Размер арендной платы за жилье чаще всего выше процентных ставок по ипотечным кредитам для такого же типа квартир. Таковы результаты анализа стоимости аренды по сравнению с ежемесячными взносами дебиторов банков.
Старое жилье в Кишиневе в среднем упало в цене более чем на 300 евро с 2008 по 2012 год, в то время как аренда осталась на прежнем уровне.
Ежемесячный взнос за однокомнатную квартиру, приобретенную в ипотечный кредит, в среднем составляет 4 000 лей, в то время как арендная плата в месяц за такую квартиру составляет в среднем 2500-3000 лей. Однако если квартира меблирована, а условия для проживания выше среднего, то цена аренды превышает 3500 лей.
В среднем стоимость однокомнатной квартиры составляет 30 000 евро, за исключением Центра, где цена составляет около 35 000 евро. Ежемесячный взнос по ипотечному кредиту разнится в зависимости от банка и от срока займа. Условия выдачи кредита также разные, и зависят от комиссионных и пошлин, которые взимаются за оформление документов.
В среднем разница между ежемесячным взносом по ипотечному кредиту и арендой составляет 1600 лей. Чтобы выплатить проценты банку, дебиторам иногда приходится затянуть пояса.
Год назад начала работу программа «Prima Casă», однако небольшое количество работников в экономике получают ежемесячный доход выше 5000 лей, что является одним из требований программы.
Для однокомнатной квартиры требуется кредит в размере 256 тыс. лей, который необходимо вернуть через 20 лет, а ежемесячный взнос составляет 2448 лей. Для покрытия этого взноса заявитель должен располагать ежемесячным доходом в размере 4896 лей. К тому же, необходимо выплатить аванс в размере 20 процентов от стоимости недвижимости.
Для приобретения двухкомнатной квартиры стоимостью 30 тыс. евро, условия кредитования еще жестче. Кредит в размере 456 тыс. лей выдается сроком на 25 лет, ежемесячный взнос составляет 4090 лей. В этом случае минимальный доход семьи должен составлять 8180 лей, аванс составляет 5% от стоимости квартиры.
Игроки рынка говорят, что приобретение квартиры при помощи ипотечного кредита намного выгоднее как средство вложения денег, в первую очередь, для улучшения жилищных условий, чтобы не жить на аренде. В любом случае, деньги за аренду – потерянные деньги, а приобретенная квартира остается в собственности, ее всегда можно продать. Со временем она может дорожать.
Для рядового гражданина ипотечный кредит является лучшим выходом для решения проблемы с жильем.
Когда клиент не в состоянии вернуть кредит, каждое дело изучается в отдельности. Как правило, займ реструктуризируется, продлевается период кредитования, или уменьшаются ежемесячные взносы, даются каникулы. Обычно прибегают к исполнению права залога только тогда, когда клиент не желает сотрудничать.
С другой стороны, Николай Остафейчук, сотрудник биржи недвижимости Lara считает, что приобретение в кредит квартиры – не лучший выход. Например, в среднем процент в банке за однокомнатную квартиру стоимостью примерно 30000 евро составляет 300 евро, а аренда – 150 евро. Чтобы уровень показателей был равен, процентные ставки должны быть раза в два ниже по ипотечным кредитам.
На Западе сложилась иная ситуация, ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 4-5%, сами кредиты даются на 30-40 лет, что позволяет владельцам откладывать сбережения.
При возврате кредита банк берет в расчет только деньги, которые были взяты в кредит, но владелец квартиры также инвестировал деньги, которые на самом деле оказываются блокированными.
В первой половине прошлого года число предложений аренды осталось неизменным. Самыми популярными были одно- и двухкомнатные квартиры. Надо отметить тот факт, что спрос на трехкомнатные квартиры немного упал, цена аренды практически равна аренде двухкомнатной квартиры. Причина заключается в стоимости содержания такой квартиры, так как расходы за коммунальные услуги несет арендатор. Стоимость аренды других видов квартир также осталась на прежнем уровне. Обесценивание евро, происходящее в последние годы, не отразилось на стоимости аренды, несмотря на то, что цены установлены в евро. Увеличение спроса среди арендаторов, платящих леями, не наблюдается. Положение похоже на то, какое сложилось во второй половине 2011 года, когда недвижимость класса «люкс» с большими площадями или индивидуальные жилые дома в элитных кварталах трудно сдавались в аренду. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в хороших кварталах с развитой инфраструктурой и удобным транспортом.
