Низкие цены на квартиры по сравнению с рыночными можно по-прежнему обнаружить только у коммерческих банков, которые публикуют на сайтах предложения на продажу недвижимости.
Те физические лица, которые не смогли заплатить проценты по взятым кредитам, в попытках вернуть деньги банкам выставили на продажу заложенные квартиры. Это происходит на фоне сохранения доли неудачных кредитов примерно на уровне прошлого года. То есть, по состоянию на конец сентября этого года, неудачные кредиты составили 14,5% от всех займов, выданных банками, что меньше на 0,8 процентного пункта, по сравнению с августом 2012 года. По данным НБМ, сальдо банковских кредитов в сентябре составило 33,8 миллиарда лей, что на 3,2 миллиарда лей больше, по сравнению с началом 2012 года.
Предложения по продаже жилых квартир, размещенные на сайтах банков, различны, а их стоимость иногда превышает сотню тысяч лей. Желающие могут приобрести жилье в пределах от однокомнатной квартиры до загородного дома в предместье или районе.
Большинство финансовых организаций выдает кредиты на эти приобретения, но не все публикуют объявления о продаже залога. Мы сделали обзор сайтов банков относительно жилых помещений, выставленных на продажу.
В отличие от прошлых лет, в последнее время на продажу выставляют не просто квартиры, а квартиры, переоборудованные под торговые помещения, или торговые помещения на первом этаже жилого дома. Другими словами, не только долги по содержанию квартиры являются причинами таких аукционов, и даже не ставки в банке, а бизнес, который не идет. К этому добавляются и помещения, используемые владельцами домов по другому назначению. Основной причиной принудительного исполнения по этим последним помещениям является в основном потеря работы владельца или банкротство работодателя.
Mobiasbancă выставил на продажу шесть квартир, три из них в Кишиневе, остальные в районе. Самая большая квартира находится на улице Албишоара, ее площадь составляет 38,8 квадратных метра. Согласно рыночной цене, она оценивается примерно в 40 тыс. евро. Банк также продает квартиру в Дурлештах площадью 32,5 квадратных метра, и еще одну на улице Буребиста – 16,3 квадратных метра.
Далее банк продает жилые дома. Общее их число составляет 8, из них только два находятся в Кишиневе, остальные – в пригороде столицы и районе. Самый большой из них имеет площадь в 207,6 квадратных метра, и согласно рыночным ценам, оценивается примерно в полмиллиона евро.
Banca de Economii, банк с мажоритарным капиталом государства, похоже, имеет больше всего неудачных кредитов, судя по числу выставленных на продажу единиц недвижимости – 49. Большинство из них находится в районе, так как из всех банков Banca de Economii располагает самой разветвленной сетью представительств по стране и имеет возможность выдавать много займов. Так, банк предлагает на продажу квартиры, дома и жилые комплексы, их рыночная стоимость действительно кусается.
Fincombank продает шесть единиц недвижимости, чья стоимость составляет от 95 тыс. лей до 200 тыс. лей, все расположены в районах.
Хотя Banca Socială не является крупной величиной в банковской системе, на его сайте можно найти самые разнообразные предложения на продажу квартир, большинство которых находится в районах, общим числом 5 единиц. Банк не указывает стоимость недвижимости, впрочем, в каждом предложении говорится, что цена договорная. Вероятно, банку нужно как можно быстрее избавиться от неблагоприятных активов.
Предложение Unibank о продаже довольно скудное – всего лишь комплекс жилых зданий, расположенный на участке площадью 0,8721 га. Общая площадь строений составляет 3240,9 квадратных метров, сами здания находятся в промышленной зоне столицы по адресу сектор Чеканы, улица Индустриалэ, 59. Возможна и отдельная продажа объектов, а также продажа участка по частям, цена также договорная.
BCR предлагает на продажу две квартиры, одна на Чеканах, другая на Буюканах, и три жилых дома на Ботанике.
