Anul trecut preţurile la locuinţele din Republica Molodva s-au redus, în medie, cu 10%, ceea ce e comparaibil cu media europeană unde ieftinirile au fost în medie de 13%, potrivit www. globalpropertyguide.com.
Pe prima poziţie se află Irlanda, cu un minus de 13,17% în primele nouă luni ale acestui an, faţă de aceeaşi perioadă din 2011. Grecia s-a clasat pe locul doi, cu o reducere de 12,47%, aceasta fiind urmată de Spania (-11,87%), Olanda (-11,43%) şi România (-10,07%).
„În Republica Moldova, în condiţiile unei creşteri economice anemice, piaţa imobiliară se va menţine în scădere şi în acest an”, apreciază experţii imobiliari.
Din cele 23 de ţări europene incluse în studiu, 14 au înregistrat scăderi de preţuri, şi doar în 9 dintre acestea preţurile apartamentelor au crescut.
„Multe dintre pieţele europene continuă să sufere. Acestea sunt Portugalia, cu o scădere a preţurilor de 9,7%, Croaţia (-8,03%), Polonia (-7,64%), Bulgaria (-6,84%), Ucraina (-4,41%), Lituania (-4,36%), Slovacia (-4,13%), Rusia (-3,98%), Marea Britanie (-3,97%) şi Suedia (-3,17%). Toate acestea, cu excepţia Slovaciei şi Suediei, au înregistrat scăderi ale preţurilor caselor şi în ultimul trimestru”, se arată în studiu.
Sunt şi pieţe din Europa unde preţurile au avut un avans în acest an. Austria, una dintre acestea, a avut o creştere de 7,53%, în timp ce în Norvegia locuniţele s-au scumpit cu 6,55%.
Alte pieţe europene au avut creşteri moderate ale preţurilor comparativ cu anul precedent, printre acestea Turcia (4,96%), Lituania (3,38%), Elveţia (3,27%), Germania (3,16%), Estonia (2,62%) şi Islanda (2,28%).
Boomul imobiliar care a precedat criza financiară a fost impresionant, atât ca răspândire, cât şi ca amploare. Cu foarte puţine excepţii, preţurile păreau să meargă într-o singură direcţie – în sus. Apoi, lucrurile au devenit mai complicate, iar analiza arată un peisaj gri, în care tendinţele diferă de la un stat la altul.
În Republica Moldova, în general, recuperarea sectorului după dificultăţile din perioada crizei a fost neechilibrată din cauza lipsei de încredere în companiile imobiliare, a incertitudinii economice şi politice. Am avut parte, deci, atât de tendinţe pozitive, cât şi de fenomene negative. În acelaşi timp, în mare parte preţurile medii la apartamente au stagnat, atât pe piaţa primară, cât şi pe cea secundară, stabilizându-se la aproximativ 500-550 euro/m2 şi, respectiv, la 600-620 euro/m2.
Conjunctura pieţei a determinat companiile imobiliare să se reorienteze spre nişe de piaţă cu venit mai scăzut, adresându-se în particular familiilor tinere şi gospodăriilor casnice cu venituri medii. De fapt, companiile deja ţintesc spre aceste pături sociale, elaborând proiecte de construcţie noi, cu apartamente mai mici şi, prin urmare, mai accesibile. În acelaşi timp, există o ofertă excesivă de apartamente construite înaintea crizei financiare, cu suprafeţe mai mari, desinate gospodăriilor casnice cu venituri mai mari, care exercită presiuni de reducere a preţului mediu de piaţă. Companiilor imobiliare le este extrem de dificil să găsească cumpărători pentru astfel de apartamente şi suportă pierderi din proiectele respective.
Experţii imobiliari susţin că pe viitor doar proiectele noi cu apartamente mici, cu preţuri mici, vor dicta trendul. Dacă în trecut dezvoltatorii se întreceau în construcţia de locuinţe noi cu suprafeţe mari, acum, cei care vor fi viabili pe acest segment vor trebui să se adapteze noilor condiţii ale pieţei şi să construiască locuinţe cu suprafeţe “decente”, la preţuri mai mici.
