Piaţa terenurilor agricole din Republica Moldova în stand by

Preţul terenului arabil nu poate fi însă singurul element care trebuie luat în calcul. Calitatea acestui teren este la fel de importantă. De asemenea, contează mult şi “mediul înconjurător” al pieţei imobiliare. Nu trebuie uitate nici investiţiile necesare pentru a obţine producţie de pe acest teren arabil. Nici aspectele ce ţin de forţa de muncă nu sunt de ignorat. Şi în final, nici relaţia cu autorităţile.

Agronomii din Republica Moldova subliniază raportul excelent calitate-preţ al terenului arabil. Practic, la cel mai mic preţ din regiune găseşti unul dintre cele mai bune pământuri, dacă te gândeşti să faci producţie agricolă.

Preţul terenului agricol din Republica Moldova s-a stabilizat în ultimul trimestru al anului trecut după ce a cunoscut o scădere constantă determinaă atât de deteriorarea climatului economic general, cât şi de scăderea preţurilor agricole. Potrivit unor analize publicate de presă, preţul mediu al unui hectar de teren agricol este echivalentul a 660 de euro. În funcţie de cât de bun este terenul, un hectar poate ajunge şi la 1000 de euro. Suprafaţa medie a proprietăţilor agricole în Republica Moldova este de 2,2 hectare, cele mai numeroase tranzacţii imobiliare având drept obiect între 0,5 şi 1 hectar. Aceasta nu exlude şi existenţa unor tranzacţii privind suprafeţe între 10 şi 20 de hectare de teren agricol, dar foarte rar.

Diferenţa dintre preţul terenului agricol din jurul Chişinăului şi cel din restul republicii este explicată de factori care ţin de calculele speculatorilor imobiliari. Vorbind despre speculatorii imobiliari, atingem şi un alt aspect important de care un cetăţean român care visează să facă afaceri agricole în Republica Moldova trebuie să ţină seamă. Speculatorii imobiliari activi în Republica Moldova sunt interesaţi de acele terenuri arabile care pot deveni terenuri de construcţie – cele din jurul Chişinăului. Pentru a le obţine, nu renunţă la nimic. Porivit presei locale, poliţia leagă multe dintre atacurile, omorurile sau răpirile petrecute în Chişinău cu afacerile imobiliare. Alta este însă situaţia cu terenurile arabile din centrul ţării, acolo unde perspectiva extinderii zonelor urbane lipseşte.

Dacă pământul este bun şi ieftin, dotările agricole sunt puţine. În ultimii 20 de ani s-a distrus mult din lipsa investiţiilor în mentenanţă, astfel că practic, antreprenorul care vrea să îşi deschidă o fermă (după ce a achiziţionat terenul) pleacă de la “ground zero”. Materialele de construcţie, în cea mai mare parte importate, sunt scumpe, iar recuperarea banilor din vânzarea produselor agricole se va face lent pentru că acestea sunt foarte ieftine.

Pentru munci agricole braţele de muncă sunt puţine, din pricina salariilor mici oferite de agricultură ţăranii basarabeni plecând masiv să lucreze (de cele mai multe ori tot în agricultură), dar în alte ţări (chiar şi România) unde pot câştiga mai mult.

Salariul mediu din agricultură în Republica Moldova este, potrivit Biroului Naţional de Statistică, în medie, de 2000 de lei (130 euro), salariul unui muncitor necalificat (în acest caz zilierii utilizaţi la muncile câmpului) este de 1100 de lei (70 euro). Este de ţinut cont şi de faptul că marea majoritate a zilierilor sunt persoane mai degrabă în vârstă, dintre cei care au considerat că sunt prea bătrâni pentru a pleca la muncă peste hotare sau prea tinere, dintre cei care teoretic ar trebui să fie la şcoală.

Pe de altă parte însă, nu există satistici publice privind furturile din agicultură, presa menţionează ocazional cazuri de infractori prinşi la furat pe câmp. Fenomenul nu pare asociat cu crima organizată şi nici cu faimoşii racketsi, fiind rezervat cum se spune “micilor găinari”.

Costul terenurilor

Datele statistice arată că, în prezent, preţul de piaţă al pământului este relativ redus. Astfel, preţul mediu al unui hectar de pământ oscilează de la 10,3 la 12 mii de lei şi este mai mic, faţă de preţul mediu al unui hectar de pământ în Polonia, care după calitate este inferior şi constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător calităţii celui din Republica Moldova se comercializează la un preţ de peste 7 mii de euro.

Cererea scăzută pentru terenuri în Republica Moldova se datorează profitului scăzut din activităţile agricole, precum şi condiţiilor creditare complicate pentru cei care vor să dezvolte o afacere în agricultură. În plus, mai este şi costul ridicat de arendă şi subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de înregistrare în Cartea funciară.

Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din oficiile cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc preţuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al pământului.

Nivelul preţului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea solului, ci şi de evoluţia economiei Republicii Moldova. Creşterea preţului pământului va putea să aibă loc numai în condiţiile creşterii cererii produselor autohtone pe piaţa internă şi externă.

Un subiect contradictoriu, în acest context, este oferirea dreptului de achiziţie a loturilor de teren persoanelor străine şi apatrizilor. Din punct de vedere legislativ, acest subiect este diferit în actele normative. Astfel, în art. 22 al Legii cu privire la investiţiile în activitatea de întreprinzător se stipulează că: “Investitorii străini pot dobândi, în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii Moldova, cu excepţia terenurilor cu destinaţie agricolă şi a celor din fondul silvic, pentru a desfăşura activitate de întreprinzător”.

În art. 6 al Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului se menţionează: „dreptul de vânzare-cumpărare a terenurilor cu destinaţie agricolă aparţine statului, persoanelor fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, precum şi persoanelor juridice al căror capital social nu conţine investiţii străine”.

Investitorii străini sunt nedumeriţi vizavi de restricţiile legislaţiei autohtone privind achiziţionarea terenurilor agricole. Specialiştii în domeniu susţin că pe acest fundal au descrescut investiţiile străine în agricultură. Iar cei de aici, care vor să investească în terenuri, sunt lipsiţi de puterea financiară, care le-ar permite dezvoltarea unei afaceri de succes în câţiva ani.

Febra terenurilor

Potrivit unui studiu realizat de Knight Frank, Europa de Est este una dintre zonele cele mai interesante pentru investitorii străini. Republica Moldova şi ţările vecine astăzi reprezintă cele mai mari oportunităţi de investiţii, în timp ce Federaţia Rusă este o zonă riscantă. Republica Moldova are suprafeţe comasate întinse, printre cele mai bune şi totodată subevaluate soluri.

Deocamdată, investitorii străini nu se îmbulzesc să îşi plaseze capitalul în terenurile agricole din Republica Moldova, deoarece riscurile sunt prea mari, deşi există avantajul comercializării producţiei agricole în ţările din comunitatea europeană şi în cele din CSI.

Potrivit ziarului de mică publicitate Makler, 1 ha de pământ cu destinaţie agricolă în suburbia Chişinăului costă în medie între 4000-7000 de euro, în funcţie de zona amplasării şi infrastructura din apropiere. În ţară preţul terenurilor agricole variază de la 10 la 15 mii de lei pentru un hectar.

Terenurile agricole ocupă cam 75% din suprafaţa totală a Republicii Moldova. Un recensământ al terenurilor agricole deocamdată nu s-a făcut.