Кишиневцы ищут новое жилье

По информации агентств по недвижимости, люди, которые ищут жилье, требуют новых и завершенных квартир. Интересно, что число тех, кто согласен приобрести жилье, существующее только на бумаге, незначительно. Еще несколько лет назад, когда на рынке жилья даже и не слышали о кризисе, более половины из тех, кто хотел жить в новом жилом комплексе, были согласны приобрести квартиру, находящуюся на стадии проекта.

Основным фактором, который снижает продажи на первичном рынке недвижимости в Кишиневе, остается проблема больших площадей квартир. К этому выводу пришли аналитики Биржи недвижимости Lara, которые отметили, что новые решения, предпринимаемые строительными компаниями относительно уменьшения площади квартир, еще относятся к уже строящимся зданиям, в то время как квартиры с меньшей площадью, уже находящиеся в эксплуатации, практически отсутствуют на рынке. По мнению экспертов, первичный рынок недвижимости в Кишиневе развивается по сценарию 2010 года. Темпы продаж на первичном рынке в 2012 году был не очень высоким, а цены остались на уровне 500-600 евро за квадратный метр, в зависимости от основных факторов, влияющих на ценообразование. Это делает первичный рынок жилья более привлекательным по сравнению с вторичным.

С другой стороны, по мнению экспертов Биржи Lara, примерно 30% домов, купленных нашими соотечественниками в докризисный период, не используются. По мнению экспертов, этот фактор прямо или косвенно влияет на первичный рынок жилья. Аналитики указывают на то, что жилье, которое было приобретено в 2006-2008 годах и не эксплуатировалось, создает возможность появления на рынке дополнительных метров. Однако постоянные опасения за экономическую ситуацию в Молдове, политическая нестабильность, снижение цен в соседних странах вынуждают владельцев продавать свою недвижимость по тем же ценам, по которым они были приобретены, т.е. 500-600 евро за квадратный метр, что создает конкуренцию для строительных компаний.

2012 год не сильно отличается от предыдущих лет в том, что касается первичного рынка. Но одним из главных пунктов следует отметить тот факт, что компании стали более внимательны к своим обязательствам. Это находит свое отражение не только в сроках сдачи в эксплуатацию зданий, но и в многочисленных правовых и финансовых аспектах договорных условий и обязательств перед клиентами в процессе строительства, когда инвестор может чувствовать себя увереннее. Однако, с другой стороны, продажа и покупка квартир проходила медленно, и остается примерно на том же уровне, что и в прошлом году. И различные скидки, некоторые инвестиционные программы, условия оплаты могут быть вполне приемлемыми для покупателя. С другой стороны, строительные компании готовы рассмотреть и обсудить эти вопросы в индивидуальном порядке.

Спад в жилищном строительстве в столице стало традицией в последние годы кризиса для экономики. Это прямое следствие проблем с ликвидностью. Восстановление строительной отрасли и запуск новых проектов идут медленно. Строительные компании стараются сохранить свои завоеванные позиции.

Важно отметить, что на первичном рынке остались только сильные в финансовом плане компании, которым удалось подтвердить в этот сложный период времени свою репутацию. Эти компании заслужили доверие своих клиентов.

Важно, что новые решения по уменьшению общей площади квартир, предложенные строительными компаниями, уже нашли покупателя на сегодняшнем рынке. Это квартиры с 1,2,3 комнатами площадью от 40 до 80 квадратных метров, что оказало положительное влияние на удовлетворение спроса клиентов. Эти решения непосредственно влияют на конечную цену квартир в смысле ее снижения и на рост ликвидности. Хотя не так давно эти проекты были только на уровне строительства.

Тем не менее, ситуация на первичном рынке продолжает оставаться довольно сложной, но были отмечены и некоторые позитивные тенденции. Начато строительство новых зданий с большим количеством уровней, продолжается ввод в эксплуатацию жилых домов, строительство которых началось еще до кризиса. Кроме того, ведется активная реклама новых проектов.

