В прошлом году жилье в Республике Молдова упало в цене в среднем на 10%, что сравнимо с среднеевропейским показателем 13%, сообщил globalpropertyguide.com.
На первом месте идет Ирландия, с показателем в размере 13,17% за первые девять месяцев прошлого года, по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. Греция разместилась на втором месте с темпом падения в размере 12,47%, далее следую Испания (-11,87%), Голландия (-11,43%) и Румыния (-10,07%).
«В Республике Молдова в условиях слабого экономического роста падение на рынке недвижимости сохранится и в этом году», – считают эксперты в сфере недвижимости.
Из 23 европейских стран, включенных в обзор сайта, в 14 отмечено падение цен, и только в 9 странах цены на квартиры выросли.
„Многие европейские рынки по-прежнему испытывают проблемы. Например, в Португалии падение цен составило 9,7%, Хорватии – 8,03%, Польше – 7,64%, Болгарии – 6,84%, Украине – 4,41%, Литве – 4,36%, Словакии – 4,13%, России – 3,98%, Великобритании – 3,97% и Швеции – 3,17%. Во всех странах, кроме Словакии и Швеции, отмечено падение цен на дома и в последнем квартале года”, – говорится в обзоре.
На некоторых рынках Европы цены наоборот увеличились. Так, в Австрии цены поднялись на 7,53%, а в Норвегии жилье подорожало на 6,55%.
Отмечен незначительный рост цен по сравнению с предыдущим годом на европейских рынках, таких как рынок Турции (4,96%), Латвии (3,38%), Швейцарии (3,27%), Германии (3,16%), Эстонии (2,62%) и Исландии (2,28%).
Бум в сфере недвижимости, предшествовавший финансовому кризису, был впечатляющим и обширным. За редкими исключениями цены, казалось, шли только в одном направлении – вверх. Затем все усложнилось, тенденции различались в разных странах.
В Республике Молдова в целом восстановление отрасли после проблем кризисного периода было неровным из-за отсутствия доверия к компаниям, работающим в сфере недвижимости, неясной экономической ситуации. Имели место как положительные, так и отрицательные тенденции. В то же время, по большей части, цены на квартиры находились в стагнации как на первичном рынке, так и на вторичном, установившись в среднем на отметке 500-550 евро/квадратный метр и 600-620 евро/квадратный метр, соответственно.
Конъюнктура рынка обусловила переориентацию компаний по недвижимости на работу в рыночных нишах с меньшими доходами, обратившись, в частности, к молодым семьям и домашним хозяйствам со средними доходами. На самом деле, компании уже рассчитывают на эти слои населения, разрабатывая новые строительные проекты с небольшими квартирами, которые должны стать более доступными. В то же время, есть переизбыток предложения квартир, построенных до кризиса, квартир с большими площадями, предназначенных для людей с высокими доходами, на которые давит снижение среднерыночной цены. Компаниям по недвижимости сложно найти покупателей на такие квартиры, так что они несут убытки из-за этих домов.
Эксперты в сфере недвижимости говорят, что в будущем только новые проекты с небольшими по площадям квартирами и низкими ценами будут диктовать тенденции. В прошлом компании занимались возведением нового жилья большой площади, а теперь тем, кто окажется более жизнеспособным в этом секторе, придется адаптироваться к новым рыночным условиям и строить жилье с более скромной площадью по более низким ценам.
Все же, низкие цены на рынке не гарантируют возобновление сделок или появление большего числа клиентов. Положение дел сохранится, но уже речь идет здесь не о деньгах или о ценах, а о том, что граждане будут избегать покупки недвижимости, так как любые суммы денег будут стараться сохранить и сберечь на весьма туманное будущее.
В краткосрочной и среднесрочной перспективах запас свободного жилья увеличится, многие компании уже сталкиваются с все большими проблемами при поиске финансирования для завершения строительных проектов, а люди, собственники жилья, будут вынуждены продавать квартиры в городе по более низким ценам, чем сейчас.
Строительные компании Республики Молдова снизили темпы строительства, об этом говорит незначительный рост жилого фонда на 0,7%. Село располагает большим жилым фондом площадью 49001,1 тысяч квадратных метров или 61,4% всего жилого фонда. Городской жилой фонд составляет 38,6% и имеет площадь 30859,2 тысяч квадратных метров.
