Cum în condiţiile dificile actuale compania “Glorinal” reuşeşte să realizeze lunar câte 5 obiecte imobiliare, cum s-a schimbat strategia companiei în timpul crizei, şi de ce directorul executiv al companiei “Glorinal”, Natalia Chirică nu crede datelor cadastrale referitoare la vânzările în imobilele noi. Despre toate acestea a relatat Natalia Chirică într-un interviu pentru portalul informaţional analitic “Ipoteka. MD”.
– Participarea la un parteneriat public-privat este convenabilă?
– Până în momentul de faţă suportăm doar cheltuieli, dar privim acest parteneriat ca fiind un proiect de lungă durată. Spre exemplu, pe strada Valea Trandafirilor vom lichida căminele studenţeşti ale universităţii pentru a elibera lotul de pământ. Este de la sine înţeles că mai întâi de toate trebuie construită o clădire nouă pe strada Doga unde vor putea fi transferaţi studenţii. Înţelegeţi că toate acestea necesită unele investiţii ale companiei. Dar nu disperăm, drumul poate fi parcurs doar de cel ce merge. Acest proiect nu prea este rentabil pe moment, dar aş spune că are mai mult o menire socială.
– Care este situaţia preţurilor astăzi pe fundalul eşecului din anii 2009-2010?
– Situaţia este stabilă. Dar este un moment semnificativ: cumpărătorul duce tratative de lungă durată şi într-un sfârşit primeşte reduceri, în funcţie de taxa iniţială şi programul de achitare. Voi fi sinceră, în prezent 100% de achitare este o mare raritate. Din aceste considerente avem un program de reduceri: 100% achitate – reducere cu 5% de la taxa iniţială; 80% – 3% şi la achitarea a 70% din costul imobilului cumpărătorul poate beneficia de o reducere de 2%. Programul de achitare este constituit din patru etape: 40%+30+20+10. Dar suntem mereu deschişi pentru tratative şi discuţii şi ne străduim să găsim condiţii convenabile pentru cumpărători.
– Aveţi mulţi cupărători?
– Mulţimea de clienţi care abordau dezvoltatorii imobiliari, cum a fost până în anul 2009, este deja în trecut. Şi mă îndoiesc că o situaţie similară acelei perioade se va repeta. La ora actuală practic nu sunt cumpărători.
– Însă datele organelor cadastrale spun cu totul altcev. Vânzările unităţilor imobiliare noi pentru 10 luni ale anului 2013 au depăşit indicatorii pentru întreg anul 2012.
– Am fost mirată când am văzut aceste date pe portalul Dvs. Am o singură explicaţie: acestea nu sunt vânzări, ci înregistrarea tranzacţiilor la organele cadastrale, tranzacţii care au fost încheiate anterior. Astăzi dezvoltatorii imobiliari „dorm” la notar. Modificările care obligă înregistrarea la organele cadastrale şi notar au intrat în vigoare demult, dar puţini au îndeplinit aceste cerinţe. Acum, toţi au dat buzna pentru înregistrarea în contractele vechi a modificărilor noi prevăzute de legislaţia în vigoare.
În realitate, vânzările sunt stabile. Noi, de exemplu, lunar vindem 20 unităţi imobiliare – oficii, apartamente, parcări, subsoluri. Este puţin. Aşa că nu trebuie crezuţi cei care spun că la capitolul vânzări totul este în regulă.
– Poate cumpărătorii sunt prea puţini în raport cu numarul dezvoltatorilor imobiliari?
– Este o problemă pentru piaţă – prezenţa unei mulţimi de dezvoltatori imobiliari. Pe mine personal, acest lucru mă miră. Eu nu cunosc ce fel de afaceri fac aceştia, dar timpul le va arăta pe toate. Însă, deja astăzi, cu certitudine pot afrima xcă preţurile pe care aceştia le anunţă, de 400 euro pentru un metrul patrat – nu este nici preţul de cost, mai ales la această etapă de criză. Nu poate fi făcută o prognoză a preţurlor la materialele de construcţie. Iar pe acest fundal să anunţi astfel de preţuri? Iată, în vecinătate cu noi deja de 12 ani se construieşte o casă. Bănuiesc că finisarea acesteia în timpul apropiat nu va avea loc. Vă puteţi imagina pentru o clipă sentimentul trăit de oamenii care au investit în astfel de construcţii la etapă incipientă?
