Deşi dispunem de cele mai mari suprafeţe de terenuri arabile pe cap de locuitor printre ţările europene, iar preţul pământului este mai mult decât atractiv, piaţa funciară moldovenească nu atestă o dezvoltare plauzibilă. Mai mult decât atât, în ultimii cinci ani, volumul total al vânzărilor şi cumpărărilor pe piaţa respectivă a scăzut la jumătate. Instabilitatea şi lipsa transparenţei la efectuarea tranzacţiilor ţin, astfel, departe investitorii în sectorul agrar.
Un studiu recent, efectuat de cercetătorii Institutului Naţional de Economie, Finanţe şi Statistică (IEFS), relevă mai multe probleme cu care se confruntă piaţa funciară autohtonă, care are nevoie de unii catalizatori pentru o bună dezvoltare. Deocamdată, se atestă un interes scăzut pentru cumpărare de terenuri, operaţiuni cu preţuri stabilite haotic sau, din contra, speculative. O parte din fluctuaţiile pieţei funciare sunt determinate de accesul limitat al populaţiei la informaţii cadastrale veridice.
În studiu se arată că piaţa funciară din Moldova a înregistrat, începând cu anul 2000, tendinţe clare şi univoce de creştere în dinamică a indicatorilor principali care reflectă aspectele cantitative de dezvoltare a relaţiilor funciare, bazate pe proprietate privată, cum ar fi corelaţia dintre cerere şi ofertă sau preţurile de piaţă pentru produsul funciar. Toţi indicatorii însă sunt în scădere, în ultimii cinci ani, din cauza crizei economice.
„În perioada de până la criză, piaţa terenurilor agricole devenise cel mai dinamic segment al pieţei imobiliare şi s-a caracterizat nu atât prin numărul tranzacţiilor, cât prin suprafeţele de terenuri incluse în circuitul comercial, preţul de piaţă şi volumul total al afacerilor. Evident, accentul este pus pe tranzacţiile de vânzare-cumpărare”, susţine unul dintre autorii studiului, Tudor Bajura, vicedirectorul IEFS.
După mărime, tranzacţiile de vânzare-cumpărare deţin întâietate şi ocupă o cotă-parte de 35,3%, fiind urmate de tranzacţiile de moştenire cu 34% şi cele de donaţie cu 12,7%. Tranzacţiile funciare care implică darea terenurilor agricole în arendă de lungă durată ocupă în jur de 11% în totalul tranzacţiilor înregistrate, iar cele de schimb şi de încorporare a pământului agricol în capitalul social al firmelor – aproape 7%.
Preţul de piaţă pentru terenurile agricole rămâne indicatorul cel mai important de orientare pe piaţa respectivă şi este determinat de mai mulţi factori, inclusiv cererea şi oferta, zona de amplasare, bonitatea pământului şi profitul obţinut prin prelucrarea terenului. La stabilirea preţului, experţii operează cu o formulă universală, accesibilă tuturor. Astfel, profitul net anual se împarte la rata medie a dobânzii la creditele bancare şi se înmulţeşte la suta de procente. Spre exemplu, pentru anul 2012 nivelul mediu de profit obţinut de la activitatea agricolă la nivel naţional a fost de 2 mii de lei la ha, respectiv – preţul de piaţă al terenului agricol era de 20 mii de lei per ha.
„Dinamica de descreştere a preţului a fost influenţată serios de criza globală economico-financiară, dar şi de calamităţile naturale care au afectat agricultura ţării. Impactul s-a resimţit atât asupra producţiei sectorului agrar, cât şi a profitului obţinut, toate la un loc au scăzut simţitor preţul de piaţă al pământului agricol”, spune autorul studiului.
În zece ani, preţul terenurilor agricole s-a scumpit de mai bine de cinci ori – de la 3700 lei per ha în anul 2000, la 16500 lei în 2010 cand a înregistrat cea mai înaltă valoare. A urmat o tendinţă de scădere până la 13700 lei în anul trecut. Potrivit cercetătorilor, perioadele de creştere şi descreştere a preţului declarat pe piaţa pământurilor agricole îi dezorientează deopotrivă şi pe vânzători, şi pe potenţialii investitori. Acest lucru este demonstrat prin micşorarea suprafeţelor de vânzare-cumpărare, dar şi prin volumul total al afacerilor de acest tip. Totodată, experţii accentuează că, la nivel teritorial, există o mare diferenţă de preţuri pentru terenurile agricole. Exemplul cel mai relevant este capitala ţării, unde acesta a ajuns la valoarea de 60 mii de lei per hectar în 2012, adică aproape de 9 ori mai mult în comparaţie cu preţul mediu al acestui pământ în raionul Leova – 6,6 mii de lei.