Totuşi, preţurile mici de pe piaţă nu vor garanta reluarea tranzacţiilor sau apariţia unui număr tot mai mare de clienţi. Blocajul se va menţine, deja aici nu mai este vorba de bani sau de preţ, ci de faptul că moldovenii, oricât de tentantă ar deveni o ofertă imobiliară, vor ezita să cumpere, deoarece orice sumă disponibilă va fi ţinută şi economisită pentru un viitor incert.
Pe termen scurt şi mediu, stocul de locuinţe noi fără clienţi va creşte, mulţi dezvoltatori au probleme tot mai mari la obţinerea finanţării pentru finalizarea proiectelor, iar proprietarii – persoane fizice vor ajunge să vândă apartamentele la oraş la un preţ mult mai mic faţă de cel din prezent.
Companiile de construcţii din Republica Moldova şi-au încetinit ritmul lucrărilor, dovadă este creşterea nesemnificativă de 0,7% a fondului locativ. Localităţile rurale dispun de cel mai mare fond locativ, cu o suprafaţă de 49 001,1 mii metri pătraţi sau 61,4% din volumul total al fondului locativ. Iar fondul locativ din localităţile urbane are o pondere de 38,6% şi o suprafaţă de 30 859,2 mii metri pătraţi.
Datele BNS arată că gradul de asigurare a populaţiei cu spaţiu locativ pe un locuitor, în medie pe ţară, a constituit 22,4 m2, în localităţile urbane – 20,8 m2, rurale – 23,6 m2. Iar la 1 ianuarie 2012, fondul locativ al Republicii Moldova a cuprins 1315,3 mii apartamente, din care în localităţi urbane 768,2 mii unităţi, în localităţi rurale – 547,1 mii unităţi.
Din volumul total al apartamentelor existente 10,5% revin apartamentelor cu o cameră, 32,3% – cu două camere, 36,2% – cu trei camere, 21% – cu patru şi mai multe camere. Cota preponderentă a locuinţelor se află în proprietate privată a cetăţenilor şi persoanelor juridice, constituind 97,4% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova.
Situaţia de pe piaţa imobiliară din anul curent, practic, nu a suferit schimbări. Stabilizarea a avut loc pe toate segmentele. Fluctuaţia preţurilor a fost nesemnificativă. Piaţa a încetat să mai fie speculativă şi a devenit conservatoare, cu rentabilitate scăzută, cum este caracterizată de altfel o piaţă cu risc scăzut.
Jucătorii din piaţă spun că fiecare companie de construcţie stabileşte preţurile de vânzare în funcţie de preţul de cost şi marja de venit. Preţurile la apartamentele noi nu mai pot fi scăzute, deoarece, după cum spun managerii companiilor, firmele vor suporta pierderi. Pe viitor, firmele de construcţii se orientează spre proiectarea blocurilor cu apartamente a căror suprafaţă nu va depăşi 60 de metri pătraţi.
Totuşi, experţii imobiliari spun că piaţa imobiliară autohtonă poate fi relansată doar printr-o o relansare sănătoasă a sectorului construcţiilor. Autorităţile publice de resort ar trebui să uşureze procedurile administrative în construcţii. De asemenea, ar trebui să stimuleze concurenţa loială pe piaţă. „Dezvoltarea produselor ipotecare şi stimularea concurenţei dintre bănci pe acest segment al pieţei ar redresa situaţia pieţei imobiliare”, consideră experţii.
