Piaţa imobiliara nu se va relansa nici în anul 2015. Cel puţin de această părere sunt agenţii imobiliari care spun că piaţa pare să fie cuprinsă de acalmie, se vinde şi se cumpără puţin, astfel că apartamentele, dacă şi vor pierde sau vor câştiga în preţ, apoi foarte puţin. Cel mai probabil scenariu, spun ei, e repetarea celui din anul trecut, când imobilul locativ s-a ieftinit, în medie, cu 1-3 la sută.
Sunt veşti proaste pentru proprietari, care în ultimii ani au tot redus din preţ şi se aşteptau la o stabilizare a preţurilor sau chiar la o revenire a pieţei pe o tendinţă de scumpire treptată. “Preţurile locuinţelor, atât pe piaţa secundară, cât şi în blocurile locative noi din capitală, s-au păstrat, în trei luni 2015, la nivelul anului trecut”, constată experţii de la Agenţia imobiliară EuroImobil.
Deşi pe unele segmente ale pieţei, potrivit altor surse, s-au înregistrat oscilaţii de plus/minus 1-3 la sută la nivelul Chişinăului, este un procent nesemnificativ dacă este raportat la nivelul unui an întreg. Această tendinţă se va păstra şi în viitorul apropiat, ţinând cont de condiţiile actuale de piaţă.
În ceea ce priveşte segmentarea între locuinţe vechi şi noi, agenţii imobiliari nu sesizează o evoluţie diferită care să poată fi considerată esenţială. Ambele segmente merg pe acelaşi trend.
Şi experţii Bursei Imobiliare LARA, un jucător important pe piaţă, constată că în ultimele şase luni preţurile la apartamente s-au menţinut la nivelul de 572 euro pentru un metru pătrat, după ce, în anul 2014, s-au micşorat, în medie, cu 1,4 la sută.
Preţurile apartamentelor din Chişinău vor urma trendul de scădere uşoară, a declarat pentru „Timpul” Ion Hanganu, specialist al Agenţiei imobiliare LARA. Criza de pe piaţa imobiliară are la bază aceleaşi motive ca şi anii precedenţi, şi anume, migraţia moldovenilor şi stabilirea cu traiul peste hotare, micşorarea veniturilor oamenilor, dar şi preţurile mari pentru apartamente în comparaţie cu salariile lor. „De asemenea, o parte a populaţiei, deşi are sursele financiare necesare pentru cumpărarea unui apartament, aşteaptă momentul potrivit pentru a face acest pas, în speranţa că, eventual, vor scădea mai mult preţurile la locuinţe”, a precizat expertul imobiliar.
Deprecierea puternică a monedei naţionale, scumpirea creditelor pentru imobil sunt alte două motive ce descurajează atât construcţia de imobil locativ, cât şi procurarea acestuia.
Piaţa a ajuns la un echilibru fragil, nu se ştie în ce direcţie vor evolua preţurile, în sus sau în jos, această concluzie derivă din rapoartele agenţiilor imobiliare pentru anul trecut. Şi datele pe primul trimestru nu clarifică perspectivele.
Moldovenii construiesc tot mai puţine case. Numărul autorizaţiilor de construire eliberate în primul trimestru pentru case de locuit individuale şi apartamente a scăzut cu aproximativ 10 la sută faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit datelor Biroului Naţional de Statistică.
În ianuarie-martie au fost eliberate în total 481 de autorizaţii de construire pentru case individuale, dintre care circa 60 la sută în mediul rural.
Experţii explică această evoluţie prin lipsa cererii pe piaţa imobiliară, care este determinată de plecarea cetăţenilor peste hotarele ţării, fluctuaţiile de pe piaţa valutară, dar şi de scumpirea materialelor de construcţie. Datele statistice arată că lucrările de construcţie a locuinţelor s-au scumpit, în primul trimestru al acestui an, cu 5,8 la sută faţă de perioada similară a anului precedent, după o majorare şi mai mare a preţurilor, cu 8,2 la sută în ianuarie-martie 2014.
Totodată, rata dobânzii la creditele pentru imobil a crescut sensibil după înăsprirea politicii monetare de către Banca Naţională a Moldovei prin majorarea ratei de bază. Astfel, dacă în noiembrie 2014 băncile acordau populaţiei împrumuturi pentru construcţia sau procurarea unui imobil la o rată medie de 9,27 la sută, apoi în martie 2015 aceasta a ajuns la 12,56 la sută. Ca urmare, şi volumul finanţărilor contractate de populaţie s-a redus cu aproape 20 milioane de lei.
Din contul mijloacelor proprii ale populaţiei sau creditele luate de la bănci în 2014 au fost date în folosinţă 1,5 mii case de locuit individuale, în descreştere cu 9,0 la sută faţă de anul 2013. Această tendinţă se menţine deja al cincilea an consecutiv. Numărul caselor de locuit date în folosinţă a scăzut de la 680 în 2008 la 515 în 2013, mai arată statisticile oficiale.
Pe de ală parte, datele Biroului Naţional de Statistică denotă că investiţiile în clădiri de locuit au crescut constant, în anii 2011-2013, deşi nesemnificativ, însă în anul trecut s-au redus cu 7,2 la sută, până la 2,3 miliarde de lei.
