După o perioadă de ascensiune, sectorul construcţiilor este în declin. Ultimele date ale Biroului Naţional de Statistică arată că autorizaţiile de construire s-au ajustat cu 8,2%, până la 1,432 unităţi în semestrul unu al anului 2019 faţă de perioada similară a anului precedent. Componentele rezidenţială şi nerezidenţială au scăzut cu 8,4%, până la 871 unităţi şi, respectiv, cu 7,9% până la 561 unităţi. Evoluţia exprimă premise de deteriorare pentru segmentul construcţiilor pe termen scurt.
În acelaşi timp, datele BNS arată şi o diminuare a dării în exploatare a locuinţelor. Ultimele date disponibile relevă că în anul 2018 au fost date în exploatare 7301 locuinţe (apartamente şi case individuale de locuit) cu suprafaţa totală de 551,4 mii m², în scădere cu 21,3% faţă de nivelul înregistrat în anul 2017. La Chişinău, oraşul cu cea mai mare piaţă imobiliară, scăderea locuinţelor date în exploatare a fost de 31% comparativ cu anul precedent.
Evoluţia construcţiilor va fi marcată de reducerea activităţii investiţionale. Pe parcursul anului 2019, odată cu reducerea investiţiilor publice, se va produce o scădere bruscă a ritmurilor de creştere din sector. În 2020, în contextul unui nivel scăzut al investiţiilor publice şi al temperării investiţiilor private, sectorul va avansa mai lent. Valoarea adăugată în construcţii va creşte cu 6,8% în 2019 şi cu 3,4% în 2020.
Chiar dacă numărul locuinţelor date în exploatare este în descreştere, apetitul pentru achiziţia imobilelor este în ascensiune. Astfel, în primul semestru al anului 2019, numărul de tranzacţii de vânzare-cumpărare a însumat 11 501, iar dacă trendul se va menţine şi în continuare, numărul tranzacţiilor l-ar putea depăşi pe cel de anul trecut cu aproape 13%. Un element important în ascensiunea tranzacţiilor imobiliare îl are ipoteca, care în şase luni a fost în număr de 4 835, iar prognozele relevă o creştere de aproape 20% în 2019 comparativ cu anul 2018. De fapt, Chişinăul este oraşul care mişcă piaţa imobiliară, deoarece aici este concentrată circa 70% din totalul pieţei de profil din Moldova. Începutul de an a fost unul fulminant pentru piaţa imobiliară din capitală.
Economistul IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniţă, susţine că aproape jumătate din apartamente sunt achiziţionare în ipotecă. Acest lucru este determinat şi de faptul că băncile şi-au schimbat paradigma de finanţare a sectorului de construcţii. Dacă acum 5-6 ani băncile finanţau aproximativ egal companiile de construcţii şi persoanele fizice, sub formă de credite ipotecare, în prezent, din cauza crizei în domeniul companiilor de construcţii, volumul de credite neperformante în rândul companiilor de construcţii a scăzut. Băncile au redus creditele oferite companiilor de construcţii, dar le-au majorat pe cele acordate persoanelor fizice, care de altfel sunt şi cei mai buni platnici. Volumul creditelor acordate de bănci companiilor de construcţii este foarte mic. Cauza este atât lipsa de proiecte, cât şi ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate de dezvoltatori.
În prima jumătate a anului 2019, piaţa imobiliară primară a arătat o mică activitate pe întregul segment şi a existat o creştere a investiţiilor din mediul de afaceri. Iar proiectele în construcţie a complexelor rezidenţiale au fost implementate cu respectarea angajamentelor asumate de companiile de construcţii.
