Chişinăuenii optează pentru locuinţe noi, nu prea mari şi finalizate

Potrivit agenţiilor imobiliare, de cele mai multe ori cei care caută să achiziţioneze o locuinţă vor apartamente noi şi finalizate. Interesant de observat este că procentul celor dispuşi să achiziţioneze o locuinţă aflată pe hârtie este insignifiant. În urmă cu câţiva ani, când piaţa imobiliară nu cunoştea termenul de criză, peste jumătate dintre cei care voiau să locuiască într-un ansamblu rezidenţial nou nu aveau nici o reţinere în a cumpăra un apartament aflat în stadiul de proiect.

Principalul factor care reduce vânzările pe piaţa imobiliară primară din Chişinău rămâne problema suprafeţelor mari ale apartamentelor. La această constatare au ajuns analiştii Bursei imobiliare ”Lara”, care au menţionat că noile soluţii întreprinse de companiile de construcţii privind micşorarea suprafeţei apartamentelor, deocamdată, sunt valabile pentru blocurile aflate în construcţie, în timp ce apartamente cu o suprafaţă mai mică, deja date în folosinţă, practic lipsesc de pe piaţă. Potrivit experţilor, piaţa imobiliară primară din Chişinău s-a dezvoltat după scenariul anului 2010. Ritmul vânzărilor apartamentelor pe piaţa primară, în 2012, nu a fost prea înalt, iar preţurile au rămas la nivelul de 500-600 de euro pentru un metru pătrat, în funcţie de factorii de bază care influenţează asupra formării preţurilor. Acest lucru face ca piaţa imobiliară primară să devină mai atractivă, comparativ cu cea secundară.

Pe de altă parte, potrivit experţilor ”Lara”, circa 30% din locuinţele procurate de concetăţenii noştri în perioada de până la criză nu sunt exploatate. Potrivit experţilor, acest factor, indirect sau chiar direct, influenţează piaţa imobiliară primară. Analiştii afirmă că acest spaţiu locativ, care a fost procurat în perioada 2006-2008 şi nu este exploatat, creează un potenţial de infuzie pe piaţă a unor metri în plus. Totuşi, frica permanentă pentru situaţia economică din R. Moldova, instabilitatea politică, scăderea preţurilor în ţările vecine, impune proprietarii să-şi vândă locuinţele la acelaşi preţ la care au fost procurate, adică la preţul de 500-600 de euro pentru un metru pătrat, ceea ce creează concurenţă pentru companiile de construcţii.

Anul 2012 nu diferă prea mult de anii precedenţi în ce priveşte piaţa primară. Dar unul dintre principalele puncte de remarcat este faptul că dezvoltatorii au devenit mult mai atenţi la obligaţiile asumate. Acest lucru se reflectă nu numai în termenele de dare în exploatare a obiectelor imobiliare, dar, de asemenea şi în numeroase aspecte legale şi financiare ale cadrului contractual, fiind importante şi obligaţiile asumate faţă de clienţi, în construcţie, în cazul în care investitorul se poate simţi mai sigur. Cu toate acestea, pe de altă parte, vânzarea-cumpărarea de apartamente s-a efectuat mai lent şi a rămas la aproximativ acelaşi nivel ca în anul precedent. Iar diferitele reduceri, anumite programe de investiţii şi condiţiile de achitare, pot fi destul de acceptabile pentru cumpărător. De cealaltă parte, companiile de construcţii sunt dispuse să le ia în considerare şi să discute în mod individual pe acest subiect.

Declinul în domeniul construcţiilor de locuinţe din capitală, este o ”tradiţie” în ultimii ani de criză pentru economie. Acesta este un rezultat direct al problemelor de lichiditate. Reabilitarea industriei de construcţii şi lansarea proiectelor noi este lentă. Companiile de construcţii încearcă să-şi păstreze poziţiile obţinute.

Menţionăm şi faptul că pe piaţa primară au rămas doar dezvoltatorii puternici din punct de vedere financiar, care au fost în măsură să confirme în această perioadă dificilă de timp, reputaţia lor. Aceste companii au câştigat încrederea clienţilor lor.

În ceea ce priveşte preţurile de pe piaţa primară, trebuie remarcat faptul că preţul mediu pe metru pătrat, în cartiere noi, rămâne la acelaşi nivel, de 500-650 de euro, în funcţie de principalii factori care afectează preţurile. Acest lucru face ca piaţa primară să fie mai atractivă în comparaţie cu piaţa imobiliară secundară. Este important că soluţiile noi care au fost făcute de companiile de construcţii, pentru a reduce suprafeţele totale mari de apartamente şi-au găsit deja un cumpărător pe piaţa de astăzi. Acestea sunt apartamente cu 1, 2, 3 camere cu suprafeţele cuprinse între 40 şi 80 de metri pătraţi, ceea ce este un impact pozitiv asupra satisfacţiei cererii reale de cumpărători. Aceste decizii afectează în mod direct micşorarea preţului final al apartamentelor şi cresc lichiditatea. Deşi relativ recent aceste proiecte au fost doar la nivel de construcţie.

Totodată, situaţia creată pe piaţa primara continua a fi destul de complicată, însă au fost marcate şi unele tendinţe pozitive. A fost începută construcţia noilor blocuri cu multe niveluri, continuă darea în folosinţă a caselor, construcţia cărora s-a început încă înainte de criză. În plus, se face publicitate activă noilor proiecte.

