Как компании «Glorinal» в непростых условиях удается реализовывать ежемесячно по 5 объектов недвижимости, как изменилась стратегия компании во время спада на рынке, и почему исполнительный директор компании «Glorinal» Наталия Кирикэ не верит данным кадастра о продажах в новострое – обо всем этом она рассказала в беседе с главным редактором информационно-аналитического портала «Ipoteka.MD» Олегом Косых.
– Выгодно ли участие в государственно-частном партнерстве?
– Пока мы несем только затраты, но мы рассматриваем это партнерство как долгосрочный проект. Например, на Валя Трандафирилор нам надо убрать студенческое общежитие института, чтобы освободить земельный участок. Понятно, что сначала надо построить новое здание на улице Дога, куда можно будет перевести студентов. Вы же понимаете, что это отвлечение средств компании. Но мы не отчаиваемся – дорогу осилит идущий.
В целом проект пока нерентабелен, я бы сказала, что, скорее, он больше несет социальную направленность.
– Что происходит сегодня с ценами на фоне провала в 2009-2010 гг.?
– Сейчас ситуация стабильная. Но есть один существенный момент: клиент теперь ведет долгие переговоры, и в итоге получает скидки, в зависимости от первоначального взноса и графика выплат. Скажу откровенно, сегодня 100% предоплата – это огромная редкость.
Поэтому у нас действует система скидок: за 100% оплаты – снижение на 5% от стандартной стоимости, 80% – на 3% и при 70% клиент может рассчитывать на 2% скидку.
График оплаты состоит из четырех этапов: 40%+30+20+10. Но мы всегда готовы к переговорам, и здесь стараемся находить взаимоприемлемые варианты с клиентами.
– А их много?
– Толпа клиентов, которая ходила за застройщиками до 2009 года, уже в прошлом. И я сомневаюсь, что в будущем будет повторение той ситуации, которая была в то время.
Сегодня клиентов практически нет.
– Но данные кадастровых органов говорят о другом. Так, продажи новостроя за 10 месяцев 2013 года побили показатели всего 2012 года…
– Я была поражена, когда увидела у вас на сайте данные о продажах в новострое. У меня только одно объяснение: это не продажи, а регистрация в кадастре сделок, имевших место ранее. Сейчас застройщики спят у нотариусов. Поправки, обязывающие регистрировать сделки в кадастре и нотариусе, вступили в силу давно, но мало кто исполнял эти требования. Теперь все кинулись регистрировать обновленные старые контракты, которые приводят в соответствие с требованиями закона.
А на самом деле, продажи очень слабые. Мы, к примеру, реализуем в месяц порядка 20 единиц недвижимости – офисы, квартиры, парковки, подвалы. Это мало. Так что не стоит верить тем, кто говорит, что у него с продажами все в порядке.
– Может, просто клиенты распыляются между множеством застройщиков?
– Это настоящая проблема для рынка – присутствие очень большого количества застройщиков. Меня, если честно, это очень удивляет. Я не знаю, что за бизнес они делают, время это покажет.
Но уже сегодня я могу ответственно заявить: цены, которые они заявляют – 400 евро за квадратный метр – это даже не себестоимость, тем более, сегодня, когда на дворе кризис. Ты не можешь прогнозировать, сколько будут стоить материалы, и на этом фоне объявлять такую цену.
Вот у нас по соседству уже 12 лет строится дом. Боюсь, что закончат его не скоро. Представляете чувства тех людей, кто инвестировал в его строительство на начальном этапе?
– Тем не менее, чувствуется интерес к новострою. Те же данные кадастра говорят, что 45% покупок жилой недвижимости приходятся на новые квартиры.
– Меня такое положение очень радует. Люди, наконец, поняли преимущество новостроя. Наверное, добавило уверенности людям и то качество, которое дают строительные компании, ведущие свою работу в Кишиневе.
На самом деле, старый фонд – это старый фонд, а в некоторых домах просто опасно жить.
Для меня не совсем понятен один момент во всем этом и я не вижу логики в том, чтобы при наличии денег на покупки квартиры покупать ее в старом доме.
Сегодня, когда цены не скачут, нет ничего проще обстоятельно ознакомиться с предложениями на рынке, выбрать компанию, объект и купить себе квартиру – новую, просторную – в доме, где в подъездах не воняет, где все коммуникации новые.
Оцените сами: покупая квартиру в «хрущевке», вы же не измените ни соседей, ни крышу. Но за те же деньги можно купить практически аналогичный метраж в новострое.
