Большая часть недвижимости в Молдове не прошла оценку или получила неверную оценку, что ведет к миллионным убыткам государственного бюджета. Чтобы решить проблемы, Всемирный банк выделит кредит на сумму 30 млн леев на регистрацию и оценку недвижимого имущества.
Эти средства предусмотрены на первичную регистрацию и оценку недвижимости, укрепление менеджмента проекта и системы земельного управления. Внедрение проекта будет стимулировать число кредитных и лизинговых договоров на публичные участки, а регистрация земель даст экономические выгоды.
В отчете Счетной палаты говорится, что установлены несоответствия в кадастровой информации по недвижимости, что прямо отразилось на процессе оценки недвижимости в целях налогообложения, являющейся неполной и не вызывающей доверия. Только в муниципии Кишиневе не оценено 38236 единиц недвижимости, убытки бюджета от их неправильного налогообложения, как установили аудиторы, ежегодно составляют около 7,6 млн леев.
Методология оценки в целях налогообложения недвижимого имущества до сих пор не обеспечивала установление цены, близкой к рыночной. Методология не была адаптирована согласно прежним рекомендациям Счетной палаты.
Вместо завершения оценки в целях налогообложения недвижимости была проведена специальная переоценка уже оцененной недвижимости, которая стала неэффективной (расходы на переоценку в 10 раз превысили годовое повышение налога).
Счетная палата отмечает, что налогообложение недвижимости посредством SIA Cadastrul Fiscal уязвимо, система дает ошибки, такие как невключение имущества в налогообложение, дублирование налогов для одного и того же имущества, расхождения между конечным сальдо определенного периода и начальным сальдо периода, следующего за ним, и так далее.
Налоговая служба и органы местного самоуправления (ОМС) не обеспечили корректировку предприятием IS Cadastru расхождений в Реестре недвижимого имущества, которые не позволяют взимать налоги с имущества, в результате только в Кишиневе в начале 2017 года насчитывалось 25959 единиц недвижимости с оценочной стоимостью 8272,3 млн леев, которые не были обложены налогом, что привело к убыткам бюджета на сумму 8,2 млн леев в год.
Ограниченные ресурсы органов местной публичной власти и их неэффективная деятельность стала причиной отсутствия налогообложения всего недвижимого имущества. Так, в муниципии Кишиневе, согласно информации SIA Cadastrul Fiscal, не было обложено налогом 2125 единиц недвижимости с оценочной стоимостью 1331,3 млн леев, а убытки бюджета составили 1,3 млн леев в год. Кроме того, необеспечение профильными агентствами создания ассоциаций собственников в кондоминиуме и передачи им имущества, прилегающего к частным квартирам (участки, постройки) привело к тому, что они остались вне процесса налогообложения. «В настоящее время отсутствует база данных недвижимого имущества, позволяющая ОМС проверять правильность налогообложения всей недвижисти, независимо от их собственников (физических или юридических лиц, публичного или частного права). Отсутствие четкой нормативной базы регулирования порядка определения площадей занятых и прилегающих участков, а также необеспечение публичного интереса сотрудниками ОМС и АПИ, привело к приватизации по нормативной цене (намного ниже рыночной) публичных участков, прилегающих к частным строениям, что нанесло ущерб местному и государственному бюджету», – отмечают в Счетной палате.
Благосклонное отношение ОМС к мошенническому присвоению участков, осуществлению на них строительства и сдаче их в эксплуатацию с разрешения ОМС, вместо того чтобы их снести и освободить участок, ведет к утере публичного права собственности или незаконной приватизации участков по нормативной цене. ОМС благоприятствует такому положению, выдавая строительные сертификаты или разрешения на строительство лицам, не имеющим четкого согласия владельцев участков на проведение таких работ. IS Cadastru также регистрирует права собственности на эти постройки в отсутствие разрешения собственника участка.
Сознательный метод нанесения ущерба бюджету заключается в сдаче в аренду участков под строительство (особенно жилых домов) на небольшой и средний срок (как правило, до 10 лет), хотя после окончания этого срока собственник участка не сможет использовать его в первоначальном виде. В случае строительства жилых домов, после продажи всех квартир арендатор не продлевает срок аренды участка и даже не покупает его по нормативной цене. Согласно законодательству, этот участок должен быть передан бесплатно ассоциации собственников в кондоминиуме.
ОМС не обеспечило прозрачность процесса сдачи в аренду публичной собственности на основе конкурса / аукциона (в том числе и после истечения срока действия договоров аренды), что значительно снижает доходы бюджета, а в дальнейшем ведет к ее непрозрачной приватизации.
Безответственность ОМС и ограниченные возможности Агентства публичного имущества в процессе установления и получения платы за использование участков, находящихся в публичной собственности, прилегающих к частным и приватизированным объектам, ведет к режиму благоприятствования некоторым экономическим агентам и недополучению соответствующих средств бюджетом.
Несмотря на то, что постановлением Правительства утвержден список недвижимости, находящейся в публичной собственности государства, он не включает и прилегающие участки, содержит искаженные данные, что ведет к неопределенности в сфере управления этим имуществом.
АПИ и ОМС не разработали и не утвердили механизм, регулирующий режим, особенности и критерии передачи участков под строительство жилых домов молодым семьям (ст. 11 Земельного кодекса), что сделало возможным безвозмедную выдачу участков бенефициариям, которым ранее принадлежало жилье, но они его продали.
ОМС неправомерно применяет нормативную цену в 621,05 леев при продаже участков, прилегающих к частным жилым домам, которые были возведены в обход процедур, предусмотренных Земельным кодексом. ОМС муниципия Кишинева не обеспечили запись в Реестре недвижимого имущества и учет договорных обязательств, предусматривающих выдачу площадей после завершения строительства или проведения работ публичного значения. ОМС, вопреки положениям законодательства в сфере органов местной публичной власти, не обеспечили годовую инвентаризацию публичной недвижимости, в результате чего нет полной информации о составе, структуре, управлении и порядке использования этого имущества.
Неверный учет расчетов и платежей за аренду, продажу и приватизацию публичной недвижимости (в частности участков и зданий), а также отсутствие некоторых бухгалтерских доказательных документов (фактур) по этим сделкам не позволяют отследить полную выплату в установленные сроки этих платежей.
По данным Агентства земельных отношений, в настоящее время общее число недвижимости (участков, зданий, незавершенного строительства и изолированных помещений) составляет 6,5 млн, из которых только 1,1 млн прошли оценку. Ставки налога на жилую недвижимость (квартиры и частные жилые дома), участки, прилегающие к этому имуществу, гаражи и участки под ними составляют от 0,4% (максимальная ставка) до 0,05% (минимальная ставка) от налогооблагаемой базы. Точная ставка устанавливается каждый год соответствующим органом местного самоуправления.
Виктор Урсу
