Несмотря на то, что мы располагаем самыми крупными среди европейских стран площадями пахотных земель на одного жителя, а цены на землю более чем привлекательные, молдавский земельный рынок не развивается. Более того, за последние пять лет общий объем продаж и покупки на данном рынке сократился вдвое. Отсутствие стабильности и прозрачности при совершении сделок отталкивает инвесторов.
Недавно проведенное исследование Национального института экономики, финансов и статистики (IEFS) выявляет существование ряда проблем, с которыми сталкивается отечественный земельный рынок, нуждающийся в катализаторах развития. Пока на рынке отмечается слабый интерес к покупке земель, операции с беспорядочно установленными ценами или спекулятивными. Часть колебаний на земельном рынке вызвана ограниченным доступом населения к достоверной кадастровой информации.
Исследование показало, что на земельном рынке Молдовы с 2000 года отмечается четкая и однозначная тенденция динамического роста основных показателей, отражающих количественные аспекты развития земельных отношений, основанных на частной собственности, такие как соотношение между спросом и предложением или рыночные цены на земельный продукт. Однако все показатели снизились за последние пять лет вместе с появлением экономического кризиса.
«В докризисное время рынок сельскохозяйственных земель стал наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости не столько благодаря количеству сделок, сколько размером площадей, включенных в торговый оборот, рыночной цене и общему объему сделок. Безусловно, акцент ставился на сделках купли-продажи», – утверждает один из авторов проекта Тудор Бажура, заместитель директора IEFS.
Сделки купли-продажи занимают большую часть рынка – 35,3%, за ними следуют сделки наследования – 34% и дарения – 12,7%. Земельные сделки сдачи земли в долговременную аренду составляют около 11% всех зарегистрированных сделок, а сделки обмена и включения сельскохозяйственной земли в уставный капитал компаний – почти 7%.
Рыночная стоимость сельхозземель остается самым важным ориентировочным показателем на данном рынке, и обусловлена многими факторами, в том числе спросом и предложением, местом расположения, качеством земли и прибылью, полученной от обработки участка. При установлении цены эксперты используют понятную всем универсальную формулу. Таким образом, ежегодная чистая прибыль делится на средний процент банковских кредитов и умножается на 100%. Например, за 2012 год средняя прибыль, полученная от сельскохозяйственной деятельности на национальном уровне, составляла 2 тыс. лей на гектар, соответственно – рыночная стоимость сельскохозяйственной земли была равна 20 тыс. лей за гектар.
«Динамика снижения цены была по большей части обусловлена мировым финансово-экономическим кризисом, а также природными катаклизмами, нанесшими ущерб сельскому хозяйству страны. Этот ущерб сказался как на продукции сельскохозяйственного сектора, так и на полученной прибыли, плюс ко всему ощутимо снизилась рыночная стоимость сельскохозяйственной земли», – отмечает автор исследования.
За десять лет стоимость сельскохозяйственных земель подорожала более чем в 5 раз – с 3700 лей за гектар в 2000 году, до 16500 лей в 2010 году, когда была зарегистрирована самая высокая цена. В прошлом году эта цена снизилась до 13700 лей. По словам исследователей, периоды роста и падения цен на рынке сельскохозяйственных земель дезориентирует покупателей, равно как и инвесторов. Это доказывает уменьшение площадей, участвующих в сделках купли-продажи, а также общий объем сделок данного типа. Одновременно, по утверждению экспертов, на территориальном уровне существует огромная разница в цене на сельхозземли. Самым показательным примером является столица, где в 2012 году стоимость земли достигала 60 тысяч лей за гектар, то есть в 9 раз больше средней цены в Леово – 6,6 тысяч лей.
Анализируя данные исследования, можно заметить, что самым «урожайным» был 2007 год, когда объем сделок купли-продажи сельскохозяйственных земель составил 325 млн лей. Однако самые крупные площади земель были проданы-куплены в следующем, 2008 году. Уже в прошлом году этот показатель снизился в три раза, на столько же уменьшился и объем сделок.
Реальная стоимость наших земель намного выше, если учитывать не только экономическую разницу между спросом и предложением, но и специфичность данного товара – химические элементы почвы, такие как перегной, фосфор, кальций и т.д. «Если фермер приобретает, например, фосфатные удобрения за 10 тыс. лей тонна, а почва уже содержит около 5-6 тонн природных химических элементов на гектар, и ее плодородность составляет 62-64 баллов, тогда реальная стоимость одного гектара земли будет превышать миллион лей. Конечно, это абстрактные расчеты, которые высчитывают больше натуральную стоимость земли», – говорит Тудор Бажура. По его мнению, в этом году цены на сельскохозяйственные земли могут вырасти, а через несколько лет достигнут европейского уровня.
По данным Eurostat, стоимость пахотных земель в Румынии составляет 700 евро за га, в Польше – 7000 евро, во Франции и Бельгии – от 8300, а в Голландии – 14800 евро. Даже в России и Украине цены выше чем у нас – 2000 и 1600 евро за га, соответственно. В то же время, Республика Молдова занимает одно из первых мест в Европе по показателю пахотных земель на одного жителя – 0,41 га/жителя, обогнав даже Венгрию – 0,46 га/жителя, Финляндию, Данию, Болгарию и Румынию – 0,42 га/жителя.
«Отечественный земельный рынок не выполняет хорошо основные свои функции, по большей части, из-за отсутствия прозрачности. В настоящий момент у простого участника нет свободного доступа к информации о стоимости земли, площади, месторасположении сельскохозяйственных земельных участков и т.д. Соответственно, он не может принять правильное решение о продаже или сдаче в аренду принадлежащих ему участков», – подчеркивает автор исследования. По его словам, частенько еще используется метод слухов о продаже по завышенным ценам в других населенных пунктах. В итоге, потенциальные продавцы повышают цены и удерживают их на таком уровне несколько лет, рискуя превратить свои участки в залежную землю. Это отражается в данных ежегодной Сельскохозяйственной переписи Национального бюро статистики за 2011 год, согласно которым, около 250 тыс. гектаров не включены в экономический оборот.
Именно простаивающие участки и являются потенциальным чрезмерным ростом числа сделок купли-продажи. Однако статистика говорит об обратном – в 2011 году было продано лишь 20 тыс. га, а в прошлом году в два раза меньше. Эксперты IEFS считают, что 150 тыс. необрабатываемых земель с пониженным уровнем плодородия должны засаживаться лесом в целях дальнейшего использования в качестве топлива для сельских жителей.
Тудор Бажура говорит о том, что если определенные государственные учреждения будут иметь рычаги влияния на процессы, происходящие на земельном рынке, ситуация сдвинется с места, и мы начнем двигаться в сторону цивилизованного рынка. По его словам, в первую очередь, необходимо оперировать достоверной и актуальной информацией относительно цен и проводимых на рынке сделок. Эти данные должны быть доступны в режиме онлайн на сайтах территориальных кадастровых представительствах Агентства земельных отношений и кадастра. Пока ни агентство, ни его представительства не используют такую практику.
«Непонятно, почему это не практикуется. Известно лишь, что убытки государства из-за неиспользуемых земель в десятки и сотни раз превышают доходы от оплаты услуг по информированию потребителей. Тем более, что отсутствие свободного доступа к информации не представляет никакой опасности интересам спекулянтов и других неблагонадежных посредников на данном рынке. Определенно, они находят как источники информации, так и возможность интерпретировать события на земельном рынке в свою пользу, а неосведомленный крестьянин легко поддается манипуляции и дезориентируется потенциальными покупателями», – заявил заместитель директора IEFS Тудор Бажура.
Лилия Платон
