Cea mai mare parte a bunurilor imobiliare din Republica Moldova nu sunt evaluate sau evaluate necorespunzător, iar acest lucru generează ratări de milioane la bugetul de stat. Pentru a soluţiona problema, Banca Mondială urmează să acorde un credit de 30 milioane de euro pentru înregistrarea şi evaluarea bunurilor imobile.
Banii alocaţi vor fi destinaţi pentru înregistrarea primară şi evaluarea bunurilor imobile, consolidarea managementului de proiect şi a sistemului de administrare funciară. Odată cu implementarea proiectului, va fi stimulat numărul de contracte de creditare şi de leasing pentru terenurile publice, iar înregistrarea terenurilor va genera beneficii economice.
Într-un raport al Curţii de Conturi se spune că deficienţele cadastrării bunurilor imobile au influenţat direct procesul de evaluare a bunurilor imobile în scop fiscal, care de asemenea este parţială şi necredibilă. Doar în municipiul Chişinău nu sunt evaluate 38236 bunuri, pierderile bugetului din neimpozitarea corespunzătoare a acestora, estimate de audit, constituie anual aproximativ 7,6 mil. lei.
Metodologia de evaluare în scopuri fiscale a bunurilor imobile până în prezent nu a asigurat determinarea unei valori apropiate celei de piaţă, această metodologie nefiind ajustată conform recomandărilor anterioare a Curţii de Conturi.
În loc să asigure finalizarea evaluării în scopuri fiscale a bunurilor imobile, este efectuată reevaluarea specială a bunurilor imobile deja evaluate, care s-a dovedit cost–ineficientă (cheltuielile de reevaluare depăşeau de 10 ori majorarea anuală a impozitului);
Curtea spune că impozitarea bunurilor imobile prin intermediul SIA „Cadastrul Fiscal” este vulnerabilă, sistemul generând mai multe erori, cum ar fi neincluderea bunurilor în impozitare, dublarea impozitării pentru acelaşi bun, calcularea greşită a impozitelor, divergenţe între soldul final al unei perioade şi soldul iniţial al perioadei imediat următoare etc.
Serviciul Fiscal de Stat şi APL (administraţia publică locală) nu au asigurat ca deficienţele din Registrul Bunurilor Imobile ce nu permit impozitarea bunurilor să fie corectate de către IS Cadastru, ca urmare, doar în mun. Chişinău la începutul anului 2017 existau 25959 bunuri cu valoare evaluată de 8272,3 mil. lei care nu au fost impozitate, pierderile bugetului fiind de 8,2 mil. lei anual.
Resursele limitate ale autorităţilor publice locale şi activitatea ineficientă a acestora nu au asigurat impozitarea tuturor bunurilor imobile. Astfel, în mun. Chişinău, conform SIA „Cadastrul Fiscal” nu au fost impozitate 2125 bunuri cu valoarea evaluată de 1331,3 mil. lei, pierderile bugetului fiind de 1,3 mil. lei anual. De asemenea, neasigurarea de către APL şi APC a constituirii asociaţiilor de coproprietari în condominiu şi transmiterii acestora a bunurilor aferente apartamentelor private (teren, clădire) a dus la neimpozitarea acestora.
“În prezent lipseşte o bază de date a bunurilor imobile care ar permite APL verificarea corectitudinii impozitării tuturor bunurilor imobile indiferent de proprietarii acestora (persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat). Absenţa unui cadru normativ exhaustiv de reglementare a modului de determinare a suprafeţelor terenului aferent şi adiacent obiectivelor private, precum şi neasigurarea interesului public de către angajaţii APL şi APP, determină privatizarea la preţ normativ (esenţial mai mic decât cel de piaţă) a terenurilor publice adiacente construcţiilor private, fapt ce conduce la prejudicierea bugetelor locale şi a celui de stat”, mai constată Curtea de Conturi.
Atitudinea permisivă a APL faţă de ocuparea abuzivă a terenurilor, efectuarea construcţiilor pe acestea şi darea lor în exploatare cu acordul APL, în loc de demolarea construcţiilor şi eliberarea terenurilor duce în final la pierderea drepturilor de proprietate publică sau la privatizarea neregulamentară a terenurilor la preţ normativ. Această situaţie este favorizată de APL prin eliberarea certificatelor de urbanism sau autorizaţiilor de efectuare a construcţiilor unor persoane ce nu au acceptul expres al proprietarului de teren de a permite efectuarea acestor construcţii, precum şi de IS Cadastru care înregistrează drepturile asupra acestor clădiri în lipsa acceptului proprietarului terenului.
