Costul chiriei pentru un apartament din Chişinău este, în multe cazuri, mai mare decât rata pentru un credit ipotecar pentru acelaşi tip de locuinţă, potrivit calculelor efectuate în urma costului chiriilor, comparat cu rata lunară pe care trebuie să o achite debitorul la bancă.
Preţul mediu al apartamentelor vechi din Chişinău a scăzut cu mai mult de 300 de euro, din momentul de vârf, anul 2008, şi până la sfârşitul lui 2012, în timp ce chiriile au rămas practic aceleaşi.
Un calcul de suprafaţă ne arată că rata lunară plătită pentru un apartament cu o cameră achiziţionat printr-un credit ipotecar este în medie de 4 000 de lei, în timp ce un astfel de apartament se dă în chirie în medie cu 2 500 – 3 000 de lei lunar. Însă în cazul în care apartamentul este mobilat, iar condiţiile de trai sunt de lux, preţul acestuia poate depăşi 3500 lei.
Preţul mediu al unui apartament cu o cameră se ridică la 30 000 de euro, exceptând sectorul Centru unde costul este de aproape 35 000 de euro. Rata lunară de rambursare a creditului ipotecar diferă de la o bancă la alta, în funcţie de perioada de acordare a împrumutului. Condiţiile de acordare a creditului diferă şi ele în funcţie de comisioane şi taxele care se percep pentru perfectarea actelor.
Diferenţa medie dintre rata lunară pentru creditul ipotecar şi chirie e în medie de 1600 de lei. Proprietarul trebuie „să strângă mai mult cureaua” pentru a face faţă sumei pe care trebuie să o achite la bancă.
O soluţie ar fi Programul Prima Casă, lansat acum un an. Însă puţini dintre cei angajaţi în câmpul muncii au venituri mai mari de 5 000 de lei lunar, aceasta fiind una din exigenţele programului.
Pentru un apartament cu o odaie, e nevoie de un credit de 256 mii de lei, care trebuie rambursat în termen de 20 de ani cu rata lunară de 2448 lei. Pentru acoperirea ratei lunare, solicitantul are nevoie de un venit lunar minim al familiei de 4896 de lei. În plus, trebuie achitat şi un avans de 20 la sută din valoarea imobilului.
Dacă doriţi să procuraţi un apartament cu două odăi cu o valoare de 30 mii de euro, condiţiile de creditare sunt şi mai dure. Un credit de 456 mii de lei, pe un termen de 25 de ani, presupune o rată lunară de 4090 lei. În acest caz, venitul minim lunar al familiei trebuie să fie de 8180 de lei, iar avansul va fi de 5 la sută din costul apartamentului.
Jucătorii de pe piaţă spun că achiziţionarea unui apartament prin intermediul unui credit ipotecar este cu mult mai avantajoasă pentru a investi banii, dar şi pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative, decât traiul în chirie. Oricum, achitarea chiriei reprezintă bani irosiţi, în timp ce la achiziţionarea imobilului în rate rămâne proprietatea, care oricând poate fi vândută. În timp, aceasta se capitalizează.
Pentru omul de rând, contractarea unui credit ipotecar este cea mai bună soluţie pentru a-şi rezolva problema locuinţei.
Atunci când clientul este în imposibilitatea de a returna creditul, este examinat fiecare dosar în parte. De obicei, este restructurat împrumutul, prelungită perioada de creditare sau sunt micşorate ratele lunare. De regulă, se ajunge la executarea gajului doar atunci când clientul nu vrea să colaboreze. Am avut un număr mare de astfel de clienţi, care şi-au rezolvat problemele şi îşi achită la timp ratele.
Pe de altă parte, Nicolai Ostafeiciuc, şeful Bursei Imobiliare Lara spune că achiziţionarea apartamentului în rate nu e cea mai bună soluţie. De exemplu, în medie rata la bancă pentru un apartament cu o cameră, care valorează cam 30 000 de euro este de 300 de euro, iar darea în chirie e de 150 de euro. Ca să fie ratele egale cu preţul chiriei, e nevoie de dobânzi de circa două ori mai mici la creditele ipotecare.