Порядок продажи квартир в результате принудительного исполнения позволяет должнику погасить долг до начала аукциона или договориться с кредитором. С другой стороны, лицо, заинтересованное в приобретении, иногда может оказаться в ситуации, когда продажа данного объекта откладывается или вообще не состоится, так как стороны пришли к согласию. Это происходит нечасто, но это мешает критиковать подобные аукционы. Более того, вместо того, чтобы выявить недостатки закона, чаще всего к стенке ставят исполнителей, о которых говорят, что они продают квартиры «втихаря», получая свою долю от прибыли. Насколько достоверны эти слухи, трудно сказать. Ясно одно, что число покупателей падает по причине отсутствия денег. Спекулянты, покупающие квартиры для последующей перепродажи, тоже исчезли, так как цены неуклонно снижаются, и нет хорошей перспективы для перепродажи.
Самые дешевые квартиры на рынке можно купить, участвуя в аукционах, организуемых банковскими или судебными исполнителями. Вместе с тем, не все объекты, выставленные на продажу по принудительному исполнению, дешевле объектов свободного рынка. Есть такие квартиры, которые в настоящий момент продаются по ценам выше, чем на обычном рынке. Все же, надо сказать, что самые дешевые квартиры можно купить у исполнителей.
Потенциальные покупатели таких квартир часто утверждают, что продаваемая недвижимость находится на неприемлемом уровне, что нет дотаций и других льгот. Иначе говоря, им кажется ненормальным, что квартиры, покупаемые по более низким ценам, иногда обладают низким качеством.
В случае объявлений о продаже квартир исполнителями не соблюдается закон. Ведь закон ясно устанавливает требования к публикации объявлений, но даже у судебных исполнителей информация отрывочная. И, в любом случае, не у всех судов. Во многих западных странах есть доступная для всех база данных, где можно следить за подобными аукционами. Например, в Португалии даже в Конституции закреплен принцип прозрачности имущества физических и юридических лиц. База данных публичная, поэтому кроме прозрачности тут есть еще один аспект – когда у кого-то есть долги, части его имущества блокируются быстрее и эффективнее.
Случается, что квартира много месяцев продается, но безрезультатно. Причиной тому нынешняя ситуация на рынке недвижимости и отсутствие ликвидности.
Другая причина переноса аукционов заключается в том, что большинство возможных покупателей ожидает второго тура аукциона, когда цены могут упасть на 25%. Это может быть еще одной причиной длительности таких аукционов. Если дебитор оплатил долг до начала аукциона, процедура продажи не может продолжаться, так как отсутствуют законные основы этому процессу.
Недоверие к таким продажам в какой-то мере оправдано. Необязательно из-за судебных исполнителей, скорее, это протесты против порядка продажи квартир, установленного законом. Не надо забывать, что основной целью этих аукционов является возврат долгов и только потом следует максимизация прибыли от продажи.
Даже если аукционы имеют свои отрицательные стороны, не надо путать, как это часто делают, исключение с правилом. Отрицательные стороны – протесты, сопротивление дебитора, судебные жалобы, направленные против исполнителей – это как раз исключения. С другой стороны, есть случаи, когда дебитор сотрудничает с кредитором и исполнителем, и даже ищет лиц, заинтересованных в том, чтобы заплатить установленную цену за арестованное имущество.
Всё же, кроме всего этого есть еще кое-что, что может оттолкнуть участников аукциона – отношение некоторых исполнителей.
После того, как потенциальный покупатель выбрал квартиру, хорошо бы связаться с исполнителем, чтобы получить дополнительную информацию. Так, из исполнительного дела у исполнителя можно узнать, есть ли опротестования исполнения, решена ли эта проблема и/или на каком процессуальном этапе она находится.
Согласно последним данным Кадастра, число ипотечных договоров в июне этого года составило 1568, что на 24% меньше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (2073). На долю муниципия Кишинева приходится 49% (773) всех ипотечных договоров по стране за отчетный период.
В июне этого года в реестре недвижимого имущества было зарегистрировано 30148 записей, что составляет на 2% меньше (711), по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (30859). Число сделок с недвижимостью (купля-продажа, наследование, дарение, обмен), зарегистрированное в кадастре недвижимого имущества, в июне 2012 года составило 22881, что на 1% больше (242), по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (22639). Число сделок купли-продажи недвижимого имущества в июне этого года составило 9419, что на 1% (74) больше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (9345).
Флорин Леванцикэ