Analizând datele prezentate în studiu, se observă că anul 2007 a fost cel mai „rodnic” pentru piaţa respectivă, volumul total al afacerilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole s-a cifrat la 325 milioane de lei. Însă cele mai mari suprafaţe ale terenurilor agricole au fost vândute-cumpărate în anul următor – 2008. Deja până în anul trecut, indicatorul a suferit o scădere de trei ori mai mare, aproape la fel a scăzut şi volumul tranzacţiilor.
Preţul real al pământurilor noastre este cu mult mai mare, dacă luăm în calcul nu doar valoarea economică a corelaţiei dintre cerere şi ofertă, ci şi un element specific acestei mărfi – componentele chimice ale solului, precum humusul, fosforul, calciul etc. „Dacă fermierul procură, spre exemplu, îngrăşăminte fosfatice cu 10 mii de lei tona, iar terenul lui deja conţine în jur de 5-6 tone elemente chimice naturale per hectar la o bonitate a solului de 62-64 baluri, atunci reiese că preţul real al unui hectar de pământ este mai mare de un milion de lei. Desigur, sunt nişte calcule abstracte care indică mai mult valoarea naturală a terenului”, spune Tudor Bajura. El este de părere că în acest an, preţurile pentru pământ agricol ar putea creşte, iar în câţiva ani să se echivaleze cu cele de pe continentul european.
Potrivit datelor Eurostat, preţul terenurilor arabile pentru un hectar în România este de 700 de euro, în Polonia – 7000 de euro, în Franţa şi Belgia – de la 8300 de euro, iar în Olanda se ridică la 14800 de euro. Chiar şi Rusia, şi Ucraina au preţuri ceva mai mari decât la noi – de 2000 de euro şi, respectiv 1600 de euro per hectar. În acelaşi timp, după suprafaţa arabilă care-i revine unui locuitor, Republica Moldova ocupă unul dintre primele locuri în Europa – 0,41 ha/locuitor, fiind devansată doar de Ungaria – 0,46 ha/locuitor, Finlanda, Danemarca, Bulgaria şi România – 0,42 ha/locuitor.
„Piaţa funciară autohtonă nu îndeplineşte suficient de bine sarcinile sale principale, în mare parte din cauza lipsei de transparenţă. Actualmente, un simplu participant nu are acces liber la informaţia privind preţul de piaţă, suprafaţa, locul aflării loturilor de pământ agricol etc. Corespunzător, acesta sau alt participant nu pot lua o decizie corectă privind vânzarea sau darea în arendă a loturilor care-i aparţin”, accentuează autorul. El a mai spus că se practică încă destul de des metoda zvonurilor despre vânzările la preţuri exagerate în alte localităţi. În consecinţă, potenţialii vânzători ridică preţul şi-l menţin ani la rând, cu riscul ca terenul să stea pârloagă. Această realitate este reflectată în datele Recensământului anual agricol pe anul 2011 al Biroului Naţional de Statistică care arată că avem circa 250 de mii de ha neincluse în circuitul economic.
Anume terenurile lăsate pârloagă şi reprezintă un potenţial enorm de lărgire a numărului de tranzacţii de vânzare-cumpărare. Statistica însă denotă o situaţie inversă – în anul 2011 au fost vândute doar 20 mii de ha, iar anul trecut de două ori mai puţin. Experţii de la IEFS cred că 150 mii de ha de terenuri cu bonitatea redusă care nu sunt prelucrate, merită a fi plantate cu păduri în scopul de a fi folosite ulterior ca combustibil pentru locuitorii de la sate.
Tudor Bajura consideră că dacă anumite instituţii de stat ar avea pârghii de influenţă asupra proceselor de pe piaţa funciară, lucrurile s-ar mişca din loc şi ne-am orienta spre o piaţă civilizată în acest sens. În primul rând, se are în vedere operarea cu informaţie veridică şi actualizată ce vizează preţurile şi tranzacţiile efectuate pe piaţă, date care ar trebui să fie accesibile în regim on-line pe paginele-web ale oficiilor cadastrale teritoriale ale Agenţiei de Relaţii Funciare şi Cadastru. Deocamdată nici Agenţia, nici oficiile acdastrale teritoriale nu sunt obligate să ducă o evidenţă a acestor date.
„Nu e clar de ce nu se face acest lucru. Doar se ştie că pierderile statului din cauza pământurilor neutilizate sunt de zeci şi sute de ori mai mari decât câştigurile parvenite din plata serviciilor de informare a beneficiarilor acestor servicii. Mai ales că lipsa accesului liber la informaţie nu constituie nicio ameninţare pentru interesele speculanţilor şi a altor intermediari neloiali de pe piaţa dată. Cu siguranţă, ei găsesc atât sursele de informaţie, cât şi posibilitatea de a interpreta evenimentele de pe piaţă funciară în favoarea lor, de cealaltă parte însă – ţăranul neinformat este manipulat şi dezorientat de potenţialii săi cumpărători”, afirmă vicedirectorul IEFS, Tudor Bajura.
Lilia Platon
