Modificări în domeniul ipotecar

– La 21.11.2011, Guvernul a aprobat “Hotărârea nr. 858 privind modificarea şi completarea unor acte legislative” care vizează reglementări în domeniul ipotecar. Despre ce schimbări este vorba şi care ar trebui să fie efectul acestora?

– Proiectul cuprinde modificări şi completări la Legea instituţiilor financiare nr. 550 din 21.07.1995, Legea cu privire la ipotecă nr. 142 din 26.06.2008, Codul de executare, Codul Fiscal nr. 1163-XIII din 24.04.1997. Proiectul a fost elaborat în comun de către un Grup de lucru instituit prin ordinul Ministrului Economiei şi format din reprezentanţi ai autorităţilor administraţiei publice şi altor instituţii interesate, cum ar fi Banca Naţională a Moldovei, Ministerul Economiei, Ministerul Justiţiei, Ministerul Finanţelor, Departamentul de Executare, Agenţia Proprietăţii Publice, Consiliul Superior al Magistraturii, Asociaţia Băncilor din Moldova, Asociaţia Lichidatorilor şi Administratorilor din Moldova, Camera de Comerţ şi Industrie.

Prin completarea Legii instituţiilor financiare cu art. 32 alin. (3) lit. e), a Legii cu privire la notariat cu art. 541, a Legii cu privire la ipotecă cu art. 331, se prevede crearea unui mecanism extrajudiciar de executare silită a dreptului de ipotecă. Potrivit acestui mecanism, în cazul neonorării de către debitorul ipotecar a obligaţiilor sale, conform contractului de credit bancar sau de împrumut acordat de companiile de microfinanţare, leasing şi asociaţiile de economii, creditorul ipotecar (n.r. banca) ar putea, în vederea satisfacerii creanţei sale, să urmărească bunul imobil ipotecat fără obligativitatea obţinerii în prealabil a hotărârii judecătoreşti, procedură care în prezent este anevoioasă şi costisitoare. Astfel, prin implementarea modificărilor în legislaţie privind investirea actului notarial cu formulă executorie, se urmăreşte printre altele şi micşorarea costului procedurii de transmitere în posesie a bunurilor imobile grevate cu gaj. În prezent, taxa de stat achitată pentru cererile privind exercitarea dreptului de gaj pe cale judecătorească constituie 0,5% din valoarea estimativă stabilită de părţi pentru bunul gajat sau din valoarea creanţei garantate, ceea ce în unele cazuri constituie o sumă destul de impunătoare. Menţionăm că plafonul maxim ce poate fi achitat în calitate de taxă de stat este limitat la suma de 25 000 lei de la persoanele fizice şi de 50 000 lei de la persoanele juridice, sume care într-un final fiind achitate de debitori, sunt destul de semnificative.

În conformitate cu modificările propuse, învestirea contractului de ipotecă cu formulă executorie va fi o posibilitate opţională şi nu una unică pentru părţi, nefiind exclusă calea judiciară de executare a dreptului de ipotecă (n.r. în baza Hotărârii sau Ordonanţei judecătoreşti), dacă părţile au ales această cale.

Astfel, ca urmare a aprobării proiectului de lege, banca va avea, conform legislaţiei, mai multe opţiuni cu privire la exercitarea dreptului de ipotecă:
a) în baza unui acord încheiat cu debitorul ipotecar privind transmiterea benevolă a obiectului ipotecii;
b) în baza unei hotărâri judecătoreşti, obţinute în procedură contencioasă, privind transmiterea obiectului ipotecii;
c) în baza unei ordonanţe judecătoreşti, obţinute în procedura în ordonanţă (n.r. procedura simplificată), privind transmiterea obiectului ipotecii;
d) în baza contractului de ipotecă investit cu formulă executorie, ce va permite transmiterea silită a obiectului ipotecii.

Modificările propuse vor facilita realizarea mai rapidă a procedurilor de executare a dreptului de ipotecă şi, respectiv, de stingere a creanţelor băncii, precum şi minimizarea atât pentru creditorul ipotecar, cât şi pentru debitorul ipotecar, a costurilor aferente creditului din contul economisirii cheltuielilor de judecată. Este de menţionat că pentru procedura de investire cu formulă executorie, nu se percepe o taxă suplimentară. Ca efect, toate acestea vor impulsiona activitatea de creditare bancară.

– Ce prevede legea în vederea riscurilor beneficiarilor de credite?

– Proiectul de lege tinde să asigure în cadrul raporturilor de credit un echilibru între drepturile şi obligaţiile băncii-creditor şi cele ale debitorului.

Astfel, prevederile noi din art. 32 al Legii cu privire la instituţiile financiare conţin reglementarea mai deplină şi transparentă a activităţii de acordare a creditelor: condiţiile instituţionale, mijloacele de garantare a restituirii, modalităţile punerii la dispoziţie a informaţiei către debitor, drepturile şi obligaţiile băncii. În vederea protejării suplimentare a intereselor solicitanţilor de credite, băncii i se impune obligaţia de asigurare a accesului gratuit la informaţia privind condiţiile de acordare a creditelor, precum şi se stabileşte volumul minim de informaţie importantă supusă dezvăluirii de către bancă. Pentru asigurarea cadrului legal necesar realizării de către bănci a unor proiecte de finanţare de proporţii în alin. (5) s-au stipulat în mod expres dreptul băncilor de a acorda credite de consorţiu şi unele reguli referitoare la asemenea credite.