Situaţia nu poate să nu ne uimească, deoarece nu este sigur din contul cui va fi finanţată construcţia. Cumpărătorii nu riscă să participe la construcţia în rate, mai cu seama la etapa iniţială a construcţiei, din lipsa garanţiilor cu privire la finisarea în termen a construcţiei. Iar băncile se implică cu rezervă în creditarea proiectelor de construcţie. Nu se cunoaşte dacă vor putea companiile de construcţii să finanţeze lucrările din propriile resurse. Iar printre tendinţele de dezvoltare a domeniului putem diferenţia reducerea continuă a suprafeţei apartamentelor aflate la etapa de construcţie şi creşterea nivelurilor blocurilor pentru micşorarea costului. De asemenea, apar cererile de vânzare a locuinţelor „la cheie”.

Tendinţa anului în Chişinău este construcţia mansardelor. În ultimii patru ani, în Chişinău au fost emise 161 permisiuni de construcţie a mansardelor, au fost finisate 22 de mansarde, iar altele 27 sunt la etapa de construcţie. 70% din permisiuni nu au fost puse în aplicare sau se află în litigiu din cauza nerespectării parametrilor tehnici şi standardelor arhitecturale ale blocurilor. Astfel, construcţia mansardelor a stagnat. Ideea este bună şi permite soluţionarea problemelor locative, însă a fost discreditată de executarea necalitativă. Regulamentul anterior din anul 2001, conform căruia erau emise autorizaţiile de construcţie a mansardelor, nu stipula clar multe probleme litigioase. Mansardele erau vândute la preţul de 500-700 de euro, în comparaţie cu preţul pentru un apartament dintr-un bloc nou. Acest tip de locuinţe a devenit accesibil cumpărătorilor datorita faptului că suprafaţa apartamentului de tip mansardă este mai mică şi constituie doar 20-60 m2.

Piaţa imobilului locativ a profitat în perioada de creştere economică mai mult decât altele, iar pe timp de criză a fost afectată mai mult decât alte ramuri ale economiei. Companiile de construcţii suferă foarte mult din cauza lipsei de mijloace circulante. Iar creditul bancar a devenit aproape inaccesibil sau foarte scump, după ce construcţiile au intrat într-o zonă de risc financiar sporit, iar încasările de la cumpărători s-au stopat. E acalmie totală pe piaţa primară. Se fac vânzări doar cu apartamente în casele date deja în exploatare, ceea ce echivalează cu piaţa secundară. Experţii imobiliari spun că în cazul în care problema creditării nu va fi rezolvată în timpul apropiat, va creşte numărul obiectivelor nefinisate.

Experţii susţin că preţul pe piaţa imobiliară primară se formează sub influenţa mai multor factori. În prezent, unul dintre factorii decisivi la întocmirea tranzacţiilor în acest sector este încrederea în titularul construcţiei.

În ce priveşte prognozele pentru anul viitor în domeniul imobilelor de pe piaţa primară, acestea depind de mai mulţi factori. În primul rând, e vorba de relansarea economică la nivel european, element direct corelat cu remitenţele concetăţenilor noştri aflaţi la munci peste hotare. Aceasta la rândul sau va dicta cererea pe piaţa imobilelor primare şi formarea preţurilor la aceste bunuri. Un alt aspect este încrederea populaţiei în companiile ce propun spre procurare proiecte care încă nu au fost începute pentru construcţii. În acest sens, foarte mulţi cumpărători au fost dezamăgiţi de faptul că termenele planificate pentru construcţia unor blocuri locative în care au investit bani au fost depăşite, iar altele, în general, au fost îngheţate. Acest lucru a diminuat din gradul de confidenţă al potenţialilor cumpărători faţă de companiile de construcţii.

În ianuarie-septembrie au fost date în folosinţă apartamente cu o suprafaţă de 203,2 mii metri pătraţi, cu 27,1% mai puţine faţă de aceeaşi perioadă a anului 2011, potrivit datelor Biroului Naţional de Statistică. În aceeaşi perioadă a anului 2011 au fost date în folosinţă 2134 apartamente cu suprafaţa totală de 278,8 mii metri pătraţi.

Construcţia de locuinţe s-a realizat, în fond, de către agenţii economici şi persoane fizice din sectorul privat al economiei naţionale, care au construit 1382 apartamente noi cu suprafaţa totală de 189,6 mii metri pătraţi, ceea ce a constituit 93,3% din suprafaţa totală a caselor de locuit date în folosinţă. Comparativ cu ianuarie-septembrie 2011, acest indicator s-a redus cu 32%.

Pe medii de rezidenţă, în ianuarie-septembrie 2012, cele mai multe locuinţe au fost date în folosinţă în mediul urban, ca pondere reprezentând 66,3% din total, faţă de 33,7%, în mediul rural.

Distribuţia în profil regional arată, că cel mai mare volum al construcţiilor de locuinţe s-a înregistrat în municipiul Chişinău, unde au fost date în folosinţă 890 apartamente noi cu suprafaţa totală de 126,5 mii m² (62,3% din suprafaţa totală dată în folosinţă, în total, pe ţară), fiind în descreştere cu 31,8% faţă de perioada respectivă a anului precedent.

Sector	Preţul mediu metru pătrat
Botanica	680
Buiucani	650
Durleşti	490
Rîşcani	690
Poşta Veche	530
Centru	850
Telecentru	650
Ciocana	600