Potrivit analizei Bursei Imobiliare Lara, cererea reală din partea populaţiei pentru apartamentele noi nu acoperă oferta dezvoltatorilor şi îngreunează construcţia complexelor rezidenţiale deja planificate sau în curs de construcţie. Ca urmare a cererii scăzute din partea populaţiei, companiile sunt nevoite să aloce bani din resursele proprii sau să caute alternative. Programul Prima Casă este un element pozitiv pentru dezvoltarea pieţei imobiliare din Chişinău, precum şi pentru categoriile de cetăţeni care se încadrează în criteriile programului. Statul este interesat de programul respectiv pentru stabilirea şi dezvoltarea societăţii în ţară şi evident programul are şi un efect pozitiv asupra pieţei imobiliare şi asupra industriei construcţiilor.
Totodată, perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare primare sunt rezervate. În prezent, în Chişinău, peste 80 de companii de construcţii sunt implicate în peste 130 de obiecte rezidenţiale. Cele mai multe construcţii în derulare sunt la Botanica – 28, Buiucani – 21 şi Râşcani – 17. La polul opus, cele mai puţine construcţii sunt în suburbia Chişinăului – 12 şi la Ciocana – 10.
Tendinţa din ultimii ani arată că preţurile de pe piaţa imobiliară primară sunt stabile. Dinamica vânzărilor companiilor de construcţii este în declin, ceea ce este un semnal alarmant pentru dezvoltatori.
Un factor care ar putea clătina piaţa imobiliară primară este moratoriul asupra construcţiilor din Chişinău. Moratoriul se poate extinde şi asupra construcţiilor care sunt deja începute. În plus, a fost elaborat un proiect de lege care vizează transparentizarea obţinerii autorizaţiilor de construcţii. Proiectul obligă dezvoltatorul să furnizeze dovezi că locuitorii caselor din vecinătate au fost notificaţi cu privire la audierile publice pentru începerea construcţiei unui bloc nou şi că locatarii sunt de acord cu privire la începerea construcţiei.
Experţii precizează că, în ciuda scăderii simţitoare a preţurilor apartamentelor din ultimii ani, piaţa imobiliară din ţară rămâne una dintre puţinele în care merită să se investească. Imobilele continuă să fie atractive pentru investitorii care doresc să-şi facă capitalul „să lucreze”, dar şi pentru aşa-zisa migraţie internă – tot mai mulţi oameni din regiunile ţării se mută la Chişinău. Cauzele sunt salariul mai mare şi nivelul de trai mai bun din capitală.
O parte dintre moldovenii care muncesc în străinătate investesc în imobile în speranţa că se vor întoarce acasă. Alţii o fac din lipsa alternativei investiţilor sigure. O a treia categorie investeşte în imobile pentru a le da în chirie. Câştigul din închirierea unui apartament cu o odaie este de circa 10% anual, în timp ce bonificaţia dintr-un depozit bancar pe o perioadă de 12 luni este de 5%.
În cazul blocurilor noi, companiile de construcţii s-au adaptat la piaţă şi oferă mai multe oportunităţi la procurarea unui apartament. Acestea se manifestă prin posibilitatea de achitare a locuinţei în rate, care este mai avantajoasă decât contractarea creditelor bancare.
Preţul pentru un metru pătrat variază între 450 şi 750 de euro, pentru apartamentele în varianta albă. Apartamentele la cheie (cu reparaţie) costă practic dublu, preţul pentru un metru pătrat ajunge chiar şi la 1000 de euro comparativ cu un apartament în variantă albă.
Pe piaţa primară, cele mai solicitate sunt apartamentele cu una şi două camere, clasa econom, preţul cărora variază între 500-650 de euro pentru un metru pătrat.
În ceea ce priveşte suprafaţa apartamentelor noi scoase la vânzare, dacă acum zece ani suprafaţa imobilelor era de peste 120 metri pătraţi pentru apartamentele cu două odăi, iar preţul era destul de piperat (1000 de euro), foarte puţini oameni îşi puteau permite luxul de a-şi achiziţiona un asemenea apartament de pe piaţa primară. În prezent, suprafaţa s-a redus la media de 60-70 metri pătraţi pentru o locuinţă cu două camere.
Victor Ursu