În prezent, în capitală se află în construcţie 186 de obiective, cele mai multe în sectoarele Centru şi Botanica, ridicate de 90 de antreprenori, potrivit EuroImobil.
Datele Întreprinderii de Stat „Cadastru” cu privire la tranzacţiile de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare, pentru primul trimestru 2015, par a fi surprinzătoare, pe fondul stagnării pieţei. Numărul de tranzacţii a crescut cu 14 la sută în trimestrul întâi 2015 faţă de perioada similară a anului precedent.
Este cea mai mare creştere înregistrată în ultimii cinci ani, după o scădere de la 1 la 5 la sută în anii 2012-2014 şi o majorare cu 6 la sută în anul 2011. Statisticile cadastrale denotă o creştere aproape dublă a tranzacţiilor în luna martie, când au depăşit ca număr 10 mii.
Aceste tranzacţii includ, însă, nu doar vânzările de locuinţe sau case de locuit, ci şi alte bunuri imobiliare ca, de exemplu, terenurile agricole. Tocmai acestea au mişcat înainte operaţiunile cu bunuri imobile, fapt confirmat şi de către experţi. „Este vorba de vânzarea şi cumpărarea terenurilor. Piaţa imobilului locativ stagnează deja de mai mulţi ani”, a declarat Petru Oleinic, directorul Agenţiei imobiliare Nika Imobil. El a adăugat că situaţia de pe piaţă din acest an este similară cu cea din 2013 şi 2014, cererea mică şi oferta la fel de mică pe piaţa secundară au îngheţat preţurile la locuinţe.
„Până în anul 2008, când preţurile erau în continuă creştere, se făceau investiţii în imobil, însă după ce piaţa a intrat în stagnare locuinţele sunt procurate de acei care au nevoie de un acoperiş deasupra capului. Achiziţiile cu titlu de investiţii sunt foarte şi foarte rare, aproape inexistente”, a opinat expertul.
În ianuarie-martie 2015 au fost încheiate 31,3 mii de tranzacţii imobiliare de vânzare-cumpărare, cu aproape 8400 mai mult decât în primele trei luni ale anului precedent.
Datele Întreprinderii de Stat “Cadastru” mai relevă o creştere impresionantă, cu 29 la sută, a ipotecilor. Peste 6 900 de contracte ipotecare au fost înregistrate în ianuarie-martie, faţă de 4865 în aceeaşi perioadă a anului trecut. Această creştere denotă faptul că tot mai mulţi moldoveni îşi construiesc case sau apartamente în credit, apreciază experţii.
Piaţa imobiliară se află într-o perioadă de acalmie, dar ce se va întâmpla mâine? Încotro se îndreaptă piaţa? Preţurile vor continua să scadă sau vor creşte?
Preţurile la apartamente pe piaţa secundară din Chişinău au înregistrat o scădere, în medie, de până la 40 la sută, în ultimii ani, după ce, în 2008, au atins nivelul maxim, constată Agenţia imobiliară Nika Imobil.
După ce, din vara anului 2007 până la mijlocul anului 2008 preţurile au crescut cu 50 la sută, a urmat o perioadă de şase ani în care imobilul locativ s-a ieftinit treptat. În anul 2014 preţurile la apartamente s-au micşorat cu 7 la sută, până la o medie de 570-580 euro pentru un metru pătrat, constată experţii.
Potrivit acestora, este foarte dificil să faci o prognoză privind evoluţia pieţei imobiliare în anul 2015. „Există toate premisele pentru reducerea în continuare a preţurilor, deşi piaţa este destul de inertă, astfel că incertitudinea şi factorii negativi se resimt cu o întârziere de trei-patru luni. Orice criză economică implică o scădere a preţurilor la imobil, aşa a fost în 1998 şi în 2008. Indiferent de cauze, în 1999 preţurile s-au micşorat la jumătate, iar în anul 2009 – cu 20-25 la sută”, apreciază analiştii agenţiei imobiliare.
Înrăutăţirea situaţiei economice, „micşorarea transferurilor de peste hotare în favoarea persoanelor fizice şi deprecierea monedei naţionale va conduce la scăderea cererii la imobil”. Domeniul construcţiilor ar putea să se confrunte, pe de o parte, cu probleme la contractarea creditelor de la bănci pe fondul creşterii ratei dobânzii la credite şi crizei economice, o reducere a cererii efective din partea cumpărătorilor ca urmare a devalorizării leului, menţionează experţii imobiliari.
Totodată ei apreciază că nu se va produce o cădere a pieţei imobiliare, ci mai curând un declin treptat. Reducerea preţului va depinde de cursul leului, volumul remitenţelor şi situaţia politică din ţară. Un lucru este sigur, 2015 va fi anul cumpărătorului, sunt de părere analiştii Nika Imobil.
Potrivit Bursei Imobiliare LARA, există două variante de dezvoltare a pieţei:
1. piaţa va fi de partea vânzătorului şi preţul va rămâne acelaşi, iar cumpărătorii vor fi nevoiţi să se adapteze;
2. piaţa va fi de partea cumpărătorului şi preţul va continua să scadă.
Vlad Bercu