Ситуация не может не удивлять нас, потому что нет уверенности относительно того, за чей счет будет финансироваться строительство. Покупатели вряд ли будут участвовать в строительстве в рассрочку, тем более на начальном этапе строительства при отсутствии гарантий сдачи в срок здания. И банки осторожно подходят к кредитованию проектов строительства за свой счет. Пока неизвестно, смогут ли строительные компании финансировать работы за счет собственных ресурсов. И среди тенденций развития сектора можно отметить непрерывное сокращение площадей квартир, находящихся на этапе строительства, и увеличение этажей домов для снижения цены. Кроме того, есть заявки на продажу жилья “под ключ”.

Тенденцией года в Кишиневе стало строительство мансард. За последние четыре года в столице было дано 161 разрешение на строительство мансард, были завершены 22 мансарды, еще 27 строятся. 70% разрешений не нашли своего применения или находятся в процессе судебного разбирательства из-за несоблюдения технических параметров и архитектурных норм. Таким образом, процесс строительства мансард глохнет. Идея сама по себе хорошая и позволяет решить проблемы с жильем, но ее дискредитировали некачественной постройкой. Нормативный акт, вступивший в силу еще до 2001 года, согласно которому выдаются разрешения на строительство мансард, не дает ясного определения многим спорным проблемам. Мансарды продаются по цене 500-700 евро, в отличие от квартир в новостройках. Этот вид жилья является доступным для покупателей, так как их площадь меньше и не превышает 60 квадратных метров.

Рынок жилья извлек выгоду от экономического роста больше, чем другие рынки, а во время кризиса пострадал больше остальных отраслей экономики. Строительные компании страдают из-за нехватки оборотных средств. И банковский кредит стал очень дорогим или почти недоступным после того, как строительство вступило в зону повышенного финансового риска и взносы от заказчиков были остановлены. На первичном рынке полный штиль. Продаются только квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах, практически как на вторичном рынке. Эксперты по недвижимости говорят, что если кредитная проблема не будет решена в ближайшее время, будет увеличиваться число незавершенных объектов строительства.

Эксперты отмечают, что цена на первичном рынке жилья формируется под влиянием нескольких факторов. В настоящее время одним из решающих факторов в подготовке сделок в этом секторе является доверие к застройщику.

В прогнозах на следующий год относительно недвижимости на первичном рынке важную роль играют несколько факторов. Во-первых, это восстановление экономики на европейском уровне, что напрямую связано с денежными переводами от наших сограждан, которые работают за рубежом. Это, в свою очередь, будет определять основной реальный спрос на рынке недвижимости и цены на собственность. Другой проблемой является доверие общественности к компаниям, предлагающим приобрести проекты, строительство которых еще не началось. В связи с этим, многие покупатели были разочарованы тем, что сроки строительства жилых зданий, в которые вложены деньги, не были соблюдены, а другие вообще были заморожены. Это снизило уровень доверия потенциальных покупателей к строительным компаниям.

В январе-сентябре в эксплуатацию было сдано квартир общей площадью 203,2 тысяч квадратных метров или на 27,1% меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Таковы данные Национального бюро статистики. За этот же период 2011 года в эксплуатацию сдано 2134 квартир общей площадью 278,8 тысяч квадратных метров.

Строительство жилья велось в основном частными экономическими агентами и физическими лицами, построившими 1382 новых квартир общей площадью 189,6 тысяч квадратных метров или 93,3% от общей площади жилых домов, сданных в эксплуатацию. По сравнению с январем-сентябрем 2011 года, этот показатель упал на 32%.

По месту расположения, в январе-сентябре 2012 года больше всего жилья было сдано в эксплуатацию в городе – 66,3% от общего числа против 33,7% в сельской местности.

Наибольший объём жилья был отмечен в Кишиневе, где в эксплуатацию было введено 890 новых квартир общей площадью 126,5 тысяч квадратных метров (62,3% от общей площади квартир, сданных в эксплуатацию по стране), что на 31,8% меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.

Район	Средняя цена за м2
Ботаника	680
Буюканы	650
Дурлешты	490
Рышкановка	690
Старая Почта	530
Центр	850
Телецентр	650
Чеканы	600