Думаю, эти факторы и играют свою роль, когда люди делают свой выбор в пользу нового жилья.
– «Glorinal» всегда отличался интересом к массовой застройке?
– Массовая застройка – наш приоритет и сегодня. Это специфика «Glorinal» – мы умели и строили много и сразу.
Поэтому сегодня все наши проекты продолжаются, и мы доводим их до логического завершения. Единственное, что изменилось, так это объемы: если раньше мы одновременно сдавали по 10 домов, то сегодня сдаем 2-3, и переходим к следующим.
Кризис ведь всех поджимает: люди не могут оплатить очередной взнос вовремя, а сроки сдачи поджимают. И мы, чтобы не подводить остальных клиентов, сдаем дома поэтапно.
– Но на первоначальных сроках сдачи в эксплуатацию такое положение дел сказывается?
– Да, сказывается. Но люди относятся к этому с пониманием – и не просто по доброте душевной, а сугубо по прагматическим причинам – есть график выплат, а человек приходит и говорит: не спешите строить, я сейчас не могу заплатить, мне не горит в данный момент эта квартира. И таких случаев немало, ну, нет сегодня у людей достаточных доходов, на которые они ранее рассчитывали.
Вот такой круг получается. И в нем приходится лавировать, чтобы интересы всех сторон были соблюдены.
– Каковы перспективы рынка?
– Сложные. Застройщиков много, объектов много, конкуренция за клиента огромная. Это однозначно приведет к появлению незавершенных объектов. Это уже сегодня надо четко понимать.
Более того, нынешнее положение дел на рынке однозначно скажется на качестве, потому что строители сегодня экономят на всем. Поэтому очень хорошо надо разобраться, у кого ты покупаешь квартиру. Скажу честно, то, что клиент увидел на первом этаже, не является гарантией, что то же самое будет на последнем этаже.
А если говорить глобально, то будущее рынка молдавской недвижимости зависит, как бы громко это не звучало, от мировой экономики. Потому что наш рынок – это гастарбайтеры.
Но я не пессимист, потому что я знаю – за спадом следует рост. Недвижимость – это базовая ценность для человека, поэтому вкладываться в квартиры надо, хотя бы потому, что недвижимости много не бывает.
– Что может подтолкнуть рынок вверх, спровоцировать активность клиентов?
– Я думаю, ситуацию могут переломить банки. Если они предложат привлекательные условия ипотечного кредитования, это придаст импульс рынку.
У банков сегодня есть ресурсы, но банкиры четко понимают: недвижимость в доме, которого еще нет физически – это достаточно высокий риск.
Я бы сказала, что все зависит от строительной компании. У нас, например, в зависимости от проекта, банки могут выдавать кредит под залог будущей квартиры даже на стадии котлована.
Правда, здесь есть нюанс: вы не можете прийти в любой банк и сказать, дайте кредит, покупаю квартиру в «Glorinal». Например, тот же «Prime Capital» без залога в размере 80% от размера кредита плюс еще 100% дополнительного залога, ничего не выдаст.
А вот «Victoriabank» выдает кредит без проблем. Так что все зависит от политики кредитной организации и от того, где застройщик обслуживает свои счета. Ведь если банкиры видят финансовые потоки компании, им легче принимать решение.
– Кстати, почему банки не финансируют строительные компании?
– Слишком высокие риски. Скажем, компания не расплачивается по кредиту, залог отходит банку. И что дальше делать с этим недостроенным объектом? Кому продавать?
– Часто ли Вашей компании предлагают войти в недостроенный объект?
– С завидной регулярностью. Раз в два-три месяца такие предложения к нам поступают. Откровенно скажу, у нас был такой опыт – итог печальный.
Правда, оперативно сориентировались и очень быстро вышли из этого проекта. Теперь мы знаем, что такой опыт и за деньги не купишь.
– Что добропорядочного застройщика не устраивает в таком сотрудничестве?
– Поймите, прежний застройщик продал квартиры, получил деньги, и если не могут достроить, это значит, деньги куда-то ушли. Но, в любом случае, потом этих денег будет не хватать. Ведь нельзя обязать клиента, который уже купил квартиру, скажем, по 400 евро, доплатить еще 300. Он заключил договор с предыдущей компанией, и его не волнует, что произошли изменения.
Новый застройщик будет вынужден разбираться с той частью клиентов, которые уже заплатили деньги. И клиент будет прав, требуя за свои деньги квартиру.
