Preţuri mici la apartamente, comparativ cu piaţa liberă, se găsesc în continuare doar la bănci, care îşi publică pe paginile web oferta de comercializare a bunurilor imobile.
După ce o parte dintre persoanele fizice nu au putut să facă faţă dobânzii la creditele contractate, în încercarea de a-şi recupera banii instituţiile financiare au scos la vânzare locuinţele gajate. Şi asta pe fondul menţinerii creditelor nefavorabile la peste 1,6 puncte procentuale peste nivelul de la începutul anului curent. Astfel, creditele neperformante au constituit, la sfârşitul lunii septembrie, 14,5% din totalul împrumuturilor oferite de bănci, mai puţin cu 0,8 puncte procentuale faţă de luna august curent. Datele BNM relevă că soldul creditelor bancare s-a cifrat în septembrie curent la 33,8 miliarde lei, cu 3,2 miliarde lei mai mult comparativ cu începutul anului 2012. Iar soldul datoriei la creditele neperformante din CNT a avut o pondere de 72,6% faţă de 52,9% la începutul anului 2012.
Ofertele de comercializare a locuinţelor plasate pe paginile web ale băncilor sunt diverse, iar valoarea lor se ridică la sute de mii de euro. Doritorii pot achiziţiona începând cu garsoniere şi terminând cu case de vacanţă în suburbie şi în ţară.
Majoritatea instituţiilor financiare acordă credite pentru aceste achiziţii, dar nu toate îşi fac publice anunţurile de comercializare a gajului. Am făcut o prospecţie a paginilor web ale băncilor cu imobilele locative scoase la vânzare.
Spre deosebire de anii trecuţi, în ultima perioadă încep să fie scoase la vânzare nu doar simple apartamente, ci şi apartamente transformate în spaţii comerciale sau spaţii comerciale de la parterul blocurilor. Cu alte cuvinte, nu doar restanţele la întreţinere sunt cauza acestui gen de licitaţii şi nici ratele la bancă, ci o afacere care nu mai merge. La acestea se adaugă şi spaţiile folosite de proprietarii blocurilor cu o altă destinaţie. Principala cauză a executării silite a acestora din urmă este în general pierderea locului de muncă al locatarului sau intrarea în faliment a angajatorului.
Mobiasbancă are scoase la vânzare şapte apartamente, trei dintre care în Chişinău, iar restul în ţară. Cel mai mare apartament scos la vânzare este amplasat pe strada Albişoara şi are suprafaţa de 38,8 metri pătraţi. Iar conform preţului de piaţă acesta valorează circa 40 mii euro. Banca mai are scos la vânzare un apartament la Durleşti cu suprafaţa de 32,5 metri pătraţi, iar celălalt, pe strada Burebista – 16,3 metri pătraţi.
Oferta continuă cu casele de locuit. Instituţia financiară comercializează opt imobile de locuit, dintre care doar două sunt amplasate în Chişinău, restul fiind amplasate în suburbia capitalei şi în ţară. Cea mai mare dintre ele are o suprafaţă de 207,6 metri pătraţi, iar conform preţului de piaţă, aceasta valorează aproape jumătate de milion de euro.
Banca de Economii, instituţie financiară cu capital majoritar de stat se pare că are cea mai mare rată a neperformanţelor după ce doar numărul imobilelor scoase la vânzare este de 49 unităţi. Majoritatea locuinţelor sunt amplasate în teritoriu, deoarece dintre toate băncile, BEM are cele mai multe reprezentanţe în ţară, iar instituţia financiară are posibilitatea de a acorda mai multe împrumuturi. Astfel banca propune spre vânzare apartamente, case de locuit şi complexe locative, preţul de piaţă al acestora fiind destul de pipărat.
Fincombank vinde şase imobile locative, valoarea cărora este între 95 mii lei şi 200 mii lei, toate imobilele sunt amplasate în afara municipiului Chişinău.
Deşi Banca Socială ca pondere în sistemul bancar nu este una foarte mare, aceasta are scoasă pe pagina web o varietate de imobile dintre care majoritatea apartamente, care sunt amplasate în teritoriu, 5 locuinţe fiind scoase la vânzare. Deşi banca nu indică preţul de comercializare, în fiecare anunţ se spune că este negociabil. Probabil instituţia financiară vrea să scape cât mai repede de activele nefavorabile.
La Unibank oferta de comercializare a gajului este destul de săracă, doar un complex de clădiri cu destinaţie locativă amplasate pe un teren cu suprafaţa de 0,8721 ha. Suprafaţa totală a construcţiilor este de 3240,9 m. p. Centrul este amplasat în zona industrială a mun. Chişinău, pe adresa: sect. Ciocana, str. Industrială, 59. Este posibilă şi vânzarea separată a obiectelor. Este posibilă vânzarea terenului pe părţi, preţ negociabil.
BCR are scoase la vânzare două apartamente, unul la Ciocana, iar altul al Buiucani, şi trei case de locuit, amplasate la Botanica.