Prin completările la Legea cu privire la notariat se prevede, pentru învestirea cu formulă executorie a contractului de ipotecă, ca şi condiţie obligatorie, sub sancţiunea nulităţii, existenţa acordului debitorului (acordul comun al părţilor contractului) pentru învestirea contractului cu formulă executorie.

Codul de Executare conţine prevederi, care ar permite debitorului în cazul contestării încheierii executorului judecătoresc de intentare a procedurii de executare silită în temeiul actului notarial investit cu formulă executorie, să depună inclusiv apărări asupra fondului (având dreptul să invoce în acest sens doar motivele indicate la art. 33 alin. (2) din Legea cu privire la ipotecă şi anume: a) nerespectarea de către creditorul ipotecar a formalităţilor legate de iniţierea procedurii de executare a dreptului de ipotecă; b) notificarea şi/sau preavizul conţin date neveridice; c) executarea benevolă a obligaţiilor de către debitor în modul şi în termenul specificate în notificare şi preaviz.); În acest sens, la intentarea procedurii, executorul judecatoresc este obligat sa examineze şi nu doar să primească mecanic toate actele necesare pentru intentarea procedurii de executare, inclusiv să verifice dacă există dovada notificării.

Aici vreau să spun că Guvernul a intervenit deja în legislaţie pentru a întări responsabilitatea executorilor, trecând comisia de disciplină în cadrul Ministerului Justiţiei.

În acelaşi timp Proiectul conţine şi alte mecanisme de apărare a intereselor debitorilor ipotecari în cazul în care creditorul ipotecar abuzează de drepturile sale. Bunurile ipotecate pot fi comercializate doar la licitaţie cu excepţia cazului când însuşi debitorul şi-a dat acordul la vânzarea într-un alt mod prevăzut de Legea cu privire la ipotecă. În cazul anulării ulterioare de către instanţa de judecată fie a învestirii de către notar a contractului de ipotecă cu formulă executorie, fie în a încheierii executorului judecătoresc privind intentarea executării silite din motive expres prevăzute de lege, creditorul ipotecar este obligat să restituie bunul ipotecat sau să restituie preţul la care bunul a fost vândut şi să repare prejudiciul cauzat debitorului ipotecar.

– La elaborarea modificărilor au fost consultaţi şi experţi străini?

– Elaborarea proiectului dat reprezintă o sarcină asumată de către Guvernul Republicii Moldova conform Acordului Memorandum încheiat cu Fondul Monetar Internaţional.

În acest sens, FMI nu doar a monitorizat executarea, dar a şi delegat experţii săi în Grupul de lucru. Aceştia au expertizat proiectul şi au înaintat propriile viziuni şi recomandări asupra lui, care au fost luate în consideraţie în totalitate în procesul definitivării.

– Au fost luate în calcul opiniile constructorilor şi ale băncilor?

– În conformitate cu regulile transparenţei decizionale, proiectul legii a fost plasat pe pagina web a Ministerului Economiei, însă, până în prezent, nici din partea constructorilor, nici a altor reprezentanţi ai societăţii civile, nu au parvenit propuneri.

Însă, în scopul respectării intereselor tuturor celor numiţi consumatori (beneficiari ai creditelor), în componenţa grupului de lucru pentru elaborarea proiectului a fost inclus reprezentantul Camerei de Comerţ şi Industrie a Moldovei.

– În condiţiile Republicii Moldova, cât de eficientă este legea cu privire la ipotecă, mai ales că există opinii în rândul constructorilor şi băncilor potrivit cărora legea este una practic inaplicabilă?

– O importanţă semnificativă pentru economia naţională, în general, o are accesul persoanelor, atât a celor juridice, cât şi a celor fizice la finanţare bancară. Totodată, în virtutea riscurilor de credit dificil prognozabile în condiţiile actuale, declinului economic, scăderii credibilităţii clienţilor, precum şi a lacunelor legislaţiei, costul creditelor în Moldova este înalt. Ca urmare, la acordarea creditelor, băncile solicită tot mai mult garantarea creditelor cu gaj imobiliar. Aceasta face ca legislaţia calitativă cu privire la gaj să aibă o importanţă majoră. Însă, fie din cauza unor constrângeri de ordin legal, dar mai mult din dificultăţile practice legate de executarea dreptului de gaj, în practică există mai multe dificultăţi legate de acordarea de către bănci a creditelor garantate cu gaj.

În acest context, sporirea previzibilităţii şi transparenţei procesului de acordare, monitorizare şi restituire a creditelor, eliminarea barierelor în cadrul creditării contra gaj şi executării silite a dreptului de gaj, în special gajul bunurilor imobile, ar putea contribui, pe de o parte, la încurajarea băncilor de a credita mai activ persoanele, de a accepta ca gaj mai multe tipuri de bunuri, pe de altă parte, la crearea pentru solicitanţii de credit a condiţiilor mai lesne de obţinere a creditelor, de reducere a costurilor acestora, precum şi la asigurarea protecţiei mai bune a intereselor debitorului în raporturile cu creditorul (n.r. banca). Modificările legislative propuse urmăresc realizarea scopurilor menţionate, inclusiv dezvoltarea pieţei ipotecare, prin reglementarea activităţii de creditare, crearea condiţiilor legale pentru exercitarea mai rapidă a dreptului de ipotecă instituit pentru garantarea creditului.

A dialogat Gabriel CĂLIN