Рынок сельскохозяйственных участков в ожидании

Цена пахотных земель не может быть единственным элементом, который следует учитывать. Имеет значение и качество этих земель. Также имеет значение и «окружающая среда» рынка недвижимости. Не надо забывать и об инвестициях, необходимых для производства на пахотных участках. Даже аспекты, связанные с рабочей силой, не стоит игнорировать.

Агрономы Молдовы подчеркивают замечательное соотношение между ценой и качеством пашни. Здесь практически самые низкие цены в регионе и одна из самых плодородных земель для сельскохозяйственного производства.

Цена на сельскохозяйственные участки в Молдове стабилизировалась в последнем квартале прошлого года, после постоянного падения, обусловленного как ухудшением общего экономического климата, так и падением цен в сельском хозяйстве. Согласно некоторым аналитическим отчетам, опубликованным в румынской прессе, в среднем стоимость одного гектара сельскохозяйственной земли стоит 660 евро. В зависимости от качества земли цена одного гектара может составлять и 1000 евро. Средняя площадь сельскохозяйственной недвижимости в Молдове составляет 2,2 гектара, самые многочисленные сделки проводятся с недвижимостью площадью от 0,5 до 1 гектара. Это не исключает и наличие сделок с участками от 10 до 20 гектаров сельскохозяйственного назначения, но такие сделки проводятся крайне редко.

Разница между ценой участка под Кишиневом и участков в остальной части страны объясняется факторами, связанными с подсчетами спекулянтов недвижимости. Говоря о спекулянтах недвижимости, надо учитывать и другую вещь, важную для любого иностранного инвестора, намеренного начать бизнес в Молдове. Активные спекулянты в сфере недвижимости заинтересованы в таких пахотных землях, которые могут стать участками под застройку – а участки под Кишиневом сродни главному трофею на охоте. Иначе выглядит ситуация с участками в остальной части страны, где нет перспективы расширения городской зоны.

Несмотря на то, что земля хороша и дешева, дотаций не хватает. За последние 20 лет многое пришло в негодность, нет инвестиций в инфраструктуру, поэтому люди, начинающие работать, открывая фермы (приобретя землю), практически начинают с нуля. Строительные материалы, в основном импортируемые, дорогие, а возврат денег от продажи сельскохозяйственной продукции идет медленно, так как она дешевая.

В сельском хозяйстве не хватает рабочей силы, так как низкая заработная плата вынуждает жителей села искать более прибыльную работу, чаще всего в сельском хозяйстве и за рубежом.

Средняя заработная плата в сельском хозяйстве в Молдове, согласно информации Национального бюро статистики, составляет 2000 лей (130 евро), заработная плата неквалифицированного работника (занятого на полевых работах) составляет 1100 лей (70 евро). Надо учитывать и то, что большинство поденных рабочих – это люди пожилые, которые уже вышли из того возраста, когда были бы в состоянии уехать за рубеж на работу, или наоборот, слишком молодые, которые теоретически должны еще в школу ходить.

С другой стороны, пока еще отсутствует статистика воровства в сельском хозяйстве, пресса время от времени сообщает от каких-то случаях. Это явление не связано с организованной преступностью.

Стоимость участков

Статистические данные говорят о том, что в настоящее время рыночная цена земли относительно снизилась. Так, средняя цена одного гектара земли составляет от 10,3 до 12 тысяч лей и меньше, по сравнению с аналогичным показателем в Польше, где и по качеству она хуже, и по цене выше 2,9 тысяч евро. В Польше аналогичная по качеству молдавской земля стоит свыше 7 тысяч евро.

Низкий спрос на участки Молдовы обусловлен низкой прибыльностью аграрного бизнеса, а также сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться аграрным бизнесом. К тому же, аренда стоит дорого, присутствует заниженные цены на землю в договорах купли-продажи для снижения нотариальной пошлины и расходов на регистрацию в Земельном кадастре.

Согласно действующему законодательству, собственники сельскохозяйственных участков вправе продавать участки по свободным ценам. Как сообщают представители кадастровых органов, субъекты договоров купли-продажи как правило указывают цены намного ниже реальной стоимости участков, чтобы сократить свои расходы при составлении договора. В случае купли-продажи сельскохозяйственных участков в частном секторе у административно-территориальной единицы, цена участка не может быть меньше нормативной цены земли.

Уровень цен земельных участков по районам не всегда зависит от плодородности почв, а от динамики экономического развития Республики Молдова в том числе. Рост цен на землю может наблюдаться только на фоне роста спроса на местную продукцию на внутреннем и внешнем рынках.

Спорным вопросом остается и предоставление права приобретения земельных участков иностранцами и апатридами. С точки зрения законодательства, этот вопрос четко регулируется. Так, в статье 22 Закона об инвестициях в предпринимательскую деятельность указывается, что «иностранные инвесторы вправе приобретать в собственность в соответствии с законодательством Республики Молдова в целях осуществления предпринимательской деятельности недвижимое имущество на территории Республики Молдова, кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда».

В статье 6 Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли говорится, что «право купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеют государство, физические лица, являющиеся гражданами Республики Молдова, а также юридические лица, в уставном капитале которых не содержатся иностранные инвестиции».

Можно говорить, что иностранные инвесторы с недоверием относятся к запрету на приобретение в собственность сельскохозяйственных земель. Некоторые специалисты в этой области считают, что на этом фоне падают зарубежные инвестиции в сельское хозяйство. А у наших инвесторов не хватает финансовых средств, чтобы успешно вести бизнес в течение хотя бы нескольких лет.

Земельная лихорадка

Согласно исследованию компании Knight Frank (независимая фирма, консультирующая по вопросам недвижимости), Восточная Европа является одним из самых заинтересованных в зарубежных инвестициях регионов. В вопросах сельскохозяйственных участков Молдова и соседние страны имеют преимущество в виде качественных, плодородных земель и низких (относительно среднеевропейских) цен на них.

Пока иностранные инвесторы не спешат вкладывать капиталы в сельскохозяйственные участки Республики Молдова, так как риски довольно велики, однако есть и плюсы в виде преимуществ продажи продукции на рынки европейского сообщества и стран СНГ.

По информации газеты «Маклер», 1 гектар земли сельскохозяйственного назначения в пригороде Кишинева стоит в среднем от 4000 до 7000 евро в зависимости от места расположения и близлежащей инфраструктуры. В районах цена на такие участки составляет от 10 до 15 тысяч лей за гектар.

Сельскохозяйственные земли составляют примерно 75% от всей площади Республики Молдова. Перепись сельскохозяйственных участков пока не проводилась.