А если взять на себя дополнительные расходы, то возникает вопрос – а где же тогда тут бизнес? Все очень прозаично.
– Почему лидер рынка «Glorinal» не принял участие в недавно прошедшей выставке «Imobil Moldova»?
– Мы регулярно участвовали в выставке. Но компания-устроитель сменила формат и почему-то решила, что застройщики должны принимать участие дважды в год. Теперь выставки проходят осенью и на Пасху. Я же считаю, что это абсурд. Каждые полгода выходить с одним и тем же объектом не имеет смысла. Выставка – это что-то новое, принципиально новое. Поэтому мы из принципа не участвуем дважды в год.
А когда мы принимаем участие, исходим из одного мотива – просто потому, что мы участники рынка. Никаких иллюзий по поводу роста продаж у нас нет.
Надо понимать одну вещь – лучшего пиара и рекламного эффекта, чем от телевидения, никто не даст. Все остальное – это имиджевые расходы, больше для галочки, что, мол, вот, мы есть.
Ну не ходит человек на выставку, чтобы посмотреть, что там нового еще строит «Glorinal». На выставке участники рынка больше друг перед другом красуются.
Дай бог, чтобы когда-то наступили времена, когда люди будут следить за определенной компанией, чтобы имя было основным критерием при покупке квартиры.
Сегодня же исходят из других принципов – район, ценовой диапазон, этаж. И человек начинает искать, когда же остается выбор между двумя компаниями, тогда клиент и делает выбор.
Но никто не ходит специально в «Glorinal» или «Basconslux», чтобы купить именно у них квартиру. Это может произойти, когда покупают во второй или в третий раз. Тогда человек приходит или приводит знакомого, потому что уже есть уверенность, что проекты доводят до финала, обеспечивают определенное качество.
– Как вы относитесь к идее обязательного страхования в строительстве – как жилья как такового, так и строительно-монтажных рисков и т.д.?
– Со страхом, потому что нам кажется, что это нововведение скажется на себестоимости, а, значит, на конечной цене, которая и без того высока для этого кризисного периода.
– А если страхование станет одним из условий допуска на рынок строительных компаний, и отпадут все участники, не обладающие серьезным финансовым ресурсом?
– Это было бы одним из вариантов, но если честно, сегодня люди не совсем готовы идти по этому пути – страхования недвижимости. У нас за годы нашей работы было только 2(!) случая страхования будущей квартиры. В первом случае это был иностранец, который просто привык все страховать и по-другому не представлял себе ситуацию с покупкой. А во втором – наш соотечественник, но он был из страховой сферы.
– Сейчас страховые компании подумывают предложить клиентам продукт – страховку от недостроя.
– Ключевой вопрос в этом случае, на основании какого документа клиент будет доказывать, что стройка превратилась в недострой. Обанкротившаяся фирма? Хорошо, но объект забирает банк. Перепродает его – и опять нет документа. Или разделят по частям клиенты, и получат свою долю воздуха. И что дальше?
Риски очень большие, а значит, страховой продукт будет стоить очень дорого.
– Страховщики говорят о тарифе в тарифе 1-2%...
– Тогда они уже банкроты. Но, может быть, они учитывают, что клиенту не добиться получения этого самого документа, который бы признавал стройку недостроем.
Тут не надо путать два понятия: задержка со сроками сдачи в эксплуатацию и недострой как таковой. Если есть задержка, страховщики скажут: идите в компанию и требуйте пеню.
С недостроем еще сложнее: думаю, бумагу можно будет получить лет через двадцать, через суд, который констатирует, что строение не пригодно для дальнейшего использования.
И хорошо, если эта страховая компания через 20 лет будет существовать.
– Многие застройщики жалуются на дефицит земли для реализации своих дальнейших планов.
– Пусть к нам придут, мы до кризиса много чего купили (улыбается).
– Какие районы перспективны?
– Люди сегодня покупают везде. Конечно, важно, чтобы дом был расположен не очень далеко, то есть в черте города. В Вадул-луй-Водах, Ниспоренах продажи очень сложно идут.
Рышкановка хорошо продается. На Старой почте, на Каля Орхеюлуй мы просто отличных результатов добились – там распродано 90% квартир. Там сыграла свою роль совокупность факторов: автономное отопление, девятиэтажное строение, маленькие метражи.
– Строительство в центре вас интересует?
– Это интересное направление, но у нас в центре нет земельных участков. Последний участок в центре был на Валя Трандафирилор, где мы построили целый микрорайон. И мы им очень гордимся.
