Рынок недвижимости сохранится в этом году на уровне прежнего. Об этом говорят агентства по недвижимости, считающие, что на рынке воцарилось затишье, мало покупают и продают, то есть если квартиры и потеряют в цене (или поднимутся), то в незначительных объемах. Самый вероятный сценарий, по их словам, это повторение ситуации прошлого года, когда жилье подешевело в среднем на 1-3 процента.
Есть плохие новости для владельцев, которые за последние два года снижали цены в ожидании стабилизации цен или даже постепенного подорожания. «Стоимость жилья и на вторичном рынке, и в сфере новостроек в столице сохранилась за три месяца 2015 года на уровне прошлого года», – утверждают эксперты Агентства недвижимости EuroImobil.
Несмотря на то, что в некоторых сегментах рынка, по другим источникам, отмечено колебание в районе ±1-3 процента в Кишиневе, это все-таки незначительный процент по отношению к целому году. Такая тенденция сохранится в ближайшем будущем при учете текущих тенденций на рынке.
Что касается старого и нового жилья, то эксперты по недвижимости не отмечают различных и значительных изменений по этим категориям в отдельности. Оба сегмента развиваются одинаково.
И эксперты Биржи недвижимости LARA, главного игрока на рынке, считают, что за последние шесть месяцев цены на квартиры сохранились на уровне 572 евро за квадратный метр, после того как в 2014 году снизились в среднем на 1,4%.
Специалист Агентства недвижимости LARA Ион Хангану отметил, что цены на квартиры в Кишиневе будут следовать тенденции легкого снижения. Причины кризиса рынка недвижимости те же, что и ранее, а именно: миграция молдаван, их выезд за рубеж на постоянное место жительства, снижение доходов населения, высокие цены на квартиры по сравнению с их зарплатами. «Кроме того, люди, располагающие средствами на приобретение квартиры, ждут подходящего момента для этого, они надеются, что цены могут упасть еще ниже», – отметил эксперт.
Сильное обесценивание национальной валюты, подорожание кредитов на недвижимость – еще две причины, не способствующие строительству жилья и его приобретению.
Рынок достиг хрупкого равновесия, неизвестно, в каком направлении он будет развиваться, пойдут ли цены вверх или вниз, такое заключение вытекает из отчетов агентств по недвижимости за прошлый год. Данные за первый квартал этого года перспективы также не проясняют.
Граждане строят все меньше домов. По данным Национального бюро статистики, число разрешений на строительство частных домов и квартир за первый квартал снизилось примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В январе-марте было выдано всего 481 разрешение на строительство частных домов, из которых около 60% – в сельской местности.
Эксперты объясняют это тем, что нет спроса на рынке недвижимости, что обусловлено выездом людей за границу, колебаниями на валютном рынке, подорожанием стройматериалов. Статистические данные говорят, что строительные работы подорожали в первом квартале этого года на 5,8% против аналогичного периода предыдущего года, после того как цены выросли на 8,2 процента в январе-марте 2014 года.
Также и процентная ставка по кредитам на жилье заметно выросла после того, как Национальный банк Молдовы ужесточил денежную политику путем увеличения базовой ставки. То есть, если в ноябре 2014 года банки выдавали населению займы на строительство или приобретение жилья в среднем под 9,27 процента, то в марте 2015 года ставка подскочила до 12,56 процента. В итоге и объем кредитов, взятых населением, снизился примерно на 20 миллионов леев.
За счет собственных средств населения или банковских кредитов в 2014 году было сдано в эксплуатацию 1,5 тыс. частных жилых домов, что на 9,0 процентов меньше, по сравнению с 2013 годом. Эта тенденция сохраняется уже пятый год подряд. Согласно официальной статистике, количество частных домов, сданных в эксплуатацию, снизилось с 680 в 2008 году до 515 в 2013 году.
