Сектор недвижимости был своего рода национальным видом спорта, который способствовал появлению состояний и богатства десятков тысяч инвесторов Республики Молдова. Во времена бума недвижимости объявления молдавских агентов гарантировали годовую прибыль в размере от 50 процентов до 100 процентов от суммы инвестиции, и этот мираж привлек еще тысячи частных инвесторов. Хороший бизнес на недвижимости можно делать и сейчас. Есть профессиональные инвесторы, для которых недвижимость является золотой жилой.
Строительная отрасль уже несколько лет играет центральную роль в экономическом развитии Республики Молдова, ее доля превышает 50% в основном капитале, хотя в настоящее время ситуация достаточно сложная для большинства участников рынка, которые не работают из-за пониженного спроса и отсутствия денег.
Надежды желающих приобрести жилье растаяли после того, как кризис в сфере недвижимости начал бить по отрасли, строительные компании замораживают строительные работы, сдача домов в эксплуатацию в лучшем случае откладывается до лучших времен или замораживаются сами строительные проекты на неопределенный срок по причине отсутствия финансовых средств.
Консультанты в сфере недвижимости считают, что в подобной ситуации лучшее, что можно сделать, – использовать добавленную стоимость имущества. Например, мини-квартал с большим числом квартир, но это тоже требует денег.
Сейчас ситуация такова, что многие наши граждане, попытавшие счастья в сделках с земельными участками или домами, лишились не только денег, но и финансового доверия (они включены в списки плохих плательщиков банковской системы).
Сегодня число игроков на рынке недвижимости резко сократилось. Все же, если рядовых молдавских инвесторов на рынке днем с огнем не сыщешь, кто же стоит за всеми сделками (а их немало) и, что более важно, где вся прибыль? Профессионалы рынка недвижимости говорят, что рынок остался во власти компаний, специализирующихся на профильных инвестициях. Физическими лицами, проявляющими на рынке активность, являются, как правило, молдоване, работающие за рубежом и вкладывающие деньги в недвижимость.
Однако разница между физическими лицами и строительными компаниями заключается в покупательной способности, платежеспособности инвестора, периода времени, на который осуществляется вложение денег. В принципе, молдоване предпочитают приобретать на имя физических лиц – так меньше налог. Компании более активны, у них больше денежных средств, они агрессивно ведут переговоры, у них есть бренд, им хочется национальной сети.
Банки, несмотря на их внушительное присутствие на рынке недвижимости, избегают новых инвестиций, как черт ладана. В то же время, многие проекты в сфере недвижимости в Республике Молдова (о многих уже объявлено), требующие финансирования, не могут начаться, так как банки очень сдержаны в вопросах кредитования, так как часть строительных компаний во время бума недвижимости обанкротилась, а ряд финансовых организаций и по сей день безуспешно пытается продать объекты незавершенного строительства.
Банки желали бы скорее сократить свое присутствие на рынке, впрочем, финансирование могут получить только очень хорошие проекты, предложенные инвесторами с проверенными результатами, которые могут дать достаточно гарантий. К тому же, условия на рынке по-прежнему непростые для тех, кто желал бы инвестировать капиталы в Республике Молдова, и оказывают давление на полученную прибыль.
В целом, рецессия строительной отрасли была обусловлена двумя серьёзными ударами: первый связан с падением предложения, а второй – с охлаждением спроса. Очевидно, что падение предложения первое ударило по отрасли, затем последовал удар со стороны спроса. Рост цен в этот период говорит о наличии роста предложения на недвижимость, в то время как уже в начале 2008 года многие строительные компании сталкивались с проблемами в том, что касается доступа к финансированию для запуска новых проектов в сфере недвижимости.
Число строительных компаний после 2000 года в результате спроса на жилье необычайно выросло. Если в 2007 году их количество составляло 2411 с общим объёмом продаж в размере 8,4 миллиарда лей в год, то в 2008 году – году, предшествующему кризису, число компаний выросло примерно на 500, а продажи составили 9,4 миллиарда лей. В 2009 году, когда предприниматели почуяли запах прибыли, которую можно получить за короткий промежуток времени, число компаний выросло на 3434 – до 5995 (самый высокий показатель после 2000 года), однако их прибыль снизилась на 3 млн лей.