O metodă conştientă de prejudiciere a bugetului este acordarea în arendă a terenurilor pentru efectuarea construcţiilor (în special a blocurilor locative) pe un termen mic şi mijlociu (de obicei până la 10 ani), deşi după finalizarea acestui termen proprietarul terenului nu-l va mai putea folosi după destinaţia iniţială. În cazul construcţiei blocurilor locative, după vânzarea tuturor apartamentelor, arendatorul nu prelungeşte termenul de arendă a acestui teren şi nici nu-l procură la preţ normativ, din contra, conform cadrului legal, acest teren urmează a fi transmis gratuit în proprietatea Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu.
APL nu asigură darea transparentă în locaţiune a proprietăţii publice în bază de concurs/licitaţie (inclusiv după expirarea contractelor de locaţiune), ceea ce diminuează esenţial veniturile bugetare posibile, determinând ulterior şi privatizarea netransparentă a acestora.
Iresponsabilitatea APL, precum şi capacităţile limitate ale APP în asigurarea stabilirii şi încasării plăţii de folosinţă a terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor private şi privatizate, duce la favorizarea unor agenţi economici şi neîncasarea veniturilor respective în buget.
Deşi, prin Hotărârea Guvernului a fost aprobată lista bunurilor imobile proprietate publică a statului, aceasta nu include şi terenurile aferente acestor bunuri, precum şi conţine unele date greşite, ceea ce provoacă incertitudini privind gestionarea acestor bunuri.
APC şi APL n-au elaborat şi n-au aprobat un mecanism care ar reglementa regimul, particularităţile şi criteriile de atribuire a terenurilor pentru construcţia caselor de locuit familiilor nou formate (art. 11 Codul Funciar), ca urmare a fost posibilă acordarea fără plată a terenurilor beneficiarilor care anterior au deţinut spaţiu locativ, dar l-au vândut.
APL aplică neregulamentar preţul normativ de 621,05 lei la vânzarea terenurilor aferente caselor particulare de locuit care au fost obţinute în afara procedurii prevăzute de Codul funciar. APL din mun. Chişinău nu asigură notarea în RBI şi evidenţa clauzelor contractuale care prevăd acordarea unor spaţii după finalizarea unor construcţii sau efectuarea unor lucrări de interes public. APL, contrar prevederilor legale „Privind administraţia publică locală”, n-au asigurat inventarierea anuală a bunurilor proprietate publică, ca rezultat acestea nu deţin informaţii exhaustive în privinţa componenţei, structurii gestionarului şi modului de folosinţă a acestor bunuri.
Evidenţa defectuoasă a calculelor şi plăţilor pentru arenda, locaţiunea, vânzarea şi privatizarea bunurilor publice (în special terenuri şi construcţii), precum şi lipsa unor documente contabile justificative (facturi) aferente acestor tranzacţii, nu permite urmărirea achitării complete şi în termen a plăţilor date de către APL.
Subrogarea de către instanţele de judecată a Consiliilor locale în ceea ce priveşte decizia de dare în arendă sau vânzare a bunurilor (excepţie cele expres prevăzute de lege), de fapt, reprezintă o ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate, prin ce are loc deposedarea APL de bunuri, inclusiv din domeniul public, care nu pot fi urmărite şi vândute.
Curtea de Conturi susţine că lipsa unor prevederi legal-normative aferente modului de calculare a plăţilor pentru arenda terenurilor aflate sub ape şi aferente acestora determină calcularea acestor plăţi ca pentru terenurile agricole, ceea ce nu este echitabil din punct de vedere a efectului economic comparativ cu efectul economic din folosirea terenurilor în scop agricol.
Potrivit datelor Agenţiei Relaţii Funciare, în prezent, numărul total de imobile (terenuri, construcţii, construcţii nefinalizate şi încăperi izolate) constituie 6,5 milioane dintre care doar 1,1 milioane sunt evaluate. Cotele impozitului pe bunurile imobiliare cu destinaţie locativă (apartamente şi case de locuit individuale), terenuri aferente acestor bunuri, garaje şi terenurile pe care acestea sunt amplasate, pot varia între 0,4% (cota maximă) şi 0,05% (cota minimă) din baza impozabilă. Cota exactă se stabileşte anual de către autoritatea reprezentativă a administraţiei publice locale.
Victor URSU