С другой стороны, по данным Национального бюро статистики, инвестиции в жилые здания в 2011-2013 годах постоянно росли, хотя и незначительно, однако в прошлом году они снизились на 7,2 процента – до 2,3 миллиарда леев.
По данным EuroImobil, в настоящее время в столице строятся 186 объектов (больше всего в Центре и на Ботанике) под управлением 90 компаний.
Данные Государственного предприятия Cadastru о сделках купли-продажи недвижимости в первом квартале 2015 года кажутся удивительными на фоне стагнации рынка. Число сделок возросло на 14 процентов в первом квартале года против аналогичного периода предыдущего года.
Это самый высокий рост за последние пять лет, после падения с увеличения на 6 процентов в 2011 году. Кадастровая статистика указывает на рост сделок в марте примерно в два раза, превысивших 10 тыс. единиц.
Эти сделки, однако, включают не только продажу жилья или частных домов, но и другой недвижимости, например сельхозугодий. Именно в этом причина роста операций с недвижимостью. С этим согласны эксперты. «Речь идет о купле-продаже земли. Рынок жилой недвижимости уже много лет находится в стагнации», – отметил Петр Олейник, директор Агентства по недвижимости Nika Imobil. Он считает, что положение на рынке в этом году повторяет 2013-2014 годы – низкий спрос и предложение на вторичном рынке заморозили цены на жилье.
«До 2008 года, когда цены непрерывно росли, в недвижимость постоянно вкладывали деньги, но когда рост рынка остановился, жилье стали покупать только те, кому нужна крыша над головой. Приобретения как инвестиции крайне редки, их почти нет», – сказал эксперт.
В январе-марте 2015 года было заключено 31,3 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, что примерно на 8 400 больше, чем за первые три месяца предыдущего года.
Предприятие Cadastru указывает также на впечатляющий рост ипотеки – на 29 процентов. Свыше 6 900 ипотечных договоров было зарегистрировано в январе-марте против 4 865 за аналогичный период прошлого года. Этот рост говорит о том, считают эксперты, что все больше людей строят дома или квартиры в кредит.
Рынок недвижимости затих, но что дальше? Куда он двинется? Будут ли падать цены дальше или нет?
По мнению представителей Агентства по недвижимости Nika Imobil, цены на квартиры на вторичном рынке Кишинева в среднем снизились на 40 процентов за последние годы, после того как в 2008 году достигли максимального уровня.
После того как летом 2007 года и до середины 2008 года цены подскочили на 50 процентов, последовало шесть лет постепенного удешевления жилья. В 2014 году цены на квартиры снизились на 7 процентов в среднем – до 570-580 евро за квадратный метр, считают эксперты.
По их мнению, сложно прогнозировать дальнейшую динамику рынка недвижимости в этом году. «Есть все предпосылки для дальнейшего снижения цен, хотя рынок инертен, так что последствия неопределенности и отрицательных факторов ощущаются через три-четыре месяца. Любой экономический кризис влечет за собой снижение цен на недвижимость, как это было в 1998 и в 2008 году. Независимо от причин, в 1999 г. цены упали в два раза, а в 2009 – на 20-25 процентов», – говорят аналитики в сфере недвижимости.
Ухудшение экономической ситуации, «сокращение объемов денежных переводов из-за границы в пользу физических лиц и обесценивание национальной валюты приведут к падению спроса на недвижимость». Как отмечают эксперты, строительная отрасль может столкнуться с проблемой получения кредитов в банке на фоне роста процентных ставок, экономического кризиса, падения спроса потребителей.
Кроме того, они считают, что падения рынка недвижимости не будет, будет постепенное снижение. Снижение цены зависит от курса лея, объёма переводов и политической ситуации в стране. Аналитики Nika Imobil уверены в одном – этот год будет годом покупателей.
По информации Биржи недвижимости LARA, есть два варианта развития рынка: рынок станет на сторону продавца и цены останутся на том же уровне, а покупатели вынуждены будут приспосабливаться, либо рынок станет на сторону покупателей и цены будут падать.
Влад Берку
