Sectorul imobiliar a fost un „sport” naţional care a adus averi şi bunăstare zecilor de mii de investitori din Republica Moldova. În perioada boom-ului imobiliar, anunţurile publicate de agenţii moldoveni garantau profituri anuale de la 50 până la 100% din suma investită, miraj care a atras alte mii de investitori particulari. Afaceri bune în imobiliare mai sunt şi astăzi. Există investitori profesionişti pentru care imobiliarele continuă să reprezinte o „mină de aur”.
Ramura construcţiilor deţinea acum câţiva ani un rol central în dezvoltarea economică a Republicii Moldova, cu o pondere de peste jumătate la formarea capitalului fix. În prezent situaţia este dificilă pentru majoritatea dezvoltatorilor din ramură, care nu mai activează din cauza cererii reduse, dar şi a lipsei de bani.
Aşteptările doritorilor de a-şi achiziţiona locuinţe s-au diminuat mult după ce criza imobiliară a început să afecteze ramura, iar companiile de construcţii tergiversau lucrările de construcţie, or, darea în folosinţă a blocurilor se lăsa aşteptată ani buni, sau proiectele imobiliare au fost „îngheţate” pe o perioadă nedeterminată din lipsa resurselor financiare.
Consultanţii imobiliari susţin că într-o asemenea situaţie cea mai bună valorificare cu profit este posibilă doar atribuind plusvaloare proprietăţii, adică prin construirea unei clădiri, de exemplu, un mini-bloc cu mai multe apartamente. Dar asta presupune alţi bani.
Situaţii mai mult sau mai puţin asemănătoare întâlnim şi astăzi. Mulţi dintre moldovenii care şi-au încercat norocul la „loteria” tranzacţiilor cu terenuri sau case au pierdut nu doar bani, ci şi credibilitatea financiară (fiind trecuţi în listele rău-platnicilor din sistemul bancar).
Astăzi, numărul jucătorilor în imobiliare s-a redus dramatic. Totuşi, dacă investitorul moldovean de rând este marele absent al pieţei imobiliare, cine se află în spatele tranzacţiilor (destul de numeroase) şi, mai important, unde stă pitit profitul? Profesioniştii pieţei imobiliare spun că, în general, această piaţă a rămas sub stăpânirea companiilor specializate în investiţii de profil. Persoanele fizice active pe piaţă sunt, de regulă, moldovenii care muncesc în străinătate şi investesc banii în proprietăţi imobiliare.
Totuşi, diferenţa dintre persoanele fizice şi companiile de construcţie se face la puterea de cumpărare, sursa (costul)/credibilitatea investitorului, perioada investiţiei. În principiu, moldovenii preferă achiziţii pe persoană fizică, impozitul fiind mai mic. Companiile sunt mai active, au bani mai mulţi, sunt foarte agresive în negocieri, au atuul brandului, vor să facă reţele naţionale.
Băncile, deşi foarte prezente în sector din cauza expunerii pe zona imobiliară, fug de noi investiţii „ca dracu’ de tămâie”. Totodată, multe proiecte imobiliare din Republica Moldova, care mizează pe finanţare (unele chiar anunţate) nu pot demara, deoarece băncile sunt destul de rezervate în acordarea împrumuturilor, după ce o parte din companiile de construcţii în perioada boom-ului imobiliar au falimentat, iar unele din instituţiile financiare se chinuie şi în prezent să vândă construcţii nefinalizate.
Băncile sunt mai degrabă dornice să îşi reducă expunerea pe imobiliare, însă pot obţine finanţare doar proiectele foarte bune ale unor dezvoltatori cu rezultate dovedite şi care pot veni cu garanţii suficiente. Totodată, condiţiile de pe piaţă continuă să fie dificile pentru cei care vor să investească capital în Republica Moldova şi exercită presiune pe profiturile obţinute de dezvoltatori în cazul unui exit.
Per ansamblu, recesiunea din ramura construcţiilor a fost determinată de două şocuri majore: primul ţine de reducerea ofertei, iar al doilea, de scăderea cererii. Aparent, şocul legat de ofertă a fost primul care a afectat negativ sectorul construcţiilor, fiind apoi urmat de şocul din partea cererii. Or, creşterea preţurilor din acea perioadă indica prezenţa unei cereri crescânde pentru produsele imobiliare, în timp ce deja la începutul anului 2008, mai multe companii întâmpinau dificultăţi în ceea ce ţine de accesul la surse financiare pentru demararea unor proiecte imobiliare noi.
Numărul companiilor de construcţii după anul 2000, ca rezultat al cererii pentru locuinţe, a cunoscut o creştere spectaculoasă. Dacă în 2007 numărul acestora era de 2411, cu un volum total al vânzărilor de 8,4 miliarde de lei, anual, în 2008 – an ce a precedat criza, numărul dezvoltatorilor a crescut cu aproape 500, iar vânzările au totalizat 9,4 miliarde de lei. În 2009, după ce antreprenorii au prins gustul obţinerii profitului într-o perioadă scurtă de timp, numărul companiilor a crescut cu 3434, până la la 5995 (cel mai mare număr după anul 2000), însă profitul acestora s-a redus cu 3 mil. de lei.
