ norme europene în diverse domenii. La fel, sunt întreprinse măsuri pentru introducerea unor noi produse şi servicii financiare. Majoritatea acestor iniţiative necesită a fi analizate sau evaluate. Spuneţi-ne, în ceea ce priveşte evaluarea bunurilor imobile în Moldova, în ce măsură sunt folosite standardele general acceptate la nivel mondial?
– Aceste standarde nu sunt aplicate deloc în ţara noastră şi asta reprezintă o problemă foarte mare. Legea “Cu privire la activitatea de evaluare” a fost adoptată în anul 2002 şi prevede elaborarea şi implementarea standardelor în termen de 6 luni. Deşi standardele nu au fost implementate în perioada stipulată, în anul următor (2003) a fost adoptată o hotărâre a Guvernului privind aprobarea “Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile”. Şi atât!!! 20 de ani cu un cadru legal subdezvoltat şi ambiguu. În aceşti ani, standardele internaţionale de evaluare au fost revizuite în totalitate de trei ori şi completate de mai multe ori. O astfel de eroare legală permite manipulatorilor să se simtă încrezuţi în sine. De exemplu, persoanele care au fost implicate în scandalurile cu participarea băncilor şi în privatizări continuă să fie principalii evaluatori şi deţin competenţe în domeniul reglementării proceselor de evaluare şi de stabilire a regulilor de activitate. Aceste persoane nu au nevoie de noi standarde.
În ceea ce priveşte standardele, trebuie să precizez că sunt cunoscute patru tipuri de standarde internaţionale, care definesc regulile evaluării şi se bazează pe valoarea businessului. Aceste standarde internaţionale sunt recunoscute pe plan mondial, inclusiv şi de Republica Moldova, însă în ţara noastră acestea nu pot fi implementate din cauza unor neconcordanţe legislative, lipsei unui mediu informaţional corespunzător, carenţelor în domeniul reglementării şi necesităţii unor modificări normative.
Standardele europene de evaluare (TEGOVA) au fost elaborate special pentru evaluarea în domeniul bancar. În Republica Moldova acestea nu sunt utilizate din cauza unor discrepanţe între metodologia de evaluare şi exigenţele de calificare, cărora corespund o mică parte din evaluatori. Principalul impediment constă în faptul că până nu demult nu era efectuată o evaluare a mediului de afaceri. Actualmente această lacună a fost soluţionată, însă aceasta reprezintă primul standard european în evaluarea afacerilor.
Standardele societăţii britanice de evaluare RICS, care vizează evaluarea businessului, sunt cele mai răspândite în lume şi, de cele mai multe ori, investitorii solicită efectuarea evaluării conform acestor standarde.
La rândul lor, standardele societăţii americane USPAP – sunt foarte detaliate, dar sunt utilizate doar în SUA.
În total, în lume sunt utilizate două metode de calcul, fundamental diferite. Este vorba de:
În ţara noastră este răspândit cel de-al doilea model simplificat, bazat pe indexarea datelor din secolul trecut. Această metodă practic nu necesită cheltuieli pentru efectuarea evaluării, dar în cele din urmă obţinem un sistem care are o legătură slabă cu piaţa. Prin intermediul unor calcule, aceste date sunt aduse la valoarea dorită.
Desigur, în aceste condiţii, procesul de evaluare se transformă într-o farsă, fără a lua în considerare legea, piaţa, eficacitatea. Întrebarea dvs. este una relevantă, pentru că dacă nu se va face evaluarea corectă a circulaţiei capitalului sau a costului şi dinamicii acestuia, Moldova riscă nu doar să rămână fără investiţii, dar se poate transforma într-o zonă teritorială devalorizată. Iar aceasta este o problemă foarte gravă pentru ţară.
A discutat Ghenadie Tudoreanu