Рынок аренды в первой половине 2012 года был количественно сбалансирован. Уровень цен аренды жилья практически не изменился, по сравнению с уровнем по состоянию на конец 2011 года. В первой половине 2012 года цены на долгосрочную аренду одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Кишиневе в среднем составили:
– 1-комнатные – 150-200 евро;
– 2-комнатные – 150-220 евро;
– 3-комнатные – 220-250 евро.
Остался на прежнем уровне спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Правда, уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.
У MoldovaAgroindbank самая низкая процентная ставка по ипотечному кредиту – 9,74% годовых, пересматриваемая два раза в год. За кредит «Недвижимость» банк взимает процент 13% в год. По кредиту «Avanti» банк взимает процент 10% годовых за первые пять лет кредита, выданного на 35 лет.
По ипотечному кредиту Mobiasbancă предлагает займ с процентной ставкой в размере 11,95% годовых, и ведет переговоры с каждым клиентом в отдельности в зависимости от запрашиваемой суммы.
Moldindconbank предлагает плавающую процентную ставку 13%.
Банк BCR предлагает три вида ипотечного кредита: Rezidenţial Extra – под 8,5% годовых, Prima Casă – под 9% годовых и Rezidenţia BCR – под 11%-12,5% годовых.
Желающие взять кредит на недвижимость в Banca de Economii будут платить процентную ставку в размере 17%. В Procreditbank и Comerţbank процент составляет до 22%.
По информации Национального банка Молдовы, в декабре прошлого года коммерческие банки Молдовы выдали кредитов на недвижимость на сумму 49,194 млн лей, в иностранной валюте – на сумму 3,1 млн лей. Средняя процентная ставка по банковскому сектору по ипотечным кредитам в национальной валюте составила 10,77% в декабре 2012 года, а в иностранной валюте – 8,65%.
Согласно докладу Агентства недвижимости Penny Lane Realty (Российская Федерация), по состоянию на начало лета прошлого года, Молдова находилась среди стран с самыми дорогими ипотечными кредитами – 50-м месте из 60 стран.
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Молдове составила 13,2%, ежемесячный взнос – 1184 евро, а стоимость кредита – 284 186 евро (232%).
Республика Молдова, как и остальные страны региона, находится впереди по количеству единиц жилья, находящегося в частной собственности – ее доля составляет 85%. Массовых построек, предназначенных целиком для аренды, у нас мало, так как отдача в этой сфере непривлекательна.
Хотя официальная статистика отсутствует, по информации агентств недвижимости, число жилья, предлагаемого в аренду, невелико: примерно 10% от всего жилого фонда по стране, который составляет 79342,8 тыс. квадратных метров. Эксперты в сфере недвижимости утверждают, что точная цифра неизвестна из-за налоговых уклонений, которые присутствуют в этом секторе. Большинство сдаваемых в аренду единиц жилья – из старого жилого фонда, так как в Молдове не строятся кварталы или дома специально под аренду.
Не только большой период амортизации инвестиций препятствует застройщикам рассчитывать на прибыльность от постройки жилья специально под аренду. Стоимость финансирования, которым строительная компания располагает для строительства жилья, составляет 7-8% в год. А квартиру, чья стоимость составляет 60 000 евро, можно сдать в аренду примерно под 250 евро в месяц, что дает чистого дохода в среднем 6%. Если налог на недвижимость изменится примерно от 0,25% до 0,3% с нового налогового года, инвестор остается с 5,75%-5,7% чистого дохода без учета таких расходов, как НДС, содержание недвижимости или банковские процентные ставки. Существует диспропорция между расходами и доходами. Если говорить о расходах на строительство в размере не 60.000 евро, а 30.000 евро, отдача удвоится, и на долю инвестора придется около 10%, но не больше банковского депозита, где процентная ставка составляет в среднем 11%. Расходы на строительство должны быть меньше, чтобы сама стройка стала рентабельной, или аренда должна стать выше.
Постоянный вопрос заключается в том, каким образом в других странах существует огромное количество жилья специально для аренды? Например, США. Компании отвечают: в США можно получить кредит на инвестиции под 3% годовых, а стоимость строительства намного меньше, так как американцам не нужны дома из котельца. К тому же, аренда намного выше. В среднем в городах США тяжело найти жилье в аренду менее чем за 800 евро в месяц. Понятно, что и доходы населения другие.
Сорин Лупу