În prezent, în Republica Moldova sunt înregistrate 1500 de companii de construcţii, dintre care doar un sfert mai activează. Iar celelalte, care au început o serie de proiecte imobiliare, le-au „îngheţat” pe o perioadă nedeterminată, din lipsa resurselor financiare. Băncile sunt şi ele reticente la creditarea respectivilor dezvoltatori din cauza lipsei garantării rambursării împrumuturilor, dar şi a încrederii.
Pe fondul atractivităţii sporite a ramurii respective pentru investitorii privaţi, numărul companiilor de construcţii cu capital privat a crescut de 2,5 ori, iar ponderea acestora în totalul companiilor de construcţii a crescut de la 79,3% în 2000 la 90,4% în 2008. Prin urmare, aceasta a permis crearea de noi locuri de muncă în economie, precum şi îmbunătăţirea relativă a situaţiei financiare a angajaţilor din ramură. Astfel, numărul angajaţilor din companiile de construcţii a crescut de la 44 mii la 76 mii, iar ponderea populaţiei ocupate în ramura construcţiilor în totalul forţei de muncă s-a dublat, de la 2,9% la 6,1% (în perioada 2000-2007). La rândul său, aceasta a determinat dublarea ponderii valorii adăugate brute (VAB) create în ramura construcţiilor din total VAB pe economie (de la 3,1% în 2000 la 6,1% în 2008).
Criza în construcţii a avut şi un efect pozitiv, deoarece a măturat de pe piaţă jucătorii care nu şi-au onorat obligaţiile faţă de clienţi şi erau implicaţi în tot felul de şmecherii cu banii clienţilor. În prezent, cele mai mari companii de construcţii care au reuşit să facă faţă cu brio dificultăţilor financiare sunt Basconslux şi Glorinal care, deşi în perioada de criză au înregistrat vânzări mai puţine, acum se bucură de cea mai mare cerere de pe piaţă, dar şi de o imagine bună în rândul cumpărătorilor. „Glorinal şi Basconslux au reuşit să se menţină pe piaţă pentru că şi-au respectat promisiunile faţă de clienţi, în plus, nu construiesc pe banii acestora, ceea ce este un avantaj faţă de alţi dezvoltatori”, explică Nicolai Ostafeiciuc, şef de filială la Bursa Imobiliară Lara.
În ce priveşte doritorii de a achiziţiona apartamente, practic, foarte puţini oameni mai investesc în construcţii nefinalizate. Iar numărul celor care investeau în imobile, s-a micşorat considerabil, de la 30% cât era ponderea lor, la sub 10%.
Pe parcursul lunii septembrie a anului curent, în registrul bunurilor imobile au fost efectuate 28 449 de înregistrări, ceea ce constituie cu 4% (1 328 înregistrări) mai puţin decât pe parcursul lunii similare a anului 2011 (29 777). Numărul tranzacţiilor imobiliare (vânzare-cumpărare, moştenire, donaţii, schimb) înregistrate în cadastrul bunurilor imobile în luna septembrie 2012 constituie 21 519, sau cu 5% (1 204 înregistrări) mai puţin decât în luna similară a anului 2011 (22 723). Numărul tranzacţiilor de vânzare – cumpărare a bunurilor imobile înregistrate în luna septembrie 2012 constituie 7242, sau cu 9% (726 înregistrări) mai puţin decât în luna similară a anului 2011 (7968). Numărul ipotecilor înregistrate pe parcursul lunii septembrie 2012 constituie 1599, ceea ce e cu 12% mai mult faţă de perioada analogică a anului 2011 (1430). Municipiului Chişinău îi revin 44% (706 înregistrări) din totalul ipotecilor înregistrate pe teritoriul Moldovei în perioada raportată.
În ianuarie-septembrie 2012 organizaţiile de construcţii au efectuat lucrări de construcţii-montaj în valoare de 2813,4 mil. de lei (în preţuri curente), ceea ce reprezintă 96,4% (în preţuri comparabile) faţă de nivelul înregistrat în ianuarie-septembrie 2011. Pe elemente de structură a lucrărilor executate, predomină efectuarea lucrărilor de construcţii noi, realizate în volum de 1521,0 mil. de lei, care a scăzut cu 2,0% faţă de perioada similară a anului precedent. Lucrărilor de reparaţii capitale şi curente le-au revenit 1214,5 mil. de lei, la care s-au înregistrat scăderi respectiv cu 7,9% şi 3,0%.
Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii s-a majorat la clădirile rezidenţiale şi la construcţiile inginereşti cu 3,5%, respectiv cu 2,1%. La clădirile nerezidenţiale, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 20,3%.
În ianuarie-septembrie 2012 cel mai mare volum al lucrărilor a fost realizat de către agenţii economici cu forma de proprietate privată, care au executat lucrări în antrepriză în sumă de 2233,4 mil. de lei, ceea ce reprezintă 79,4% din volumul total al lucrărilor executate şi 94,3%, faţă de ianuarie-septembrie 2011.
Florin Levănţică