– În pofida existenţei acestor factori, cerere pentru constucţiile primare există. Aceleaşi date cadastrale spun că 45% din cumpărătorii imobilului locativ revin celor primare.
– Această situaţie mă bucură deoarece oamenii au început să înţeleagă beneficiile construcţiilor primare. Probabil că încredere insuflă şi lucrările calitative realizate de companiile de construcţie care îşi desfăşoară activitatea în Chişinău. De fapt, fondul vechi – este fondul vechi. În unele dintre blocurile vechi este periculos de trăit. Pentru mine personal este stranie şi neînţeleasă achiziţionarea unui apartament într-un bloc vechi, mai ales atunci când cumpărătorul deţine resursele financiare necesare. Astăzi, când preţurile sunt stabile, nu este nimic mai simplu decât să te familiarizezi cu ofertele de pe piaţă: alegerea unei companii, a unui apartament larg, unde în scări nu există miros neplăcut, unde toate comunicările sunt noi. Analizaţi şi Dvs.: cumpărând un apartament într-n bloc aşa-numit “hruşiovcă” nu puteţi schimba nici acoperişul şi nici vecinii. Însă cu aceiaşi bani poate fi cumpărat un metraj practic analogic în construcţii primare. Cred că anume aceşti factori fac ca oamenii să dea prioritate construcţiilor primare.
– “Glorinal” a demonstrat întotdeauna un interes pentru construcţia de masă?
– Construcţia de masă şi astăzi este prioritatea companiei. Este specificul “Glorinal” – avem capacitatea de a construi mult şi rapid. Anume din aceste considerente proictele noastre continuă astăzi şi sunt finalizate cu succes. Unica schimbare care s-a produs ţine de volum: dacă anterior dam în exploatare câte 10 case, atunci la oraactuală dăm câte 2-3 şi purcedem la următoarele. Criza îi constrânge pe toţi: oamenii nu pot achita la timp rata următoare iar termenul de predarene presează.. Iar noi, pentru a nu dezamăgi restul cumpărătorilor, predăm casa în exploatare pe etape.
– O astfel de situaţie se răsfrânge asupra termenelor incipiente de predare?
– Da, se răsfrânge. Dar oamenii au o atitudine înţelegătoare faţă de asemenea situaţii, şi nu doar din bunătatea sufletească, dar din motive pragmatice – este un program de achitare, iar omul vine şi anunţă – nu pot achita pe moment, deşi acest apartament este foarte important pentru mine acum. Astfel de situaţii nu sunt puţine. Oamenii nu au sursele financiare pe care au mizat din start. Rezultă un astfel de cerc. Astflel că suntem nevoiţi să ne rotim în el ca interesele ambelor părţi să fie respectate.
– Care sunt perspectivele pieţei?
– Vor fi şi de-acum înainte dificultăţi.. Dezvoltatori imobiliari sunt mulţi, obiecte multe, concurenţa pentru cumpărător – foarte mare. Acest lucru cu siguranţă va duce la apariţia obiectelor nefinisate. Acest lucru trebuie deja astăzi înţeles. Mai mult ca atât, situaţia actuală de pe piaţă se va răsfânge asupra calităţii, deoarece constructorii fac economii în toate. Tocmai din aceste considerente este foarte importantă decizia corectă de la cine urmează a fi procurat imobilul primar. Voi fi sinceră: ceea ce a văzut cumpărătorul la primele etaje nu este garanţie a ceea ce va vedea şi la ultimul nivel. Dar, dacă e să vorbim global, atunci viitorul pieţei imobiliare moldoveneşti depinde de economia mondială, cât de tare nu ar suna această afirmaţie. Pentru că piaţa noastră o reprezintă în cea mai mare parte cei care muncesc peste hotare. Dar nu sunt pesimistă şi ştiu cu siguranţă că după o scădere urmează o creştere. Imobilul este valoarea de bază a oamenilor şi din acest motiv investiţiile în apartamente sunt necesare, măcar pentru faptul că niciodată nu e prea mult imobil.