În Occident situaţia e alta, ratele la creditele ipotecare sunt în medie de 4-5%, fiind acordate pentru o perioadă de 30-40 de ani, fapt ce îi permite proprietarului să facă şi economii.
La returnarea banilor, cei de la bănci iau în calcul doar banii pe care i-au împrumutat, dar proprietarul apartamentului la fel a investit bani, care de fapt sunt blocaţi.
În prima jumătate a anului 2012, numărul de propuneri de închirieri a rămas practic neschimbat. Cele mai populare obiecte sunt apartamentele cu 1-2 camere şi echivalentele lor. Trebuie remarcat faptul că cererea de apartamente cu trei camere a scăzut uşor, acestea se închiriază mai greu decât înainte, şi practic la acelaşi preţ ca apartamentele cu 2 camere. Acest fapt e cauzat în primul rând de preţurile mai mari pentru utilităţi şi întreţinerea apartamentelor, deoarece aceste cheltuieli sunt suportate de chiriaşi. Preţurile de închiriere a celorlalte apartamente nu s-au schimbat. O depreciere a monedei euro, care se observă în ultimii ani nu a afectat preţurile de închiriere, chiar dacă acestea sunt stabilite în euro. Creşterea cererii în rândul chiriaşilor în lei, nu a fost observată. Situaţia este similară cu a doua jumătate a anului 2011, când obiectele din categoria de lux cu suprafaţă mare sau case de locuit individuale în cartierele de elită, se confruntă cu problema identificării dificile a chiriaşilor şi sunt expuse cerinţelor ridicate. Cele mai căutate sunt în continuare apartamentele cu 1-2 camere, situate în cartiere bune, cu infrastructură dezvoltată şi trafic convenabil.
Piaţa de închiriere în prima jumătate a anului 2012 a fost cantitativ echilibrată. Nivelul preţurilor închirierii de locuinţe a rămas aproape similar cu cel de la sfârşitul anului 2011. În prima jumătate a anului 2012, preţurile medii pentru închiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2, 3 camere în Chişinău au fost:
– 1 cameră – 150-200 €
– 2 camere – 150-220 €
– 3 camere – 220-250 €
Cererea pentru închiriere pe termen scurt (până la 1 lună) a rămas la nivelul precedent. Cu toate acestea, nivelul preţurilor pentru închiriere pe termen scurt este uşor mai mare decât nivelul preţurilor pentru închiriere pe termen lung.
MoldovaAgroindbank are cea mai mică rată a dobânzii la acordarea împrumutului pentru imobil, 9,74% anual, revizuită de 2 ori pe an, din resursele Fondului European pentru Europa de Sud-Est (EFSE). La creditul Imobiliar, banca percepe o dobândă de 13% anual. Iar la creditul Avanti, instituţia financiară percepe o dobândă de 10% anual pentru primii cinci ani de viaţă a creditului acordat pentru 35 de ani.
Pentru acordarea creditului imobiliar, Mobiasbancă oferă împrumuturi pentru imobil la o rată anuală de 11,95% anual şi se negociază cu fiecare client în parte în funcţie de suma solicitată.
Moldindcondbank oferă o rată a dobânzii flotantă de 13%.
Pentru achiziţionarea unui imobil, BCR oferă trei tipuri de credite. Primul Rezidenţial Extra cu o rată anuală de 8,5%, Prima Casă – 9% şi Rezidenţia BCR – 11%-12,5%
Doritorii de a contracta un credit pentru imobil de la Banca de Economii, au rata dobânzii de 17%. La celelalte bănci, Procreditbank şi Comerţbank, dobânda urcă până la 22%.
