Creditele pentru imobil au ajuns la nivelul de 7,5 miliarde de lei, cu 28,4% mai mult în luna octombrie a anului 2020 faţă de perioada similară a anului precedent. Este cea mai intensă creştere comparativ cu alte tipuri de credite, relevă datele Băncii Naţionale a Moldovei.
Majorarea creditelor pentru imobile se explică şi prin implementarea programului Prima Casă. Totuşi, ritmurile de creştere a împrumuturilor acordate prin intermediul programului s-au temperat. De exemplu, dacă în luna noiembrie a anului 2020 numărul de împrumuturi a fost de 5264, atunci în decembrie 2020 numărul de credite a fost cu patru mai multe. Suma totală a creditelor acordate de către bănci este de 2,64 miliarde lei, iar valoarea totală a garanţiilor active constituie 1,32 miliarde lei. Suprafaţa medie a locuinţelor procurate prin intermediul Programului este de 60,36 metri pătraţi. Valoarea medie a locuinţelor procurate este de 600,36 mii lei. Din numărul total de locuinţe procurate, 4922 sunt amplasate în zonele urbane, iar 346 – în zonele rurale. 4821 de locuinţe procurate sunt apartamente, iar 447 – case de locuit individuale.
Moldovenii preferă să fie proprietari, în loc să închirieze o locuinţă. Cumpărarea unei locuinţe reprezintă o prioritate. Cei mai mulţi anticipează că vor avea propria casă până la 40 de ani.
În aceste condiţii, băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Totodată, băncile se confruntă cu un surplus de lichidităţi fără precedent, or instituţiile financiare foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte, cât şi a ponderii mari a creditelor neperformante înregistrate la agenţii economici. Însă persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la acestea sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice. De aceea, băncile preferă să crediteze persoanele fizice în achiziţionarea de imobile.
Aşa gândesc majoritatea moldovenilor. Un studiu internaţional arată că 84% dintre conaţionali consideră că este mai rentabil să-şi cumpere o locuinţă proprie decât să stea cu chirie. Cifra este mult peste media europeană. Cercetarea mai arată că doar 56% dintre moldoveni ar plasa un alt obiectiv financiar înaintea celui de a strânge bani pentru o casă – sub media europeană.
Experţii economici sunt de părere că, faptul că nivelul chiriei lunare este de multe ori similar cu al ratei la bancă îi determină pe cei mai mulţi conaţionali să devină proprietari. În acest context, ţara noastră este printre primele state în Europa când vine vorba despre numărul de proprietari de locuinţe. Din cele 1,3 milioane de locuinţe din R. Moldova, peste 90% sunt locuite de proprietari şi doar câteva procente sunt date spre închiriere.
Un factor care a influenţat piaţa imobiliară este şi creşterea accesibilităţii procurării unui apartament. După 10 ani de cădere continuă, preţul la apartamente a încetat să scadă şi chiar a înregistrat o uşoară creştere. Astfel, în medie, în mun. Chişinău preţul unui apartament de 70 m2 a crescut cu 400 de euro, de la 36,6 mii euro în 2018 la 37-38 mii euro în 2020. Însă această creştere s-a temperat la finele anului 2019, ceea ce denotă faptul că preţurile vor rămâne stabile cu o posibilă uşoară creştere.
Totodată, un factor care a dus la creşterea pieţei imobiliare din R. Moldova sunt creditele ipotecare în baza cărora sunt procurate apartamente. Băncile comerciale din Moldova în ultimii doi ani s-au focusat puternic pe creditarea persoanelor fizice în special prin oferirea creditelor imobiliare.
Piaţa imobiliară se limitează la oraşul Chişinău, deoarece cele mai multe tranzacţii sunt făcute în capitală. Potrivit datelor Agenţiei Servicii Publice, doar în trimestrul trei al anului 2020, la Chişinău au avut loc 6000 de tranzacţii de vânzare-cumpărare.
Economistul Veaceslav Ioniţă susţine că, deşi oameni continuă să plece din localităţile ţării, la Chişinău populaţia creşte. “În zece ani numărul populaţiei din capitală s-a majorat cu 30 mii de oameni, de la 630 mii persoane în 2008 la 690 mii persoane în 2018. Această creştere se datorează migraţiei interne şi înseamnă pentru or. Chişinău 14 mii de familii în plus, care au nevoie de apartamente. Şi asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani la Chişinău s-au construit circa 40 mii de apartamente, aşa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră”.
Experţii economici sunt de părere că în R. Moldova mai este spaţiu pentru îndatorare, deoarece în prezent aceasta este de puţin peste 11%, în timp ce media din UE este de 60%. Iar estimările arată că în câţiva ani am putea ajunge la 15%. Principalul creditor al gospodăriilor casnice rămâne a fi sectorul bancar, cu o cotă de 53,8%, urmat de Companiile de microfinanţare care deţin o cotă de 36%. Sectorul de microfinanţare şi-a crescut considerabil portofoliul de creditare a persoanelor fizice în ultimii 5 ani, de la 1,4 miliarde lei în 2013 şi o cotă de piaţă de 20% la peste 7 miliarde lei în 2019 şi o cotă de piaţă de 36%. Drept rezultat, companiile de microfinanţare în această perioadă au câştigat bătălia în faţa sectorului bancar chiar dacă acesta şi-a majorat portofoliul de credite.
În prezent, gradul de acoperire a creditelor prin depozite a fost la nivel de 155,4%. Aceasta indică faptul că există resurse pentru intensificarea creditării, iar băncile comerciale au lichiditatea necesară pentru finanţarea economiei. Totuşi, economiştii atenţionează asupra majorării împrumuturilor neperformante pe fundalul înrăutăţirii situaţiei economice, dar şi a pierderii locurilor de muncă. Astfel, soldul datoriei la credite neperformante, ca pondere în soldul total al datoriei la credite, după 2 ani de evoluţie ascendentă înregistrează o tendinţă de diminuare de la 18,5% în luna noiembrie 2017 (când a fost atins nivelul maxim) până la 8,1% în luna februarie 2020. Diminuarea ponderii creditelor neperformante s-a datorat faptului că băncile au aplicat unele proceduri noi (separarea activelor „bune” de cele „rele”), care au dus la reducerea stocului acestora. Accentuarea riscului de neachitare a obligaţiilor creditare în rezultatul declarării stării de urgenţă a determinat majorarea soldului creditelor neperformante până la 8,9% în luna august. În luna octombrie acest sold s-a diminuat până la 8,3%, nivelul înregistrat în luna aprilie 2020.
Eduard Lupu