Данные Национального бюро статистики показывают, что уровень обеспечения населения жильем в среднем на одного человека по стране составляет 22,4 квадратных метра, в городе – 20,8 квадратных метра, в селе – 23,6 квадратных метра. По состоянию на 1 января 2012 года, жилой фонд Республики Молдова состоял из 1315,3 тысяч квартир, из которых в городах – 768,2 тысяч единиц, в сельской местности – 547,1 тысяч единиц.
Из общего числа существующих квартир 10,5% составляют однокомнатные квартиры, 32,3% – двухкомнатные, 36,2% – трехкомнатные, 21% – четырехкомнатные и более. Подавляющая часть жилья находится в частной собственности граждан и юридических лиц, составляя 97,4% всего жилого фонда Республики Молдова.
Положение на рынке недвижимости за 10 месяцев этого года практически не изменилось. Стабилизировались почти все сегменты. Колебания цен были незначительны. Рынок стал менее спекулятивным и более консервативным, с низкой рентабельностью – черты, характерные для рынка с низкими рисками.
Игроки на рынке говорят, что каждая строительная компания устанавливает цены на квартиры в зависимости от расходов и маржи доходов. Снижать цены на новые квартиры уже нельзя, потому что, как утверждают менеджеры компаний, их предприятия будут нести убытки. В будущем строительные компании будут работать в направлении строительства домов с квартирами площадью не более 60 квадратных метров.
Все же, эксперты в области недвижимости считают, что местный рынок можно оживить только при помощи оздоровления строительной отрасли. Органам публичной власти надо упростить административные процедуры в сфере строительства. Кроме того, необходимо стимулировать лояльную конкуренцию на рынке. „Развитие ипотечных продуктов и стимулирование конкуренции между банками в этой сфере восстановят положение на рынке недвижимости”, – уверены эксперты.
После роста в первом квартале прошлого года на 9,8%, во втором строительная отрасль развивалась хуже (лишь +0,9%, что не дотягивает до предыдущих ожиданий). Основными источниками роста были проекты публичной инфраструктуры (рост +7,5% по сравнению с предыдущим годом), чья доля составила 46% от общего объёма работ в отрасли. Спрос на строительные работы со стороны компаний остался на низком уровне, как и в первом квартале 2012 года (зарегистрировано падение в 33% по сравнению с предыдущим годом). Это является отражением растущей экономической неуверенности экономических агентов, и указывает на их сдержанность в отношении расширения производственных мощностей на фоне неясного положения в сфере внутреннего и внешнего спроса.
Сейчас рискованно прогнозировать рост объёма строительных работ в 2013 году из-за статистических колебаний. Возможен рост в размере 10%, если проекты публичной инфраструктуры сохранят высокие темпы.
Согласно последним статистическим данным Биржи недвижимости Lara, средняя цена квартир в декабре составила 590 евро за квадратный метр и сохранилась на уровне октября. Год назад жилье продавалось за 604 евро/квадратный метр, по данным Биржи Lara.
На Ботанике однокомнатные квартиры стоили от 620 до 689 евро за квадратный метр, на Буюканах – от 641 до 674 евро, в Центре – 659-786 евро, на Чеканах – 631-642 евро, а на Рышкановке – 673-677 евро.
Двухкомнатные квартиры на Ботанике стоили 598-635 евро за квадратный метр, на Буюканах – 631-640 евро, в Центре – 650-709 евро, на Чеканах – 588-633 евро, а на Рышкановке – 632-666 евро.
Трех- и четырехкомнатные квартиры, которые пользуются меньшим спросом из-за дорогого обслуживания, в среднем стоили во всех районах столицы 511-587 евро/квадратный метр и 471-514 евро/квадратный метр, соответственно.
„Сохранение цены на уровне 590 евро за квадратный метр может продлиться до конца года, когда растет спрос, а что касается первичного рынка, в результате подорожания строительных материалов строительные компании должны будут решать вопрос об увеличении цен”, – говорит Николай Остафейчук, глава филиала Биржи LARA на Ботанике. Он отметил, что на фоне снижения цен на недвижимость в среднем на 10%, деятельность в отрасли снизилась в несколько раз. Что касается проектов недвижимости, которые были приостановлены, то они будут находиться в таком состоянии до появления покупателей. „В будущем следует ожидать снижения цен на квартиры после окончания отопительного сезона. Компании, пережившие кризис в строительстве, будут развивать новые строительные проекты”.
Что касается спроса компаний, ожидается, что в этом году он вырастет примерно на 20%, так как наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.
Кристинел Врабие