Modalitatea prin care se scot la vânzare apartamente în urma procedurii de executare silită permite datornicului să stingă debitul până în momentul licitaţiei sau să se înţeleagă cu creditorul. De cealaltă parte, cel interesat să cumpere se vede uneori pus în situaţia de a se prezenta la licitaţia anunţată pentru a afla că respectiva vânzare se amână sau că nu mai are loc, pentru că părţile s-au înţeles. Aceste lucruri nu se întâmplă frecvent, dar asta nu-i împiedică pe criticii unor astfel de licitaţii să generalizeze. Mai mult decât atât, în loc să fie evidenţiate deficienţele legii, de cele mai multe ori sunt „puşi la zid” executorii, despre care se spune că ar vinde apartamentele ”pe sub mână” obţinând, la rândul lor, o parte de profit. Cât de mult se bazează aceste zvonuri pe realitate, e greu de dovedit. Cert e că numărul cumpărătorilor scade, din lipsă de bani. Speculatorii – cei care cumpără cel mai des astfel de apartamente în vederea revânzării – au dispărut şi ei, pentru că preţurile sunt pe o pantă descrescătoare şi nu au o perspectivă pozitivă a revânzării.
Cele mai ieftine apartamente de pe piaţă pot fi cumpărate participând la licitaţiile organizate de executorii bancari sau judecătoreşti. Cu toate acestea, nu toate locuinţele executate silit au preţuri mult mai mici decât cele de pe piaţa liberă. Există şi apartamente de acest gen evaluate mai demult, care se vând acum, fiind astfel mai scumpe decât pe piaţa normală. Totuşi, trebuie spus că cele mai ieftine apartamente pot fi achiziţionate de la executori.
Potenţialii cumpărători ai unor astfel de apartamente spun deseori că aceste imobile sunt într-o stare inacceptabilă, că nu au dotări sau alte facilităţi. Cu alte cuvinte, acestora nu li se pare normal ca apartamentele cumpărate la preţuri mai mici să fie uneori inferioare calitativ.
În cazul afişării acestor anunţuri de vânzare a apartamentelor de către executori nu se respectă legea. Chiar dacă legea prevede expres afişarea ofertelor, nici la judecătorii nu există asemenea date decât sporadic. Şi, oricum, nu la toate judecătoriile. În multe state occidentale există o bază de date accesibilă pentru toată lumea, unde se pot vedea astfel de licitaţii. De exemplu, în Portugalia există chiar în Constituţie principiul transparenţei patrimoniului persoanelor fizice şi juridice. Baza de date e publică, astfel că, pe lângă transparenţă, când cineva are datorii, elementele de patrimoniu ale acestuia sunt blocate mult mai repede şi mai eficient.
Se întâmplă însă ca un apartament să apară la vânzare mai multe luni la rând, fără a fi cumpărat. Acest fapt este alimentat de situaţia actuală a pieţei imobiliare şi de lipsa de lichidităţi.
O altă cauză a întârzierilor este aceea că mulţi potenţiali cumpărători aşteaptă a doua fază a licitaţiei, când preţurile de pornire se reduc cu 25%. Acesta poate fi un alt motiv pentru care licitaţiile se prelungesc în timp. Dacă debitorul achită datoria până la data începerii licitaţiei, nu se poate continua procedura de vânzare pentru că nu mai există temei legal.
Neîncrederea faţă de astfel de vânzări este firească într-o anumită măsură. Dar asta nu neapărat din cauza executorilor judecătoreşti, ci mai degrabă în sensul de a contesta modul în care legea permite vânzarea acestor apartamente. Nu trebuie uitat că principalul scop al acestor licitaţii este recuperarea creanţelor şi abia apoi se urmăreşte maximizarea profitului prin vânzare.
Chiar dacă licitaţiile au şi părţile lor negative, contestatarii acestora confundă adeseori excepţia cu regula. Partea „negativă” – precum contestaţii, opoziţii ale debitorului, plângeri penale formulate împotriva executorilor – chiar constituie excepţia. Pe de altă parte, există şi cazuri când debitorii cooperează cu creditorul şi executorul şi chiar caută persoane doritoare să plătească un preţ considerat corect pentru bunurile urmărite.
Totuşi, pe lângă toate astea, ceea ce mai poate descuraja participanţii la o astfel de licitaţie este şi atitudinea unor executori.
După ce potenţialul cumpărător alege un apartament e bine să ia legătura cu executorul pentru a obţine informaţii suplimentare. Astfel, la dosarul de executare, de la executor se poate afla şi dacă au existat contestaţii la executare, dacă s-au soluţionat şi/sau care este stadiul lor procesual.
Cele mai recente date de la Cadastru arată că numărul ipotecilor înregistrate pe parcursul lunii iunie, 2012 constituie 1568, ceea ce e cu 24% mai puţin faţă de perioada analogică a anului 2011 (2073). Municipiului Chişinău îi revin 49% (773 înregistrări) din totalul ipotecilor înregistrate pe teritoriul Moldovei în perioada raportată.
Pe parcursul lunii iunie anul curent, în registrul bunurilor imobile au fost efectuate 30 148 de înregistrări, ceea ce constituie cu 2% (711 înregistrări) mai puţin decât pe parcursul lunii similare a anului 2011 (30 859). Numărul tranzacţiilor imobiliare (vânzare-cumpărare, moştenire, donaţii, schimb) înregistrate în cadastrul bunurilor imobile în luna iunie, 2012 constituie 22 881, sau cu 1% (242 înregistrări) mai mult decât în luna similară a anului 2011 (22 639). Numărul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile înregistrate în luna iunie, 2012 constituie 9 419, sau cu 1% (74 înregistrări) mai mult decât în luna similară a anului 2011 (9 345).
Florin Levănţică