– Ce se poate face ca piaţa să crească, iar clienţii să fie mai activi?
– Consider că băncile pot schimba situaţia.. Dacă vor oferi condiţii convenabile pentru creditarea ipotecară aceasta va da un imbold pieţei. Astăzi băncile beneficiază de surse, dar bancherii ştiu că imobilul într-o casă care încă nu există este un risc considerabil. Aş spune, că totul depinde de compania de construcţii. La noi, de exemplu, în funcţie de prioect, bancile pot acorda credit sub gajul viitorului apartament chiar şi la etapa de fundament. Dar există anumite detalii: nu puteţi veni la orice bancă şi cere credit să cumpăraţi apartament la “Glorinal”. De exemplu, acelaşi “Prime Capital” fără gaj în mărime de 80% dinvolumul creditului plus încă 100% a unui gaj suplimentar, nu oferă credit. Însă, “Victoriabank” oferă astfel de credite fără probleme. Totul depinde de politica de creditare a companiei şi de faptul unde dezvoltătorul imobiliar îşi deserveşte conturile. Dacă băncile pot vedea banii companiei, acestora le este mai simplu să opteze pentru o decizie.
– Apropo, de ce băncile nu finanţează companiile de construcţii?
– Riscurile sunt mari. Să admitem, că compania nu rambursează creditul, gajul revine băncii. Ce să facă banca cu construcţia nefinisată? Cui s-o vândă?
– Cât de des îi sunt oferite companiei “Glorinal” oferte de participare la construcţiile nefinisate?
– Cu regularitate. O dată la două-trei luni parvin astfel de propuneri. Sinceră să fiu, am avut o astfel de experienţă – rezultatul a fost trist. Ce-i drept, am înţeles repede riscurile şi am ieşit din acel proiect.
– Care sunt aspectele care nu-l aranjează într-o astfel de colaborare pe un dezvoltător onest?
– Trebuie să înţelegeţi, dezvoltatorul anterior a vândut apartamentele, iar dacă nu a reuşit finisarea construcţiei, banii undeva s-au dus. Dar oricum, aceşti bani nu vor fi suficienţi pentru finisarea construcţiei. Doar nu poţi obliga cumpărătorul, care a achiziţionat deja un apartament la preţul de 400 euro să mai achite încă 300 euro. A semnat un contract cu compania anterioară şi nu-l interesează că au parvenit careva modificări. Dezvoltatorul va fi obligat să se clarifice cu acea parte a cumpărătorilor care deja au achitat banii. Şi cumpărătorul va avea dreptate cerând apartament pentru banii achitaţi. Iar dacă îşi atribuie compania cheltuielile suplimentare apare întrebarea – unde atunci este afacerea? Totul este prozaic.
– De ce liderul pieţei, “Glorinal”, nu a participat la expoziţia recentă “Imobil Moldova”?
– Participăm cu regularitate la expoziţie. Dar compania organizatoare a decis să modifice formatul şi nu ştiu din care motiv a decis că companiile dezvoltatoare trebuie să participe de două ori pe an. Doar expoziţiile se organizează de două ori pe an, toamna şi de Paşte. Consider acest lucru absurd. La fiecare jumătate de an să apari cu acelaşi proiect nu are rost. Expoziţia este ceva nou, principial nou. Şi anume din principiu nu participăm de două ori pe an. Iar când participăm, reieşim dintr-un motiv – pur şi simplu suntem participanţii pieţei. Trebuie înţeles un lucru – un PR mai bun şi eficient decât cel publicitar la posturile de televiziune nu poate oferi nimeni. Restul – sunt cheltuieli de imagine, mai mult pentru bifare, că iată, noi suntem. Nu vine omul la expoziţie să vadă ce nou a mai construit “Glorinal”. La expoziţie mai mult participanţii se laudă unul în faţa de altuia. Să dea Domnul, ca noi să ajungem cândva la etapa când oamenii să urmărească o anume companie, ca numele să fie criteriul de bază în alegerea apartamentului. Astăzi oamenii se ghidează după alte principii – sectorul, preţul, nivelul. Doar după mai multe căutări cumpărătorul poate face alegerea între două companii.. Dar nimeni nu vine special la “Glorinal” sau “Basconslux” pentru a cumpăra apartament. Acest lucru se poate întâmpla când omul cumpără a doua sau a treia oară. Atunci clientul vine sau aduce persoanecunoscute, pentru că deja are încredere că proiectele vor fi finisate, că li se oferă o anumită calitate.