На фоне высокой привлекательности этой отрасли для частных инвесторов, число строительных компаний с частным капиталом выросло в 2,5 раза, а их доля в общем числе строительных компаний увеличилась с 79,3% в 2000 году до 90,4% в 2008 году. В итоге, это позволило создать новые рабочие места в экономике, а также относительно улучшить финансовую ситуацию работников отрасли. Так, число работников строительных компаний увеличилось с 44 тысяч до 76 тысяч, а доля населения, занятого в сфере строительства, удвоилась – с 2,9% до 6,1% (с 2000 года по 2007 год). В свою очередь, это привело к удвоению доли валовой добавленной стоимости строительной отрасли в совокупном показателе валовой добавленной стоимости по экономике (с 3,1% в 2000 году до 6,1% в 2008 году).
В настоящее время в Республике Молдова зарегистрировано 1500 строительных компаний, из которых только четверть работают. Остальные, кто уже начал ряд строительных проектов, заморозили их на неопределенный срок из-за отсутствия финансовых средств. Банки также осторожны в кредитовании компаний, так как нет гарантий возврата средств, да и доверия уже нет.
Кризис в строительстве имел и положительную сторону, так как с рынка исчезли игроки, не соблюдавшие обязательства по отношению к клиентам и участвующие во всевозможных видах мошенничества с деньгами клиентов. Сегодня наиболее крупными компаниями, которым удалось пережить финансовые проблемы, являются Basconslux и Glorinal, чьи продажи во время кризиса уменьшились, но сегодня их жилье пользуется спросом на рынке, да и имидж они сохранили в глазах покупателей. „Glorinal и Basconslux удалось удержаться на рынке, так как они выполнили свои обещания, данные клиентам, к тому же, они не строят на их деньги, что представляет их в выгодном свете по сравнению с другими компаниями”, – объясняет Николай Остафейчук, глава отдела Биржи Недвижимости Lara.
Что касается желающих приобрести квартиры, сегодня очень мало людей инвестирует в объекты незавершенного строительства. И число тех, кто вкладывает средства в недвижимость, сильно упало – с 30% до менее 10%.
В сентябре этого года в реестре недвижимого имущества было осуществлено 28449 регистраций, что на 4% (1328 регистраций) меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. (29777). Число сделок с недвижимостью (купля-продажа, наследование, дарение, обмен), зарегистрированных в кадастре недвижимого имущества, в сентябре 2012 г. составило 21519 или на 5% (1204 регистраций) меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. (22723). Число сделок купли-продажи недвижимости в сентябре 2012 г. составило 7242 или на 9% (726 регистраций) меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. (7968). Число ипотечных договоров в сентябре 2012 г. составило 1599, что на 12% больше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. (1430). На долю муниципия Кишинева приходится 44% (706 регистраций) всех ипотечных договоров, зарегистрированных на территории Молдовы за отчётный период.
В период с января по сентябрь 2012 года строительные фирмы осуществили строительно-монтажных работ на сумму 2813,4 млн лей (в нынешних ценах), что составляет 96,4% (в сравнительных ценах) от показателя, зарегистрированного за аналогичный период 2011 года. В структуре работ преобладает строительство новых объектов на сумму 1521,0 млн лей, что на 2,0% меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Работы по капитальному и текущему ремонту составили 1214,5 млн лей, которые, соответственно, снизились на 7,9% и 3,0%.
По объектам строительства, объём строительных работ увеличился в сфере жилья и инжинерных объектов, соответственно, на 3,5% и 2,1%. В сфере нежилых помещений объём строительных работ упал на 20,3%.
В период с января по сентябрь 2012 года наибольший объём работ был реализован частными компаниями – на сумму 2233,4 млн лей, что составляет 79,4% от общего объёма выполненных работ, и 94,3% – по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.
Флорин Леванцикэ