Potrivit datelor Băncii Naţionale a Moldovei, în decembrie băncile comerciale din Republica Moldova au acordat credite pentru imobil în sumă de 49,194 mil. lei, iar în valută echivalentul a 3,1 mil. lei. Rata medie pe sistemul bancar la creditele imobiliare în valută naţională a constituit 10,77%, în ultima lună a anului trecut, iar la cele în valută străină – 8,65%
Potrivit unui top de la începutul verii al Agenţiei Imobiliare Penny Lane Realty din Federaţia Rusă, Republica Moldova se numără printre ţările cu cele mai scumpe credite ipotecare, plasându-se pe locul 50 din 60 de ţări.
Rata medie la creditele ipotecare din Republica Moldova este de 13,2%, plata lunară – 1184 de euro, cea suplimentară conform ratei dobânzii este de 161 936 de euro, iar costul total al creditului – 284 186 de euro (232%).
Dezvoltarea locuinţelor pentru chirie – o soluţie pentru cei care sunt în imposibilitate de a se credita
Republica Moldova, la fel ca şi ţările din regiune, se situează pe locurile de frunte conform numărului de locuinţe aflate în proprietate privată, cu o pondere de circa 85%. Ansamblurile rezidenţiale dedicate exclusiv închirierii sunt o raritate la noi, pentru că randamentele oferite de o asemenea investiţie nu sunt destul de atractive.
Deşi nu s-a făcut o statistică oficială, potrivit datelor agenţiilor imobiliare, numărul locuinţelor oferite spre închiriere este foarte mic: de aproape 10% din tot fondul de locuinţe din ţară care însumează 79342,8 mii metri pătraţi. Experţii imobiliari susţin că o cifră exactă nu poate fi numită, din cauza evaziunii fiscale cu care se confruntă acest sector. Majoritatea covârşitoare a locuinţelor închiriate provine din fondul locativ vechi, pentru că în Republica Moldova nu au fost dezvoltate proiecte rezidenţiale dedicate închirierii. Dezvoltatorii imobiliari pun această situaţie pe seama randamentelor slabe oferite de o asemenea investiţie.
Nu doar perioada mare de amortizare a investiţiei împiedică dezvoltatorii să mizeze pe construcţia locuinţelor oferite spre închiriere. Costul de finanţare pe care un dezvoltator imobiliar îl are pentru a construi un ansamblu de locuinţe este de circa 7-8% pe an. Iar în cazul unui apartament al cărui cost de dezvoltare se ridică la 60 000 de euro, se poate obţine o chirie de circa 250 de euro/lună, ceea ce oferă un randament brut în medie de 6%. Din acest procentaj, dacă se scade şi impozitul pe proprietate, care urmează să fie între 0,25% şi 0,3%, de la anul (noua politică bugetar fiscală), investitorul rămâne cu 5,75%-5,7% brut, fără a lua în considerare şi alte costuri precum TVA, întreţinerea imobilului sau ratele bancare. Este o disproporţie între costuri şi venituri. Dacă nu am vorbi de un cost de dezvoltare de 60.000 de euro, ci de 30.000 de euro, randamentul s-ar dubla la 12%, iar investitorul ar rămâne cu circa 10%, dar care nu este superior unui depozit bancar, ratele căruia sunt în medie de 11%. Costurile de dezvoltare ar trebui să fie mai mici, pentru a deveni rentabil sau chiriile ar trebui să fie mai mari.
Întrebarea care persistă este cum de în alte ţări există totuşi un portofoliu consistent de locuinţe ce pot fi închiriate? SUA este un exemplu în acest sens. Răspunsul vine tot de la dezvoltatori: în SUA se pot accesa credite pentru investiţii cu dobânzi de 3%, iar costul de construcţie este mult mai mic, pentru că americanii nu cer locuinţe din cărămidă sau cotileţ. În plus, chiriile sunt cu mult mai mari. În oraşele medii din SUA, găseşti cu greu chirii mai mici de 800 de euro/lună. Bineînţeles că şi veniturile populaţiei sunt altele.
Sorin Lupu