– Care este atitudinea Dvs. faţă de ideea asigurării obligatorii în construcţie – atât a locuinţelor, cât şi a riscurilor de montare-construcţie?
– Este o atitudine de frică, deoarece cred că aceste modificări se vor răsfrânge asupra preţului de cost, şi asupra preţului final, care şi fără aceasta este mare pentru perioada de criză în care ne aflăm.
– Dar dacă asigurarea va deveni una din condiţiile accesului pe piaţa imobiliară a companiilor şi toate companiile care nu au surse financiare serioase vor părăsi piaţa?
– Ar fi o varintă, dar dacă e să fim sinceri, oamenii nu sunt gata să meargă pe o astfel de cale – asigurarea imobilului. Noi am avut pe parcursul activităţii doar două cazuri de asigurare a viitorului apartament. În primul caz a fost un cetăţean străin, care pur şi simplu era obişnuit să asigure totul şi nu-şi imagina altfel achiziţionarea. Iar în cel deal doilea caz – un concetăţean de-al nostru care activa în domeniul asigurărilor.
Acum, companiile de asigurare analizează posibilitatea de a ofei clienţilor un produs de asigurare a construcţiei privind nefinisarea acesteia.
Întrebarea principalăă în acest caz este în baza cărui document clientul va putea demonstra că construcţia s-a transformat în nefinisată. Care companie a dat faliment? Ok, dar în acest caz construcţia revine băncii. O vinde repetat şi document iarăşi nu există. Ori o împart cumpărătorii pe părţi şi primesc partea de aer. Şi ce urmează? Riscurile sunt mari şi, respectiv, produsul asigurării va costa scump.
– Asigurătorii vorbesc despre tarife de 1-2% din preţ.
– Atunci ei deja sunt faliţi. Dar poate ei iau în consideraţie că cumpărătorul nu va putea obţine acel document care va putea aprecia construcţia nefinisată. Aici nu trebuie încurcate două momente: reţinerea dării în exploatare şi nefinisarea în sine. Dacă există reţinere, asigurătorii vor spune: adresaţi-vă la companie şi cereţi penalitate.
Cu construcţia nefinisată lucrurile stau şi mai complicat: cred, că document se va putea obţine peste douăzeci de ani, prin intermediul judecăţii care va determina că construcţia nu este acceptabilă pentru locuire sau exploatare. Şi să dea Domnul ca peste 20 de ani această companie de asigurare să existe.
– Mulţi dezvoltatori se plâng pe lipsa de teren pentru implementarea planurilor lor.
– Să vină la noi, până la criză am cumpărat mult.
– Care sectoare sunt de perspectivă?
– Oamenii astăzi cumpără oriunde. Clar, că este important ca imobilul să fie amplasat nu prea departe, adică în aria oraşului. În Vadul-lui-Vodă, Nisporeni vânzările decurg anevoios.
În sectorul Răşcani al capitalei se vinde bine. La Poşta Veche – noi pe Calea Orheiului am obţinut rezultate excelente – sunt vândute 90% din apartamente. Acolo a jucat un rol important îmbinarea factorilor: încălzire autonomă, construcţii cu nouă nivele, metraje mici.
– Construcţia în centrul capitalei vă interesează?
– Este o direcţie interesantă, dar noi nu dispunem de terenuri în centru. Ultimul teren în centru a fost pe strada Valea Trandafirilor unde am construit un microraion. Şi suntem foarte mândri de această realizare.
Oleg Kosîh