După marea surpriză din trimestrul 1 a anului trecut (cu o creştere raportată a VAB sectoriale de 9,8%), în al doilea trimestru sectorul construcţiilor a dus-o mai rău (doar +0,9%, departe de aşteptările noastre anterioare). Principalele surse de creştere au fost proiectele de infrastructură publică (creştere de +7,5% faţă de anul precedent), care au avut o pondere de 46% din volumul total al lucrărilor din cadrul sectorului. Deşi sectorul rezidenţial a înregistrat rate de creştere mai înalte (+8,8%), acesta are o pondere foarte mică în producţia totală (doar 33%). Cererea pentru lucrări de construcţie din partea companiilor a rămas la fel de redusă ca şi în T1-12 (înregistrând o descreştere de -33% faţă de anul precedent în construcţia clădirilor nerezidenţiale). Aceasta reflectă o nesiguranţă economică mult mai mare a agenţilor economici şi reticenţa lor de a-şi extinde capacităţile de producţie, în contextul incertitudinilor înalte cu privire la evoluţiile viitoare ale cererii interne şi externe.
Creşterea din sectorul construcţiilor va rămâne pozitivă, chiar dacă rata de creştere a valorii adăugate s-ar putea reduce de la 10% la începutul anului 2012, până la nivelul de 1,4% către finele anului. Acum este foarte riscant să se previzioneze creşterea volumelor lucrărilor de construcţie pentru 2013 din cauza seriilor statistice foarte volatile. Am adoptat o rată de creştere estimată la 5% pentru anul 2013; însă şi o creştere cu peste 10% este posibilă dacă proiectele de infrastructură publică vor continua într-un ritm mai rapid.
Potrivit ultimelor date statistice ale Bursei Imobiliare Lara, preţul mediu la apartamente a fost în luna decembrie de 590 euro metrul pătrat şi a rămas acelaşi faţă de octombrie. Acum un an, locuinţele se vindeau la preţ de 604 euro pe metru pătrat, potrivit datelor Bursei Imobiliare Lara.
La Botanica, apartamentele cu o cameră costă între 620 şi 689 euro pe metru pătrat, la Buiucani între 641 şi 674 euro, în Centru – 659-786 euro, la Ciocana – 631-642 euro, iar în sectorul Râşcani costul apartamentelor cu o odaie a fost de 673-677 euro.
Apartamentele cu două odăi din sectorul Botanica s-au vândut la preţ de 598-635 euro pentru un metru pătrat, la Buiucani – 631-640 euro/m2, în Centru – 650-709 euro/m2, la Ciocana – 588-633 euro/m2, iar la Râşcani – 632-666 euro/m2.
Apartamentele cu trei şi patru odăi, care sunt, de altfel, cel mai puţin căutate din cauza preţului ridicat la utilităţi, au costat în medie pe toate sectoarele 511-587 euro pe metru pătrat şi, respectiv, 471-514 de euro pe metru pătrat.
„Menţinerea preţului de 590 euro pe metru pătrat ar mai putea dura până la sfârşitul anului, când va creşte cererea, iar în ceea ce priveşte piaţa primară, în urma scumpirii materialelor de construcţie, companiile de construcţii vor decide, dacă vor majora preţurile sau nu”, explică Nicolai Ostafeiciuc, şeful filialei Botanica a Bursei Imobiliare LARA. Acesta a mai precizat că în condiţiile în care preţurile la imobile s-au redus în medie cu 10%, activitatea în construcţii s-a redus de câteva ori. Iar în ce priveşte proiectele imobiliare “îngheţate”, acestea vor continua să stagneze fără implicarea cumpărătorilor. „În continuare ar trebui să ne aşteptăm la reducerea preţurilor la apartamente, după încheierea sezonului de încălzire. Urmează a fi dezvoltate proiecte imobiliare noi de companiile de construcţii care au reuşit să facă faţă cu brio crizei din sectorul construcţiilor”, susţine Ostafeiciuc.
În ce priveşte cererera, dezvoltatorii se aşteaptă ca în anul curent aceasta să sporească cu circa 20%, în condiţiile în care cele mai solicitate apartamente sunt cele cu una şi două odăi. Locuinţele cu suprafaţa mare sunt achiziţionate în mare parte de cei cu venituri mari.
Cristi VRABIE
